我從頂樓加蓋工程報價單學到的事情 | 學習當包租公(附有工程報價單)

Up Chen
Up Chen
Nov 3 · 8 min read
Photo by Ethan Hoover on Unsplash

我從一家資產管理顧問公司手中買了一間公寓,再請他們協助做成可以出租的資產。本篇文章記錄現在正在進行中的頂樓工程報價學到的五件重要事情。

我原本以為交屋後,還需要送審施工許可,過很久才會開始工程。結果包租顧問公司的操作流程根本不是這樣,時間就是金錢。我的物件是本層加上頂加,反正頂加也不用施工許可,那不如趕快整理整理,趕快出租就能提早收租金,可以降低不少空窗期的資金壓力。

天花板全換掉究竟是貴還是不貴

我的頂樓加蓋原始屋況應該還算是不錯,只是天花板舊了些,是辦公室那種輕鋼架隔間,有些是較老舊。之前就有詢問過資產管理顧問公司,這個天花板全部換掉,換成看不見鋼架的那種輕鋼架會很貴嗎?他們說,不便宜,全部換掉可能要 3–4 萬。

我想說,才三到四萬,讓租客上班看輕鋼架天花板,下班不用再繼續看著天花板,這也太划算了。我之後一定要換。

什麼都沒做就要花 2X 萬了!

頂樓加蓋,其實就是個違法的東西,能收租不被拆掉,那是平常有扶老婆婆過馬路也有買玉蘭花有好福報。所以策略就是在頂加花越少錢越好,是誰都不想在隨時會消失的東西上投資太多吧(但拜託拜託請不要消失,我會多做好事)。

設計師口口聲聲說,頂加能不花就不要花,我心裡惦記的是天花板好醜要換。結果第一個版本的「頂樓」工程預算書就把我從幻想中拉到現實了。能不花就不花的原則下,要花的居然超過 20 萬!

究竟花了哪些東西

房屋現況

先看看我的頂加原始的樣子,三房一廳加上一個小廚房,其實屋況還不差,除了那個天花板和昏暗的燈,那究竟要花多少錢勒(文末附上明細)…

第一版報價單分配圖
  • 花最多的,不意外的是水電工程,由於原本的頂加電線和水管都是和本層共用的。我想當個有良心的包租公,一定要換成安全的電路才行。水管部分也重新換上加壓馬達,把本層和頂樓的水管分開,這樣才不會彼此影響。包含重新拉主電源線、電源開關箱、冷氣迴路、加壓馬達、插座等,約 55,000 元。
  • 第二的頂加必備的冷氣,冷氣就算是用三線品牌,一台含標準安裝也都要 16K 左右。可是又不能不裝,每個房間都要一台,一共三台。至於客廳,沒有西曬的困擾,就讓他們開房間冷氣涼到客廳吧。如果到時候不行,再跟房客商量共同負擔裝上去。
  • 第三意外的是管理費用,自己對這些設計、裝潢、工程完全外行,要請顧問公司的專業設計以及工程管理幫忙看著整個流程,要付出 15% 左右的費用。很貴,可是算一算,有人看著總比工班亂做、工程落跑、做出來不合用之類的慘劇好。參考 設計公司含施工,監工費能不能收? | Courcasa 小院
  • 鐵窗據說價錢很死,可是寫這篇文章的時候忘記確認報價的鐵窗究竟是哪種規格了,之後再確認一次才好。參考 鐵窗價格計算方式
  • 油漆的話,沒想到也是一大筆錢,用的是虹牌油漆。在網路上查到很多價格,這兩年價錢約 1,000/坪,含簡單批土以及兩三層的油漆。看到我的報價單,算一算居然每坪要 1,500,而且還不含簡單抹平,這不是被宰了嗎!詢問後才發現,事情果然跟新手想的不一樣,我算的單位是地上坪數,油漆是算牆面坪數的,一面地有三面牆,算起來一坪約 750 左右而已啦。多學到一課,油漆要算牆面面積才行。

看一看,好像都是必要的東西,每項算四萬,20 萬就飛了!20 萬就飛了!20 萬就飛了!這真是太可怕,簡單做頂樓就已經這樣,本層的工程我開始有點不敢想像了。

什麼都沒做就這個價錢了阿!Photo by Ben White on Unsplash

天花板還換不換呢?

一直想換天花板的我,特地問了設計師換天花板的報價:

  • 拆除天花板加清運 19,500
  • 輕鋼架天花板約 25 坪,33,750

加起來是 53,520,我的媽阿,都可以再換一次水電或是買 3.3 台冷氣、全部油漆 1.5 次。這真是超!級!貴!
還換嗎?當然不換。這項 CP 值太低了,寧願拿去換冷氣或是貼地板,提高的租金應該都會比換天花板多。

我美好的想像,挖東牆捕西牆

就算這樣已經 20 萬,我特別在意的室內空間昏暗問題還是沒解決。看到這個價錢,那骨底節省的小精靈又跑出來,既然之後本層都要全部打掉,而本層似乎又有一兩盞不錯的燈,那乾脆把本層的燈座拆上來給頂樓用,這樣就不用另外花錢買;覺得自己真是太聰明,只要換上 E27 燈座,插上幾個 LED 燈泡,馬上可以進身為明亮的空間氣氛了

想除之而後快的昏暗燈座們

順便看一看,廁所的鏡子好像也比頂樓的好些,一起拆去給頂樓用吧。然後我就花了快要 30 分鐘在找有哪些東西可以搬到頂樓用的,勤儉持家省錢。

C 小姐說的,料不貴,貴的是師傅工資

抱著挖到寶的心情跑去問設計師,能不能把本層的東西搬到頂加來用,這樣就能節省材料費了!事情再度超出了菜鳥的想像!設計師 C 小姐跟我說了一段故事:

我有一間套房,一層5間,是買人家隔好的,他的電路配置可能有問題,我的那層燈三不五時就壞一個,一年已經換了一整層的燈一輪..哈…
每次找師傅去換,1顆工+料報500元,就算我累積壞個2顆,想請師傅一起換,他還是收我500元*2…
我就跟師傅抗議,你去修1顆收500,一次修2顆不能就500就好,不然我就再貼點材料錢600元可以嗎?
師傅看了我一眼說,嗯..那他寧願跑二次去裝,不然就是妳自己去裝。

C 小姐說:「其實料都不貴,貴的都是工資,有時省一個燈,並不會少到哪裡,反而是工資貴。」要把本層的東西拿到頂樓裝當然可以,但師傅拆要工錢,裝也要工錢,也不會先幫你測試燈座是不是好的,如果裝上去才發現是壞的,那就要花錢請他拆下來;自己要承擔風險。

如果是這樣,好像還不如直接叫新的材料,把拆的工錢投資到料上,至少裝上去一定是新的是好的。異想天開的挖東牆補西牆計畫再度失敗。

我學到了什麼

  1. 要信任別人。如果不信任別人,這件事情就無法進行下去。就算知道每一項工程的執行細節,例如油漆用哪一種、刷幾道漆,可是仍然保證之後的成果不會出乎意料。能做的是情只有事前多溝通,把自己的需求盡量和設計師講,然後相信設計師以及監工單位會以他們的專業完成這件事情。
  2. 找一個自己願意相信的人或單位。自己無法評估每一項的合理性,找一個自己願意相信的,會讓自己夜晚時好睡很多,而不是一直擔心別人黑我。我的目的是建立穩定的被動收入系統,不是體驗社會黑暗。
  3. 每樣東西都少少錢,每項幾千元加起來就會變成好幾萬了。如果真得想省錢,可以從換開關面板這一類的小工程著手。請師傅幫忙換插座或開關,一個插座就是 300 元,一整個房間大約 20 個插座,那就是 300*20 = 6000 元了。如果自己學著換,料的成本才 50 元而已。但要不要花時間就是另外一件事情了。
  4. 料不貴,貴的是工資,是專業。如果覺得設計師會在材料上灌水,其實可以自己上網叫料叫家具,寄到工地請師傅幫忙裝;但算起來其實不會差很多,還要花時間瞭解每個材料的規格,到時候叫到不一樣規格的,只能打落牙齒和血吞了。專業有多貴呢?舉個例子,如果自己叫燈座來給師傅裝,工資一座燈就是 600 元,五座燈就 3000 元了,這只是工資~
  5. 多問多學,學到就是自己的。覺得奇怪的價錢就提出來問設計師,會讓自己好睡很多。例如我在算油漆的時候 ,算到地坪結果超貴,自己內心上演了許多小劇場,想說是不是遇到黑店了,要怎麼表現我很懂才不會被黑。結果是自己算錯,要算牆壁坪數才對。

附錄:工程預算書第一版

工程預算書第一版
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