總部: San Francisco, California
創立日期: Oct 2020
募資情況: US$1.5B (Series C & Debt Financing)
估值: US$1.5B (Sep 2021) [1]
知名機構投資人: 1) Softbank、2) Greycroft
Pacaso 由 Spencer Rascoff (Co-founder of Zillow) 以及 Austin Allison (Founder of Dotloop, acquired by Zillow in 2015) 創立，兩者皆是連續創業者，並都曾於房地產交易平台 Zillow 任職。Pacaso 於創立 5 個月時估值超過 US$1B，號稱是史上最快達到 unicorn status 的新創 [2] 。
Business Model — 透過買賣房產賺取價差&服務費
在講述 Pacaso 商業模式之前，首先介紹美國常見的「Second Home」模式。美國中產階級以上經常擁有第二棟自住房產，位於海灘/湖邊/山上等地，通常於度假時前往居住。Second Home 一般不能用於出租，且與主要居住地 (primary residence) 需有一定的距離，否則將被視為 Investment Property (房貸利率會比較高)。
Pacaso 的商業模式其實不複雜 — 於知名度假勝地 (e.g. Miami、Napa Valley、Lake Tahoe…等) 以 Limited Liability Companies (LLC) 形式購買高檔房產，接者將所有權切分成 8 等份，出售給有意購買 Second Home 的顧客。
Pacaso 的房產售價通常為購買成本的 112% 加上整修費用 [3]。此外， Pacaso 向顧客收取 US$99/mo 的費用，用於例行性維護房產以及提供顧客之間協調住宿時間的 scheduling tool。由於所有權被切為 8 等份，每位顧客每年將擁有 44 天的使用權，但不能出租該房產。
爭議
事實上，Pacaso 提出的「拆分房產所有權」概念並不新穎，美國早在 2000 年代初期就出現「Timeshare [4]」的商業模式，意指顧客購買房產部分時間的「使用權」，該使用權可進行買賣，但並非所有權。此外，Timeshare 模式下產生了許多詐騙案件 [5]，許多地區因此立法禁止 ；Pacaso 則強調出售給顧客的是所有權，不同於傳統的 Timeshare。
Pacaso 同時也在其購買房產的社區造成了一些反對的聲音 [6]，這些社區為維護安寧，通常禁止房產作為 AirBnB 出租。反對者認為 Pacaso 出售房產給多位 顧客，可以預見大多時間這些顧客將在該房產度假、慶祝、甚至舉辦派對，影響社區的安寧。
商業模式無論在 Pacaso/顧客端仍存在挑戰
- Pacaso 先購買高檔房產後出售的商業模式需要大量資金，本質上類似房地產投資，[2] 這篇新聞中即提到 Pacaso 借貸 US$1B 的資金用於擴張。倘若 Pacaso 無法快速售出其持有的房產，將可能面臨現金流風險。此外，持有房產勢必得面對流動性風險問題，目前美國房市仍處於上行階段，若未來房市開始走空，Pacaso 是否能順利出脫持有的房地產並獲利，將是極大的挑戰。
- 對顧客而言，使用 Pacaso 可降低購買高檔 Second Home 的門檻，尤其 Second Home 通常僅於度假時前往，大多數時間並不居住於該地。Pacaso 亦為此制定每位房產持有者可停留時間的規則 [6]。然而，持有者之間的使用權並無優先順序。因此，若兩位房產擁有者想於同一時間居住，目前仍不清楚如何協調使用權。
- 此外，Pacaso 房產的「次級市場」目前尚不健全，從 Pacaso 平台購買房產的顧客若想再次售出房屋可能會找不到買主，房產的流動性可能不佳。
Pacaso 的商業模式看似仍充滿挑戰，但其創辦人具有成功創立 Zillow 的背景，並受到軟銀注資。在資金逐漸緊縮且房地產市場可能面臨衰退的今日將如何繼續發展，值得我們繼續觀察。
Source
[1] SoftBank’s latest proptech bet is leading Pacaso’s $125M Series C (TechCrunch, 2021/09/14)
[2] Pacaso raises $75M, goes from launch to unicorn in 5 months (TechCrunch, 2021/03/24)
[3] What is Pacaso and what does fractional ownership mean for the Coachella Valley? (Desert Sun, 2021/10/17)
[4] 什麼是 Timeshare? (Frank Top10, 2013/05/27)
[5] Timeshares, Vacation Clubs, and Related Scams (FTC)
[6] A Startup Is Turning Houses Into Corporations, And The Neighbors Are Fighting Back (NPR, 2021/08/24)
[7] Pacaso Scheduling (Pacaso)
