Recht in Thailand
Apr 23, 2018 · 4 min read

Airbnb (und das deutsche Wimdu) ermöglichen die kurzfristige Vermietung des eigenen Condos und bieten damit eine attraktive Alternative zum Hotelaufenthalt. Da Gäste auf Tagesbasis die gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Pool und Fitness häufig stärker (ab-)nutzen, ist Airbnb sowohl bei der Condo-Verwaltung als auch den üblichen Residenten höchst unbeliebt.

Dies gilt für Thailand, ist aber grundsätzlich ein weltweites Problem. Plattformorientierte Dienstleistungen (also mit einer App auf dem Telefon) wie Airbnb und Uber zerstören traditionelle Geschäftsmodelle. Hierfür wurden sie schließlich auch entwickelt.

Ausländische Investoren erwerben eine Eigentumswohnung häufig mit der Zielsetzung der kurzfristigen Vermietung während der Zeit, in der eine Eigennutzung nicht möglich ist. Thailand’s boomender Condomarkt basiert auf dieser wirtschaftlichen Zielsetzung. Es ist die finanzielle Geschäftsgrundlage der ausländischen Investition und daher auch Grundlage der Preisfindung.

Die Condoverwaltung (CJP) verbreitet gerne die angebliche Auffassung, eine tageweise Vermietung sei gesetzeswidrig. Dies beruht auf einem Irrtum oder — in den wohl meisten Fällen — ist bewusste Fehlinformation:

1. Das thailändische Hotelgesetz gilt ab der Vermietung von vier Zimmern mit einer Kapazität von mehr als 20 Gästen. Dies wird beim Condo regelmäßig nicht der Fall sein. Ob sich ein Anwendungsbereich ergibt, wenn ein Eigentümer vier oder mehr Condos vermietet, mag man diskutieren. Und die meisten Hotels werden in Thailand ohnehin ohne Hotellizenz betrieben.

2. Das thailändische Condominiumgesetz schweigt zu der Problematik. Es enthält überhaupt keine Regelungen zur Vermietung. Und es gibt auch keine gesetzliche Regelung, wonach die von Ausländern gehaltenen Condos (49%) weniger Rechte vermitteln als ein thailändisch gehaltenes Condo. Die Eigentumssituation ist — eigentlich eine Selbstverständlichkeit — identisch.

3. Ein Condo muss Wohnzwecken dienen. Dort ein Geschäft zu betreiben ist generell nicht erlaubt. Die kurzfristige Vermietung mag zwar als Business anzusehen sein. Sie wird aber nicht im Condo betrieben, sondern räumlich am Wohnsitz bzw. Büro (oder in der App) des Eigentümers. Das Geschäft mit Condos ist kein Geschäft im Condo. Auch bezüglich dieses Punkts gibt es keine Unterscheidung zwischen den foreign-quota Condos und den thailändischen Wohneinheiten.

4. Die hotelmäßige Vermietung mag als Arbeit im Sinne der Ausländergesetzgebung anzusehen sein. Dies betrifft aber nur in Thailand befindliche Ausländer; nicht aber Thailänder oder Ausländer die im Ausland leben. Zudem stellt sich die Frage, ob eine automatisierte Vermietung über die App, also ohne Eingreifen des Eigentümers, tatsächlich noch Arbeit macht. In praktischer Hinsicht kann schwerlich kontrolliert werden, ob eine thailändischer oder ein ausländischer Finger die App bedient hatte. Und wenn im AirBnB-Angebot die Reinigung mit enthalten ist, wird diese Arbeit regelmäßig nicht persönlich vom ausländischen Eigentümer erbracht. Eine Arbeitserlaubnis ist für AirBnB somit nicht erforderlich — und wäre auch nicht erhältlich.

5. Es verbleibt die Frage, ob in den internen Regelungen des Condominiums die kurzfristige Vermietung durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann. Ein Vermieter oder ein Hotel kann fast beliebige Hausregeln erlassen. Bei einem Condo handelt es sich um Eigentum, in das ohne gesetzliche Grundlage nicht eingegriffen werden kann. Eine Anti-Airbnb-Klausel könnte man ähnlich beurteilen wie einen Beschluss der Condoverwaltung, wonach Mieter über 30 Jahre alt sein müssen, um einer übermäßigen Nutzung der Condoanlage durch Jugendliche entgegen zu wirken. Es geht dabei also nicht um die Frage der Sittenwidrigkeit, sondern darum, dass es an einer gesetzlichen Grundlage zur Teil-Enteignung des Condo-Eigentümers durch Mehrheitsentscheidung fehlt.

6. Gemäß Abschnitt 1336 des Civil & Commercial Codes kann in das Eigentumsrecht nur durch Gesetz eingegriffen werden, nicht durch Mehrheitsbeschluss von Nachbarn. Auch die Regelungen zum Miteigentum führen zu keinem anderen Ergebnis. Abschnitt 1360 CCC beschränkt das Recht des Miteigentümers durch die entgegenstehenden (“nicht kompatiblen”) Rechte der anderen Miteigentümer. Selbst wenn diese Vorschrift auf das Gemeineigentum des Condominiums — also Flure, Schwimmbad, etc. — anwendbar wäre, so erlaubt auch diese Vorschrift nicht, dass ohne Gesetz in das Miteigentum eingegriffen wird.

Im Einzelfall mag der einzelne Miteigentümer durch eine übermäßige Nutzung des Gemeineigentums die Miteigentümer stören — dann gibt es Abwehransprüche. Ein Mehrheitsbeschluss oder eine Regelung in den Bylaws, wonach eine tageweise Vermietung verboten sei, wird durch Abschnitt 1336 CCC aber nicht gedeckt und ist durch Abschnitt 1360 CCC verboten. Die Empfehlung, eine Anti-AirBnB-Klausel durch Beschluss der Eigentümermehrheit einzuführen, widerspricht daher geltendem Zivilrecht.

7. Selbst wenn eine Anti-Airbnb-Klausel wirksam vereinbart werden könnte, so würde ein Verstoß keine polizeilichen Massnahmen oder ähnlich dramatische Reaktionen rechtfertigen — auch nicht die Sperrung von Strom und Wasser. Es ist ein simpler Regelverstoß, nicht viel anders als das verbotene Abstellen von Kinderwagen oder Mülltüten auf dem Flur.

Im Ergebnis kann ein Condo genauso ver-airbnb-ed werden wie ein Townhouse. Auch da gibt es Zusatzlärm bei Ein- und Auszug, auch da fühlen sich die Nachbarn häufig gestört. Auch auch da gibt es keine rechtliche Handhabung, dagegen vorzugehen.

Ergebnis: Die Vermietung ist eine Hauptform der Condo-Nutzung. Die Nutzung des Condo-Eigentums kann nur durch ein Gesetz eingeschränkt werden. Derartige Gesetze sind nicht existent bzw. greifen vom Anwendungsbereich her nicht. Untergesetzliche Massnahmen, wie Mehrheitsbeschlüsse und Bylaws der Condominium-Verwaltung können das Eigentum des Condominium-Eigentümers nicht beschränken. AirBnB ist in Thailand daher zulässig.


Hinweis: Der oben stehende Aufsatz gibt die persönliche Meinung des Verfassers zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Im Internet veröffentlichte Aufsätze sind offensichtlich keine Rechtsberatung. Der Beitrag wurde zudem nicht aktualisiert bezüglich zwischenzeitlicher Gesetzesänderungen, Gerichtsurteile und neuer Erkenntnisse.

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Ausgewählte und ausgelagerte Beiträge von de.pugnatorius.com. Geschrieben in Bangkok für ausländische Investoren und Unternehmer.

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