[investissement] comprendre et investir en SCPI de rendement

Turhan Oz
Turhan Oz
Nov 3, 2018 · 4 min read

Devenir propriétaire est la préoccupation de bon nombre de français et françaises. Que ce soit pour y habiter ou en tant qu’investissement locatif, cet acte est perçu comme une réussite et un accomplissement personnel, le tout conditionné par la conscience collective. Le besoin de sécurité qui en découle satisfait artificiellement l’égo alors que c’est souvent au prix d’un lourd endettement (plafonné au tier des revenus) ainsi que d’un engagement sur une durée très conséquente (généralement plus de 20 ans, soit un quart de vie en moyenne).

Néanmoins, assouvir son besoin de propriété avec peu d’économie est possible et bien souvent ignoré. Ci après, je vais vous exposer ce qu’est une SCPI de rendement et décrire un exemple concret et chiffré.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier qu’on appelle communément Pierre Papier. C’est un placement immobilier locatif relativement long (dans l’idéal au moins 8 ans) dont le but principal est de percevoir des revenus locatifs (pour la SCPI de rendement). Les biens immobiliers concernés sont souvent des bureaux et commerces, mais peuvent aussi être de l’habitation.

Plutôt que d’acheter l’immeuble en intégralité, vous achetez en fait des parts de l’immeuble, soit quelques mètres carrés. Les loyers que vous percevez sont alors au prorata de vos parts.

Attention : le capital investit n’est pas garantie.

Le rôle du gestionnaire de la SCPI est de collecter les fonds des épargnants, d’acheter des immeubles, de les entretenir, d’en assurer l’occupation… En somme, vous achetez des parts et la SCPI s’occupe de tout, d’où l’importance de bien se renseigner sur les indicateurs de performance de la SCPI que vous choisirez, sur son parc d’immeubles actuels et sur ces projets futurs. (La SCPI est définie par l’article L214–50 du code monétaire et financier).

Comment ça marche ?

Pour acheter des parts de SCPI, le plus simple est de se rapprocher d’un gestionnaire patrimoine agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.

Vous achetez chaque part à une valeur donnée que vous débourser pour acquérir. Tant que vous ne vendez pas vos parts (on parle de rachat), vous ne payez aucun frais au gestionnaire. Les frais s’appliquent uniquement lors du rachat et s’élèvent généralement à 10% de l’investissement.

Pendant toute la période de détention des parts, vous percevez des revenus locatifs comptabilisés en tant que revenu foncier sur votre feuille d’impôts. Ce revenu foncier, avant d’être imposé sur le revenu selon votre Tranche Marginale d’Imposition, bénéficie d’un abattement de 30%.

Cas concret

Rien de mieux qu’une simulation sous excel pour saisir du réel rendement de votre investissement.

Notez que vous avez plusieurs possibilités d’investissement :

  • soit en pleine propriété : vous percevez l’usufruit de votre investissement dès la première année
  • soit en nu propriété : vous avez alors une décote sur le coût d’achat de votre part. Vous ne percevez l’usufruit de votre investissement qu’à la fin de la période de démembrement. Ce type d’investissement est préféré par ceux qui veulent se constituer un patrimoine et qui n’ont pas besoin d’un revenu complémentaire dans l’immédiat.

Sur le tableau ci-dessus, nous partons de plusieurs postulats (qui peuvent varier en fonction de votre gestionnaire et de votre investissement) :

  • rendement annuel brute attendu : 5%
  • coût d’une part : 196€
  • Frais de sortie : 10% de l’investissement initial

Dans le moins rentable des scénarios, lorsque vous investissez 10 000€ bloqué sur 5 ans en pleine propriété (avec un rendement annuel estimé à 5%), vous ne percevez que 45€ net par an après IR, ce qui est très peu rentable !

En nu propriété, à l’issu des 5 ans de démembrement, le même investissement vous aura rapporté l’équivalent de 301€ / an, ce qui est nettement plus retable que l’investissement en pleine propriété.

Au vu de la projection ci-dessus, l’investissement le plus rentable semble être en nu propriété sur 10 ans (avec une cession cette même année).

Conclusion

Personnellement, je n’ai pas encore investi en SCPI mais l’’investissement en SCPI ne semble pas compliqué au vu de cette étude. Néanmoins, je conseille de vous faire accompagner pour le choix du gestionnaire, ainsi que sur les modalités d’investissement (pleine propriété, démembrement…).

Ayez également une certaine vigilance sur les conditions de cessions à l’issu de votre placement. Ne pas oublier que c’est un placement moyen/long terme qui peut être adapté à ceux qui ont de la trésorerie.

Par ailleurs, comme tout investissement, le capital n’est pas garantie, ni le rendement prévisionnel.

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