不應把生地變熟地誤解為囤地

「土地大辯論」諮詢期完結,土地供應專責小組亦正在整理民意數據,消息指出不少人士支持填海、發展粉嶺高球場和棕土。不過有團體就指出,有發展商囤積奇居,將不少土地儲備收起來,企圖待樓價高企時再發展,以取得更高回報。提出這些論點的人,不少也只是紙上談兵式研究土地政策,但對於土地發展的條件和因素不甚了解,指控發展商囤地不但不符實情,更流於民粹式的指責。
 
 土地發展其實需要不少時間,尤其是地產商購入的土地儲備不少只是「生地」,假如要發展,就要將土地由「生地」變成「熟地」,才可以作高密度發展。「生地」變成「熟地」期間,主導權就在政府手中,政府在規劃土地用途時,考慮多項因素,包括土地面積大小、鄰近環境規劃、發展所需的技術條件、社區與基建配套等,過程需時甚長,更要經過不同的內部和法定程序,如環境評估、交通評估、地質堪探等,這些工作就需時以年計。走完上述程序後,政府還要處理土地平整、排污、排水等基礎工程,以及道路興建、社區設施規劃等,完成上述重重關卡後,才算是將「生地」變成「熟地」。
 
 土地開發不像大家玩LEGO,只要有地有積木就可以興建房屋,當中牽涉到不同面向的考慮,政府與發展商,都需要因應土地開發就進行不少事前工夫。就算「生地」變成「熟地」,發展商都要數年時間做好整個樓盤規劃和設計,以及處理售樓程序等,最終可推出單位發售。有團體指控發展商一直拖慢售樓進度,令不少單位供應都被囤積,是忽略了上述事實。對於發展商而言,盡早售出樓盤對他們資金流有巨大幫助,他們都希望盡快發展手上的房屋項目,高度資金流通度對發展商非常重要,供應不足的真正原因出自政府。
 
 要處理房屋供應,應該對準焦點,不應無的放矢,令公眾討論失焦。現時最需要處理的議題,反而是政府能否加快整體規劃進度,研究如何加快「生地」變成「熟地」的過程,盡早讓發展商動工,將單位推出市面,解決現時社會住屋需要,令發展商可以由被動變成主動,為市民提供優質的單位供應。