【民眾實用篇】土地謄本如何看細節？（2024/4/24 更新）
本文同步刊登官網 taishu945.tw
【目錄】
▼ 土地謄本 - - 標示部
▼ 土地使用分區是空白，怎麼辦？（2024/2/3 新增）
▼ 如何看法定空地？（2024/4/24 新增）
▼ 土地謄本 - - 所有權部
▼ 土地謄本 - - 他項權利部
▼ 土地參考資訊檔
▼ 參考資料
▼ 延伸閱讀上篇文章〈土地謄本、建物謄本如何申請？ 〉，已經知道第一類、第二類、第三類登記謄本的差異，就在於資料的隱匿，接下來要來說「土地謄本」的細節應該怎麼看。
依土地登記規則第 16 條，登記簿用紙除第 81 條第二項規定外，應分標示部、所有權部及他項權利部，依次排列分別註明頁次，並於標示部用紙記明各部用紙之頁數。
就從「標示部」、「所有權部」、「他項權利部」看起。
▲ 回到目錄
土地謄本 — — 標示部
從土地標示部可以看到：
- 登記日期
- 登記原因
- 面積
- 使用分區
- 使用地類別
- 公告土地現值
- 建號
- 其他登記事項
標示部其他登記事項會記載什麼？
從土地登記規則來搜尋土地有關「標示部」，有以下三項。
土地登記規則第 109 條，不動產役權設定登記時，應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記，並於其他登記事項欄記明需役不動產之地、建號及使用需役不動產之權利關係；同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。
土地登記規則第 139 條，登記機關勘測建物完畢後，應即編列建號，編造建物登記簿，於標示部其他登記事項欄辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產或清算登記。並將該建物登記簿與平面圖及位置圖之影本函送法院或行政執行分署。
土地登記規則第 155–1 條，共有人依民法第 826–1 條第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。
所以，標示部其他登記事項：
- 需役不動註明供役不動產地號
- 辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產、清算登記
- 共有人註明收件年月日字號、共有物使用、管理、分割
▲ 回到目錄
土地使用分區是空白，怎麼辦？
申請土地登記謄本時，標示部使用分區及使用地類別是空白呢？
有以下 2 種情形：
- 土地是都市土地，因為都市計畫發布後，計畫內的土地已依都市計畫法規定重新給新的身分，並依規不在土地登記謄本上登載，此時使用分區證明要向區公所或本府都發局申請。
- 土地是非都市土地，但還未編定使用分區及使用地類別。此時可向土地所轄地政事務所申請編定該土地的使用分區及使用地，完成編定以後，該土地即有明確的身分了。
▲ 回到目錄
如何看法定空地？
有建號
有三種方法看，第一種明明看是空地，但卻有建號，代表這個是有做建物所有權第一次登記（保存登記），那你可以循著建號去申請建物謄本，可能建物在旁邊的土地上。
有使用執照
第二種是土地謄本上面有使用執照，但屋主沒有做建物所有權第一次登記（保存登記），所以沒有建號。
沒建號也沒有使用執照 但政府還是不讓你申請建照
第三種是土地謄本上，可能是旁邊的建物，有申請建照，但沒拿到使用執照，也沒做建物所有權第一次登記（保存登記），導致你可能以為是蓋建物，但政府不讓你申請建照，可以上建築工程履歷查詢系統查一下。
這種比較會發生在發生在被分割以後的土地，當時地政事務所沒有把這段過程給轉載在其他登記事項欄，導致土地不活化，有興趣看如何解套繪，可以看【演講精選ep.1】擋人財路？！買了土地卻不能蓋房子，該如何解套繪？。
▲ 回到目錄
土地謄本 — — 所有權部
土地所有權部有：
- 登記日期
- 登記原因
- 原因發生日期
- 所有權人
- 統一編號
- 住址
- 權利範圍
- 權狀字號
- 當期申報地價
- 前次移轉現值或原規定地價
- 歷次取得權利範圍
- 其他登記事項
所有權部其他登記事項會記載什麼？
從土地登記規則來搜尋土地有關「所有權部」，有以下三項。
土地登記規則第 104 條，法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，取得土地所有權或他項權利者，得提出協議書，以其籌備人公推之代表人名義申請登記。其代表人應表明身分及承受原因。
登記機關為前項之登記，應於登記簿所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記取得權利之法人或寺廟籌備處名稱。
土地登記規則第 130 條，信託登記，除應於登記簿所有權部或他項權利部登載外，並於其他登記事項欄記明信託財產、委託人姓名或名稱，信託內容詳信託專簿。
前項其他登記事項欄記載事項，於辦理受託人變更登記時，登記機關應予轉載。
土地登記規則第 155–2 條，區分地上權人與設定之土地上下有使用、收益權利之人，就相互間使用收益限制之約定事項申請登記時，登記機關應於該區分地上權及與其有使用收益限制之物權其他登記事項欄記明收件年月日字號及使用收益限制內容詳土地使用收益限制約定專簿。
前項約定經土地所有權人同意者，登記機關並應於土地所有權部其他登記事項欄辦理登記；其登記方式準用前項規定。
所以，土地所有權部其他登記事項：
- 法人或寺廟：取得權利的法人或寺廟籌備處名稱
- 信託登記：信託財產、委託人姓名或名稱，信託內容詳信託專簿
- 區分地上權和有使用收益限制的物權：收件年月日字號、使用收益限制約定專簿
▲ 回到目錄
土地謄本 — — 他項權利部
土地他項權利部有：
- 收件年期
- 權利種類
- 登記日期
- 字號
- 登記日期、權利人資訊
- 登記原因
- 債權額比例
- 擔保債權總金額
- 存續時間
- 清償日期
- 利息（率）
- 延遲利息（率）
他項權利部其他登記事項會記載什麼？
從土地登記規則來搜尋土地有關「他項權利部」，有以下兩項。
土地登記規則第 104 條，法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，取得土地所有權或他項權利者，得提出協議書，以其籌備人公推之代表人名義申請登記。其代表人應表明身分及承受原因。
登記機關為前項之登記，應於登記簿所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記取得權利之法人或寺廟籌備處名稱。
土地登記規則第 155–4 條，依第 155–1 條或第 155–2 條規定登記之內容，於登記後有變更或塗銷者，申請人應檢附登記申請書、變更或同意塗銷之文件向登記機關提出申請。
前項申請為變更登記者，登記機關應將收件年月日字號、變更事項及變更年月日，於登記簿標示部或該區分地上權及與其有使用收益限制之物權所有權部或他項權利部其他登記事項欄註明；申請為塗銷登記者，應將原登記之註記塗銷。
所以，土地他項權利部其他登記事項：
- 法人或寺廟：取得權利的法人或寺廟籌備處名稱
- 區分地上權及使用收益限制物權：收件年月日、變更事項、變更年月日
▲ 回到目錄
土地參考資訊檔
在台北市地政局謄本備註欄位寫到，「本土地/建物有參考資訊，請查閱土地/建物參考資訊。」，有關土地之重要事項（例如土地使用分區、土地開發、建築或使用限制……等）均註記在「土地參考資訊檔」，有看到這個項目可以向地政事務所申請「土地參考資訊檔」。
或者可以到「土地建物參考資訊檔查詢網站」。
▲ 回到目錄
【參考資料】
▲ 回到目錄
【延伸閱讀】
有任何問題，可以在下方留言討論或 Email 到 taishu945@gmail.com
▲ 回到目錄
