Una explicación sencilla para el aumento en el precio de las viviendas en Santiago.
No es de extrañar que el precio de la vivienda en Santiago haya crecido más que el ingreso de los hogares. ¿Por qué? Las tasas de interés hipotecarias han bajado sistemáticamente, lo cual hace aumentar el precio que se puede pagar por vivienda con un mismo ingreso. Si aplicamos un modelo sencillo en el cual incluimos la tasa hipotecaria, resulta que la capacidad de pago de los hogares ha estado totalmente acoplada al alza del precio de las viviendas. Esto, junto con la teoría sobre renta urbana, aporta una explicación razonable para el aumento de los precios de la vivienda por sobre el ingreso, y de pasada, ayuda a explicar por qué el precio de los arriendos no ha subido tanto como el precio de venta. Parecen buenas noticias, ya que posiblemente no habría una burbuja, ni especulación inmobiliaria, y tampoco la vivienda sería inalcanzable para los que pueden acceder a crédito. Lo negativo que se extrae de esta explicación: el monto del pie para el crédito sí crece más que de los ingresos y los subsidios para vivienda social cada vez cubren una menor proporción del precio de la vivienda, lo cual incide en los grupos más vulnerables.
Desacople del precio de la vivienda y el ingreso de los hogares
En los últimos años, el precio de la vivienda ha crecido a una tasa bastante mayor que el ingreso de los hogares. De acuerdo a la Encuesta Suplementaria de Ingresos (Instituto Nacional de Estadísticas, 2018), el ingreso real de los hogares en la Región Metropolitana ha aumentado en un 33% entre 2010 y 2017. En el mismo periodo, el precio real de las viviendas ha subido entre un 54% (Camara Chilena de la Construcción, 2017) y un 71% (Banco Central, 2017). Otros estudios, en base a publicaciones de ofertas, identifican crecimientos del precio cercanos al 80% en este período (Espinoza & Urzúa, 2018).
Este comportamiento del precio ha sido ampliamente comentado por la prensa y en diferentes artículos de corte más académico, buscando explicaciones y proponiendo soluciones a partir de estas. Se ha comentado sobre la incidencia de la compra de departamentos como instrumento de inversión, sin embargo esto debiera ayudar incluso a bajar el precio, ya que implica que hay mayor flujo de recursos que ayudan a financiar la construcción. También se ha asignado la responsabilidad a la imperfección y especulación en el mercado inmobiliario. Pero esta razón no es suficiente, ya que la tendencia al alza en los precios es más bien reciente, mientras que el mercado inmobiliario siempre ha sido imperfecto, y los actores económicos siempre han buscado maximizar sus utilidades, por lo tanto no alcanza a explicar por qué este fenómeno se desencadenó en los últimos años.
Otras razones hablan de un aumento de la demanda por vivienda y restricciones en la oferta de suelo para desarrollar, lo cual hace subir los precios. Lo que se ha observado es que en Santiago todavía hay suficiente suelo, pero poco bien localizado y apto para desarrollar. Por lo tanto este fenómeno permite explicar que ciertos sectores aumenten más que otros, pero no explicaría el aumento global que ha tenido el precio de las viviendas en la ciudad.
No desconociendo que algunas de las explicaciones que se han presentado pueden tener un rol en el comportamiento del precio, antes que todo es necesario considerar si realmente el precio de la vivienda se ha desacoplado de los ingresos de los hogares.
La relación entre el ingreso y los precios: la tasa de interés.
El debate se centra en el hecho de que, normalmente, el precio de las viviendas debiera ir aparejado al ingreso de los hogares. Sin embargo, hay que tener presente que esto no implica un crecimiento proporcional, ya que ambas variables son de distinta naturaleza.
Mientras que una variable, el ingreso, es de tipo flujo, la otra variable, el precio, es de tipo stock. Es decir, la primera se da en el tiempo, mes a mes, y la segunda refleja un egreso que se da una única vez. Es por esto que cuando un hogar se enfrenta a la compra de una vivienda, la forma de convertir ese ingreso a un monto disponible para la compra es través de la tasa hipotecaria que da el banco. La relación entre la tasa hipotecaria, el ingreso y el monto del crédito es conocida: a menor tasa, un mismo ingreso permite un mayor monto disponible para la compra.
Hay abundante evidencia internacional sobre el efecto que tienen las tasas de interés hipotecarias en el precio de la vivienda (Adams & Füss, 2010; McGibany & Nourzad, 2004; Zhu et al., 2018), siendo esta identificada como una de las determinantes principales junto con los ingresos. En el contexto chileno, modelos econométricos del Banco Central han identificado la importancia de la tasa de interés hipotecaria en la variación del precio de la vivienda (Parrado & Cox, 2005; Sagner, 2011; Silva & Vio, 2015).
La tendencia de la tasa de interés hipotecaria resulta ser una buena explicación para el alza de los precios: una menor tasa permite que un hogar tenga un crédito disponible mayor en relación a sus ingresos, en el corto plazo esto le permite comprar una mejor vivienda, pero en el largo plazo y dada la inercia y equilibrio del mercado, los precios de las viviendas tienden a aumentar para acomodarse a esta mayor disponibilidad de dinero por parte de los hogares.
La tasa hipotecaria efectivamente ha tenido una disminución importante en la últimas dos décadas, lo pasando de tasas cercanas a 7% en 2002, a tasas en torno a 3.5% en 2017. Las tasas a largo plazo están fuertemente integradas con elementos de la economía internacional, y su descenso se explica mayormente por factores externos más que internos.
Correlación entre el monto disponible de los hogares y el precio de las viviendas.
Si el precio de la vivienda se explica por el monto que tienen disponible los hogares para comprarla, entonces el comportamiento de ambas variables debiera ir aparejado en el tiempo.
Conociendo para cada periodo, entre 2010 y 2017, el promedio de los ingresos de los hogares y la tasa hipotecaria, podemos calcular un monto promedio que los hogares disponen para compra de vivienda. Este monto lo calculamos como el valor presente de un flujo de dividendos a 25 años, dada la tasa hipotecaria, más un pie de un 15% del monto total.
Al graficar cómo ha evolucionado el monto promedio que disponen los hogares y el valor promedio de las vivienda, se observa un acoplamiento bastante ajustado.
Esto tan solo podría ser una correlación, sin implicar causalidad. Pero los modelos fundantes de la economía urbana, como los de Alonso, Muth y Mills, y sus aplicaciones posteriores, indican que el precio de la vivienda se fija según la capacidad de pago de los hogares, y no como producto de los costos de producirla. Esto se da ya que uno de los costos de la vivienda, el suelo, tiene un valor que depende del precio de las viviendas que se pueden desarrollar en este suelo. El hecho de que el precio de la vivienda se pueda ajustar a la capacidad de pago de los hogares se da mediante la variación del precio que se paga por el suelo: si se pueden vender viviendas caras, el precio del suelo va a ser alto, y viceversa. Por lo tanto, apoyados en la teoría de la renta del suelo que viene desde David Ricardo en adelante, la dirección de la causalidad es inversa a la que muchas veces se indica: el precio del suelo depende del precio y cantidad de la vivienda que se puede producir en este y no al revés.
Si pensamos que la causalidad va en ese sentido, no es raro que la vivienda y el suelo hayan subido de precio de la forma que lo ha hecho, toda vez que los ingresos han subido y las tasas hipotecarias han bajado.
Desacople entre el valor de arriendo y el precio de las viviendas.
De acuerdo a lo observado por Espinoza y Urzúa (2018), los precios de arriendo aumentaron aproximadamente en un 45% entre 2009 y 2017, la mitad de lo que lo habría hecho los precios de venta reportados en el mismo informe. Un informe del Banco Central (2018) reporta un crecimiento similar para este mercado. La verdad es que el comportamiento del precio de los arriendos ha sido más similar al comportamiento del ingreso que al del precio de las viviendas.
Esto confirma lo planteado en las secciones anteriores. El aumento del precio de la vivienda tiene relación con la disminución en la tasa hipotecaria, la cual hace que los dividendos puedan mantenerse acordes a como ha variado el ingreso. Los precios de arriendo sí son de la misma naturaleza que el ingreso (son un flujo, no un stock), por lo tanto la relación entre ambos no está mediada por la tasa hipotecaria. En este sentido la posibilidad de los oferentes de aumentar el cobro por arriendo está directamente relacionado con la posibilidad de la demanda (los hogares) de pagar ese arriendo, de acuerdo a como suben sus ingresos. Por lo tanto es natural ver un desacople entre precio de arriendo y venta.
Esto permite descartar que el precio general de la vivienda crezca principalmente por aumento de la demanda y disminución de la oferta, ya que de ser así el precio de arriendo también aumentaría por sobre los ingresos. De todas formas, esto no descarta que el descalce entre oferta y demanda por vivienda genere que algunas zonas hayan subido de precio más que otras (por ejemplo, el centro de la ciudad, con limitado espacio para desarrollo pero una fuerte demanda dada por hogares jóvenes e inmigrantes).
Comentario final: proyección del precio y los verdaderos perdedores en este proceso.
Si efectivamente el precio de la vivienda se explica principalmente por las tasas de interés hipotecarias y el ingreso, entonces hay que estar atento a estas dos variables. El ingreso se va a resentir producto de la pandemia, y las tasas hipotecarias actualmente han llegado a mínimos históricos, pero su descenso se ha detenido en los últimos meses. Las tasas de interés tienen un límite inferior dado por el 0% (aunque se han visto tasas negativas en otros países), por lo que hay poco margen para seguir descendiendo, considerando que actualmente las tasas hipotecarias se ubican en torno al 2%. Esto hace prever que el acelerado aumento de los precios de la vivienda puede apaciguarse pronto.
Desde este análisis también podemos desprender que el mayor problema reside en el componente no financiable de la vivienda, como es el pie y los subsidios. Mientras que el descenso de las tasas hace que el dividendo promedio crezca a la par con los ingresos, el monto del pie, como un porcentaje del valor de la vivienda, aumenta a un ritmo mayor que los ingresos. Esto implica que la cantidad de tiempo que necesita un hogar de cierto ingreso para juntar el pie de una vivienda ha aumentado con el tiempo. Por otra parte, el monto de los subsidios habitacionales, el cual se reajusta solo según UF y no de acuerdo a los precios de mercado de la vivienda, permite a los hogares optar a un rango cada vez más reducido de viviendas. Esto ha ayudado a excluir más que antes a quienes tienen menor capacidad de ahorro para juntar un pie, y a quienes dependen de subsidios habitacionales para acceder a la vivienda.
El análisis presentado hace pensar que una política orientada hacia el control de precios de la vivienda no se justifica como política global. Sí es necesario focalizar la ayuda en los hogares que no son sujeto de crédito, que tienen mayores dificultades para juntar un pie, y que dependen en mayor medida en un subsidio para acceder a vivienda.
Bibliografía
Adams Z and Füss R (2010) Macroeconomic determinants of international housing markets. Journal of Housing Economics 19(1). Elsevier Inc.: 38–50. DOI: 10.1016/j.jhe.2009.10.005.
Banco Central (2017) Índice de Precios de Vivienda. Available at: https://si3.bcentral.cl/Siete/ES/Siete/Cuadro/CAP_IND_SEC/MN_IND_SEC20/IS_GENERAL_PROPIEDAD_2008.
Camara Chilena de la Construcción (2017) Indice Real de Precios de Vivienda. Available at: https://www.cchc.cl/centro-de-informacion/indicadores/indice-real-de-precios-de-vivienda.
Espinoza R and Urzúa S (2018) La evolución de los precios del mercado inmobiliario : Santiago 2009–2017. CLAPES UC.
Instituto Nacional de Estadísticas (2018) Encuesta Suplementaria de Ingresos.
McGibany JM and Nourzad F (2004) Do lower mortgage rates mean higher housing prices? Applied Economics 36(4): 305–313. DOI: 10.1080/00036840410001674231.
Parrado E and Cox P (2005) Evolución de los Precios de Viviendas en Chile. Informe de estabilidad financiera, Banco Central.
Sagner A (2011) Determinantes del precio de viviendas en la región metropolitana de Chile. El Trimestre Económico 78(312): 813. DOI: 10.20430/ete.v78i312.50.
Silva CG and Vio C (2015) Los precios de vivienda y factores macroeconÓmicos: El caso de Chile. Economia Chilena, Banco Central 18(1): 4–24.
Zhu H, Li Z and Guo P (2018) The impact of income, economic openness and interest rates on housing prices in China: evidence from dynamic panel quantile regression. Applied Economics 50(38). Routledge: 4086–4098. DOI: 10.1080/00036846.2018.1441512.
