【代書實務】原來租屋契約可以這樣寫（2024/7/24 更新）

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【目錄】
▼ 前言
▼ 住宅租賃契約書
  ▼ 應記載項目
  ▼ 不得記載事項
▼ 參考資料
▼ 延伸閱讀

【前言】

我提供我的範例版本，就是內政部的版本，因為覺得寫得很好，對出租人、承租人、政府都有保證，有問題可留言討論或 Email: taishu945@gmail.com。

2023/12/10 更新：因應有公安意外，所以加上公共危險物品清單。

2024/07/24 更新：為了防止房東大收電費，所以範本有稍微修正。

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住宅租賃契約書

實務第一篇文章說了〈土地租賃契約書該怎麼寫？〉，第二篇就來説說住宅租賃契約書怎麼寫，就是租屋怎麼簽。

搜尋「住宅租賃契約書」，就可以得到內政部的契約書範本。

1. 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項

我對書局可以買到的契約書不太滿意，所以內政部範本為主，希望出租人、承租人都能知道彼此權利，不要為了想要有房子住，就簽了契約，之後出了問題倒霉的是你。

應記載項目：

契約審閱期

在外租賃多少年，都沒看到這個項目。契約審閱期間至少三天。

租賃標的、租賃範圍

1. 門牌/基地/無門牌者，房屋稅籍編號。
2. 專有部分建號、權利範圍、面積，附屬建物用途、面積。
3. 共有部分建號、權利範圍、持分面積。
4. 車位。
5. 有沒有設定他項權利？
6. 有沒有查封登記？

除了以上租賃住宅標示，租賃範圍則是規範到更仔細。

1. 租賃住宅範圍。
2. 車位。
3. 租賃附屬設備。
4. 其他。

租賃期間

租賃的期間。

租金約定及支付

租金多少錢？租金什麼時候付？

承租人不能借任何理由拖延，出租人不得以任何理由漲房租。

押金約定及返還

最高不能超過兩個月。

租賃關係結束後，如果沒有其他原因，就是無息退還。

租賃期間相關費用之約定（2024/7/24 更新）

明列管理費、水費、電費、瓦斯費、網路費等，由出租人還是承租人繳。

這是內政部修法後的版本，如果是以用電度數計費，可以依每期依電費單之「當期每度平均電價」計收，或每期每度______元。但每度電費如有超過電費單之「當期每度平均電價」，應於結算時退還溢收電費。若是非以用電度數計費，約定計費方式________________。

其實，我只遇過兩個房東就是台電收多少錢就繳多少錢，不然都是一度 5 元以上。

稅費負擔之約定

房屋稅、地價稅由出租人負擔，但就是租金負擔。

現在還有 300 億中央擴大租金補貼，變相要房東合理繳稅，但也是承租人要調整房租。有利有弊，房東合理繳稅，提高所得稅，在這一篇提到〈全民普發 6000 元，你怎麼花？其實不止 6000，還有……〉，你可能會有小確幸，弊就是可能房東下年不租給你，或是調漲房租。

使用租賃住宅之限制

住宅僅供居住使用。

我覺得寫得很好的部分：

承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。

承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。

前項出租人同意轉租者，應出具同意書(如附件二)載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。

這裡明確提到二房東要得到大房東的同意，才可以轉租，並說明轉租範圍。

修繕

租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。前項出租人於修繕期間，致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。

我自己遇過的經驗是，房子不在頂樓，但漏水處在衣櫥，過了好幾天我才發現，跟房東講，結論就是我不想等了，住了濕氣很重的房子，很不舒服，所以我搬走，他要重新裝修，押金還我。

聽到比較多的是，冷氣壞掉，房東不來修。在台北，夏天沒有冷氣，真的會發瘋。

室內裝修

要得到出租人同意，裝修壞掉是承租人要負責修繕。返還房子，可以協調負責回復原狀，還是現狀，或是其他。

出租人之義務及責任（2024/7/24 更新）

這裡要注意的是，出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件，供承租人核對。為何要注意這點，可以去參考法律百科這篇文章〈租屋前要注意的事情（二） — 確認出租人是房屋所有權人、有轉租權人〉。

因應電費如果是承租人負擔，出租人應提供承租人租賃標的之電費資訊。承租人亦得逕向台灣電力股份有限公司申辦查詢租賃期間之有關電費資訊。

承租人之義務及責任

第一個也是出示身分證或其他足資證明，一般我遇到的都是寫身分證字號即可，最誇張的是，一家代管公司要我簽本票。

若是有轉租，先得到出租人同意，簽約後，30 日之內要出租人通知，次承租人的轉租範圍、期間、姓名等相關資料。

租賃住宅部分滅失

如果不是承租人的錯，租賃住宅一部分滅失，承租人可以按滅失的部分，請求減少租金。

任意終止租約之約定

租約到期前，可不可以任意終止租約？

我遇到的房東，大多都是不可以，提前一個月說也不行，直接兩個月押金直接扣走。

只有一個房東，只要超過一年，提前一個月，不會扣押金。不到一年，要扣一個月的押金。

租賃住宅之返還

還屋時，遇到最多的是，房東會碎碎念，扣你押金。最好的解決辦法，就是房東交給你房子時，就是有多少家具等，都一個一個拍照，上傳到與房東 Line 的對話中，並儲存到相簿中。

最好的是，房東在你離開房子的時候，就還你押金。

租賃住宅所有權之讓與

出租人於租賃住宅交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，本契約對於受讓人仍繼續存在。

我大學也遇到換房東的事情，但一切事情就像以上事項，沒有變。只是換個房東，處理事情。

出租人提前終止租約

因為事項很多，大家可以自行觀看。

【延伸閱讀】氣 pupu！房東無緣無故收回房屋

承租人提前終止租約

提前終止租約的五項中，我剛好經歷過兩項，房屋漏水和健康因素，所以都算輕鬆解約。

遺留物之處理

租賃關係結束後，如果承租人還有遺留物，限期之內不取回的話，拋棄所有權。遺留物若有處理費用，可從押金扣除。

履行本契約之通知

可約定簡訊或通訊軟體通知。

其他約定

猜測當初代管公司要我簽本票，可能是怕遇到以下情形，但是因為沒有公證，不能強制執行。

1. 承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅。
2. 承租人未依約給付之欠繳租金、費用及出租人或租賃住宅所有權人代繳之管理費，或違約時應支付之金額。
3. 出租人如於租期屆滿或本契約終止時，應返還承租人之全部或一部押金。

契約及其相關附件效力

1. 本契約自簽約日起生效，租賃雙方各執一份契約正本。
2. 本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分。

當事人及其基本資料

基本上，就是出租人、承租人的以下資料：
1. 姓名

2. 身分證字號

3. 地址（戶籍、通訊）

4. 聯絡地址

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不得記載事項

1. 不得記載拋棄審閱期間。
2. 不得記載廣告僅供參考。
3. 不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
4. 不得記載承租人不得遷入戶籍。
5. 不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
6. 不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
7. 不得記載承租人須繳回契約書。
8. 不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
9. 不得記載違反強制或禁止規定。
10. 不得記載承租人不得申請租金補貼。

租屋這麼多年，只遇到一個房東，他們是建商還是什麼的，是有發票的，所以可以報稅。有管理處，垃圾集中管理，雖然比較遠，但房租比較便宜，一直住到他們把房子賣掉才離開。

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【參考資料】

1. 內政部不動產資訊平台
2. 內政部：研擬修正租屋契約規定，讓租屋電費收取更公平合理

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【延伸閱讀】

1. 土地租賃契約書該怎麼寫？
2. 原來租屋契約可以這樣寫
3. 原來營業用租賃契約書，還要知道營業登記、使用分區、使用用途、配電功率、公共危險清單、稅率
4. 不動產買賣契約（私契）：成屋篇

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