今天有幸能夠聽到管哥的房地產市場研究，他擁有18年的統計房地產數據豐富經驗以及全方位守備，從土地獲取、代銷、中古屋預售屋都可以講個三天三夜，不論現在經驗值高低，我相信聽完這場都能有許多收穫，在這邊做個簡單的紀錄，讓各路好漢與後進者皆能像我一樣，只花十幾個小時方可深入淺出，獲得青龍年在即的開局最新情勢。
由於實價登錄的透明化，數據變得更加清晰，有利於進行統計分析。加上18年的實務經驗，更能夠分辨哪些指標是領先指標，哪些是落後指標。並指出許多財經學者和新聞記者在解讀市場時，常常錯誤地使用落後指標。管哥也強調在評估指標時，數據的準確性和來源非常重要。他建議要慎重考慮房仲發布的數據，並更加重視政府公布的數據，因為房仲可能會同時發布多種消息來影響市場。新聞的來源和長期追蹤數據的重要性，並表示不能僅憑一個時間點來評估市場的好壞，而應該考慮整個時間段。
新北最大目前茂德建設，但是跨出雙北，就是寶佳機構的天下，桃園有50%、台中20~25%、台南15~20%、高雄大概是5%，每週可以賣四百戶，全台灣目前預售大樓加上透天為九萬間/年，所以在2023寶佳賣了一萬五千間。
現在(2024-1月)，是臺灣房市的末升段，做好財務規劃，不能過度放大你的財務槓桿，多頭的時候啊你是賺房價價差的時候，多頭來的時候什麼都漲，蛋黃蛋白蛋殼一定都漲，那空頭來的時候你是賺什麼？？？答案就是買好東西機會的時候！
舉個例子在去年五六月，今年買賣移轉動數可能會跌破28萬戶所以景氣會很差，所以大家很多人都想用買賣移轉動數來去判斷景氣真的大錯特錯第一個他就落後指標，第二個你不懂得買賣移轉動數他結構的成分因素。
今年總共買賣移轉的多少戶數，實際上他最大的兩個組成分子為中古屋/新成屋的買賣與新成屋的交屋量，然而關鍵就在新成屋的交屋量，因為新成屋的交屋量有可能2~6年前預售，因為現在缺工嚴重問題，如果看這個曲線再民國80年的買賣移轉數量到民國111年的買賣轉數量，今年我們大概估值啊叫做30.6萬戶，台灣房地產也不用玩了，買賣移轉數量越來越低，但事實上發生什麼意思，過去20年你買房子買越多的賺越大，圖表中民國82年到86年各位看一下我們的峰值啊，是在40幾萬到50萬戶！！為什麼那時候的峰值這麼高？？ 搶建！圖表告訴我們，民國八十幾年每年的使用執照的取得量在20幾萬戶，但是過去15年的使用執照取得數量不到10萬戶，房子是越蓋越少的，新成屋不夠賣，因為土地越來越稀有，但是過去15年，我們新成物數量在市場的買賣比例是20到25%，所以換句話說有75%到80%是中古屋買賣一轉的數量。
所以今年大概走完就要30.6萬戶，其實市場的交易量還是不錯市場交易量還是不錯所以各位去年的房價是漲還是跌？漲！！對去年房價還是漲，然後連續第二年的量縮價漲，當然漲的時候量一定要增加，房地產為什麼量縮價漲，歐美的房地產哪一家建設公司又倒了，中國大陸的碧桂園也倒了，於是有很多媒體、專家喊了台灣完蛋了，我們不受影響的原因出現在我們的利率，全世界台灣特有低利率，只有日本比我們低，其他國家全部比我們高，在韓國買房子貸款7%，在香港買房子現在貸款2023年也是7%，在歐美在美國買房子大家貸款2023年也6~8%，馬來西亞買房子貸款6%，中國大陸5~8%，歐洲6%，所以建商借貸3%來抗通膨就可以了，但是民國八十幾年建設公司借貸利息超過12%，代表土地買到蓋好，等於是土地送給銀行，12%加上六年複利就是100%，也就是說現在台灣基礎利率沒有大幅調高之前，台灣的房市多頭大漲，空頭小小回一下，所以重點是產品，而不是時間點，因為任何時間點在利率很低的情況下，都可以操作房地產。
現在降下來的是新成屋的交易數量，中古屋交易數量沒有下滑，再回到上面的圖，市場本來在五年前就處於正在回溫的狀態，結果遇到covid-19直接來個最低利率，那管爺肯定建議梭哈，除了高利貸不要借，其他借好借滿，但目前因為已經完成了大段漲幅，所以不建議這樣做。
在升息的可能性方面，我們跟著美國走所以台灣要再升息的機會非常有限
但是當美國降息的時候台灣基本上不會馬上更進，因此估計今年將一樣會落在1.875。要過2%的機會不高，如果真的到2%，台灣房市會比較辛苦但也不至於掉頭。
政府有沒有心要打房對投資人來說只要看兩個政策
- 市場利率跟房貸利率脫鉤
- 新青年安心成家貸款年限40年加上緩衝5年
註：因為利率結構跟10年前差不多啊我們的高點是利率結構10年前就是1.875，所以政府他拉長房貸年限你的房價本來就從1000萬會漲到2000萬
關於囤房稅
不要因為囤房稅這件事情就決定你買不買房子，該買還是買，因為囤房稅就算稅負加上去，他對於房價增值跟你的成本來講你成本當然是堆疊但是你增值的幅度透過槓桿的一個效益還是更大的。現在大家都知道房地產比較難短進短出，要做一個坡段，那既然要做坡段的話你一定有持有成本，所以舉例，你在台北市買一間兩房新房子總價要2500萬，租4萬，可以得到
- 台北房子 2500萬 * 1間 = 2500萬
- 可收租金 40,000 * 1間 = 40,000
那我們到桃園買一間兩房，1250萬，可以在蛋白區買很多兩房，但是在桃園買蛋白區1250萬！可以買很多的很多區都買到兩房，你可以租25000到28000，
因此可以得到
- 桃園房子 1250萬 * 2間 = 2500萬
- 可收租金 27,000 * 2間 = 54,000
所以你在持有期間的租金收益比較高但是你的利息基本上是一樣的，而且他兩房去年五六百萬就買得到還加車位，車位可以再租兩萬塊，所以當然現在房價漲到700萬，那我們就乘以3等於2100萬，他租兩萬塊乘以3等於6萬塊，所以我舉這個例子告訴各位說我們囤房稅下去確實對房地產有影響但是他不要你不要讓他左右你買不買房子這件事情，更簡單來說囤房稅的關係你更要好好選擇你持有房地產的標的區域跟標的。
台北市250萬人口數，台北市過去兩年平均預售屋交易的數量不到300戶，桃園的231萬人口數，一個月平均超過1500戶，桃園的市場規模比台北市大5倍，所以切記不要從台北看天下，除此之外，桃園的房地產一定保值而且增值速度快原因在於他流動性比較高。
今天囤房稅這個問題，還是要去買房，但因為囤房稅的關係，你要去買流動性高的房子，千萬不要去買豪宅！
我們的銀行其實非常想借錢給房地產的建商跟買房子的朋友，那都是受金管會的限制，那目前我們看到的我們的利率走勢在過去都是基準利率加上固定的，那個碼數就等於我們的首購貸款利率，意思是如果你今天是名下第一戶房子，你絕對不會跟市場利率脫鉤，房貸利率跟市場利率不會脫鉤，那你名下第二戶到第三戶房子基本上也不會，但是到名下你超過四戶的時候那銀行就會因為你的受信的條件，你的個人的財力的關係，而給你脫鉤的利率！所以換句話說你如果名下現在沒有房子肯定要善用，你一間兩間其實都要善用，因為你的利率基本上都是固定的，我們現在首購的利率叫2.06，那如果你是第二戶叫2.35~2.4之間
那跟大家分享一下這是台灣2013–2023 的平均的房價的一個走勢
- 橘色這一條叫做新建案的平均成交價
- 綠色這條叫做中古屋的成交價
那我們的高點是來到2014年的時候房價走到最高點，後來房價就修正大概兩年的時間，那我們看到房市就在打底，到2018年其實我們透過成交量我們已經預測房價會往上走了，然後遇到COVID-19的關係，全世界大降息嘛所以就拉出了一個這麼抖，抖升的一個高度，如果實價登錄可以再早五年各位，這段也是抖的，2008年金融海嘯那一段桃園的房價漲100%，所以如果可以再早五年這段也是抖的，所以就是大降息的時候降息完之後房價一定抖升，我們看到這個曲線就很清楚
預售屋是中古屋的領先指標啦
預售屋的房價漲上去之後一定會帶出中古屋的房價漲，所以各位關注預售屋非常重要!!!
圖中還有另一個值得關注的點，就是二手屋與新建案的價差變大了，比起十年前，預售屋為什麼會這前幾年暴漲？？因為我們的新成屋數量被那個房地合一所以2.0封印鎖住，所以我們現在二手屋的交易量沒有0到10年這個屋齡的只有10年以上的，你在桃園買一間新房子基本上新北以南包含新北市，三年前買到現在，現在一坪都賺20萬，一坪20萬你乘25坪就好了要賺多少錢500萬！這個如果你在三年前買房子賺這500萬是一件非常容易的事情買一間兩房，那現在為什麼你不願意買？因為房地合宜稅要課45%，所以我上賭桌賭贏的要繳一半給政府，所以現在為什麼這個價差會拉大就是我們現在二手屋的交易量屋齡平均屋齡拉長了他沒有0到10年這一段，也是造成房地產暴漲的原因。現在我們蓋房子容易不容易啊，問一下在座各位有誰願意進工地？你本來就是買第二屋第三屋的你成屋之後你本來就要轉手轉價差，結果現在賺了500萬我不想要繳250萬給政府所以我幹嘛持有所住不賣，市場現在在仲介端是沒有新成屋的，所以導致建商一直在蓋，奇怪怎麼大家一直買不到房子，因為全部鎖在房地合約稅的關係！造成現在市場上只剩下預售屋跟中古屋。
本來市場上有三種房子
- 預售屋
- 新成屋(房地合約稅封印)
- 中古屋
如果桃園房子給你是一個40萬真的不要嫌他太貴，桃園現在買到40萬是一個合理的價格，桃園現在最好的地方在青浦，所以青浦你有四字頭你真的不要嫌他太貴，很合理，真的很合理，青浦馬上就要五字頭了後面也會講到。
預售屋 vs 中古屋
差在自備款槓桿，自備款5%跟20%的差別，你買中古屋，槓桿叫5倍，買預收槓桿是10倍到20倍，因此會造成預售屋投報率高一點～
現在的小資族啊，剛出社會的年輕族群，其實你就可以到非台北市非雙北市的地方，總價其實在1000出頭1000到1500萬之間，透過工程期三四年，然後你前面訂1500在這過程當中繳工程期款，其實就是一個很好入手跟存房跟置產的標的，桃園現在的平均房價來到36萬，所以換句話說你桃園還有一些三字頭的房子，真的快點去買，三字頭在桃園真的，快消失了，那跟各位報告一下喔，桃園的房價在過去一個季度漲了15%，15%這個可能很多數字大概會在30個月後之後出現。
七都預售實登比數的變化，七都的交易量佔台灣的交易量的75%到80%
我們的實價登錄從去年的111年的1月做改成即時登錄，之前的都有一些時間差，111年到現在112年，把平均線拉出來這個平均線月均交易量共6536戶，進而可推論買氣很熱絡跟買氣相對低迷。利率在最谷底通貨膨脹準備要起來美國通貨膨脹最嚴重的時候，因為美國大幅升息是在113年的3月市場最熱絡的時候平均的交易量來到什麼時候7都一個月9939戶，然後第一季開始全世界升息台灣開始升息，第一季走完大概就剩下4000～5000戶。這兩個月除以後其實也是在高峰，然後結果政府新青安貸款專案加油點火，11月已經到8000多，12月一定比8400多，各位，那連續這半年市場都賣得很好的情況之下你們覺得建商老闆在想什麼？這價錢漲那麼兇現在房子難蓋，所以現在市場是醞釀了什麼價漲的氛圍非常明顯，所以現在如果我去問，外面看房子你肯定遇到的是封盤，各位聽完，這禮拜馬上下去看房子，你會很有感，離開台北市你會更有感，限量封盤，我們剛來有一個在座的朋友曾先生，他就上禮拜聽我的話就去看了幾個案子，建商只賣他六樓以下，六樓以上都不賣，寶佳在青埔很多盤也封住不賣了，我們看到交易量已經出來這個交易量不會騙人。所以這個東西也是實價登錄的問題，因為實價登錄太透明了，那市場做研究的一掉出來給老闆看完之後老闆的信心只有大增而已。現在這個時間點，我們看到過去三個月平均，將近8500叫7900戶，當然我們跟高點比還有20%左右的一個差距，但是我們跟低點比起來竟然有58.8%差距！
所以各位如果你現在去看的房子，給你的價格實價登錄跟3~4個月以前價格相同就要趕快買，那表時那家公司沒有再做市場研究，老闆沒空看實價登入，就是撿到便宜的時候。
在這邊在43 43 45，走到什麼年底的時候都是45都站穩了甚至到46了，這是七都的平均價，所以房價在去年下半年，還是在維持一個大概5%到8%的一個漲幅，但是這一段的量成交量噴了這麼多出來，這個時間點還在漲價，而且這個時間點漲很兇，所以現在買房子，千萬不要拖，馬上去身體力行，看了就當天下定就對了你不要等一個禮拜，等一個禮拜你就封盤了，就買不到，管爺講真心話，離開台北市外面的世界真的是這樣，好不好因為這個東西成交量爆出來都不可能只漲5%，三個月後回來看實價登入，會很有感，就像這一段一樣半年就漲20%，三個月後來看實價登入會非常有感。
89年到92年，SARS肆虐台灣，利率是當很多的從4.625% Down到多少? 1.375啊，大家會覺得很奇怪，利率當下來的時候不是對房地產是好事嗎，好沒關係就把這件事情放在心上面，這叫房市空頭的時候，來2008年前世就發生金融海嘯，我們當下的基準利率升到3.625，從低點升到3.625，因為金融海嘯的關係一下到1.25，美國當下也是從利率高點直接當到0%，結果我們股票大跌，我們的房價當下，那當下是沒有實價登錄的，但是建商會有很多建商統計的數據，我們全台灣的房價在那個半年時間跌15%，空頭來1.25%，然後金融海嘯結束之後開始升息，然後升到什麼1.875。因為當下在這個時間段我們講桃園漲幅在100%，所以我們講桃園的例子就好，桃園在這樣下來修正大概修正了15%，漲100%修正15%、台中修正6%，因為中南部沒什麼漲到所以沒什麼修正，新北市大概修正15到20%，就舉例新莊頭前重劃區從28.9萬一下漲到50萬，然後修正了大概15~20%左右就停止了。大家都可以回想一下，在109年我們遇到COVID-19，我們的利率大約1.125％，利率持平往上走，就是過去這四年的時間，新聞記者真的都是錯的，升息的時候就跟你計算你每個月要加多少錢害你不敢買房子，結果什麼升息的時候都是多頭的時候這都歷歷在目的。所以各位現在我們要擔心的是降息，美國現在討論什麼時間點降息，台灣也在討論什麼時間點降息，但是聲音不像美國這麼嚴重。那我認為台灣現在的利率走勢今年大概是1.875應該蠻明確。所以今年管哥在做一個動作去年在做的一個動作叫汰弱留強，賣掉蛋殼去買蛋黃。
台灣不降息的情況下，當台幣升值的機會比較大，所以現在升值的機會比較大代表什麼，你站到過往經驗升值機會比較大代表前進台灣的房地產跟股票一定有動能，所以房價要跌的機會又更低了，所以我總結什麼，其實這一個波段就是我們結構性的改變的關係，台灣房市，管哥先做一個總結台灣房市這一波在下修的時候跟前兩波前幾波完全不一樣，前幾波是價格的修正、成交量的修正，這一波會是價格不修成交量的修正，這一波房市價格不會修是成交量的修正！價格不修的原因，我剛都有提到，房地合議稅的關係、實價登入的關係，各方面種種包含金融商品的角色持重的關係，所以是價格的不會修正，成交量會修正，所以既然成交量修正代表什麼意思，你現在投資房地產的風險在於什麼？就是流動性！！房地產的風險要流動性，所以你家去買流動性好的東西就對了，所以注重流動性就好了，那流動性是我下一堂課。下一堂課收費很高啊，實戰經驗啊因為保證賺錢啊，所以這個是我們預測，今年上半年非常樂觀，價量起揚，除了台南這一都之外，其他的六都，肯定是價量起揚，到下半年，我個人是建議審慎，因為房價真的這一波在跳漲的非常兇15～20%在跳漲上去之後，其實自住的購買力會跟不上，然後你突然跳漲這麼多，想投資的也會稍微冷卻，所以下半年的交易量縮，千萬不要把它解讀，叫做房市不好，漲那麼多肯定量縮的啦，但是所以如果你對房地產有想法，想要投資的，現在真的要加緊腳步，先進場了，先進場了，不要再等到下半年，下半年真的要審慎了，那下半年要更專業的，更挑案子所以成交量一定要，所以說下半年是審慎，那今年目前現況看起來，全世界感受不到什麼黑天鵝，那該打的地方都打起來了，現在就是差兩岸沒打而已，那當兩岸打起來，不管在台灣只有什麼，你都會很辛苦，除非有非常高資產出去全世界都有佈局，你才有辦法不然一般的市井小民不管買什麼都一樣，就算持有美金也很困難，那所以我覺得兩岸的議題，我們就不做討論了，那我認為其實透過整整體金融環境，跟所有的局勢，跟我們看到現在三組候選人，藍綠白已經選完了，其實選前我就在解讀了，其實他不管誰選上，其實對房地產的影響都不大，因為去年中共大選是最吊詭的一次，正常總統大選前，房地產的交易量要縮才對，因為有停滯官方的買盤，結果反而去年在總統大選前，交易量是火熱的，因為八月我們的綠營就釋出了，新青春青年政策，然後我們的藍營就更好玩，十月丟出來一個更強的，那個如果讓他選上，房地產會爆充，然後我們的柯陣營也提出了青年的一些優惠政策，那我只能說三黨政策候選人，其實年輕人都是他們心頭很重要的一塊肉，所以我們在預期整個總統大選前其實結果影響不會太大的改變，那所以今年最大的變數在什麼政策手段，，因為房市真的在過去這幾個月太好了成交量暴增，然後價格會跳漲，所以有可能政府在第三月份，央行理監事會議的時候，可能對政策有重手，那這個重手下來一定是，箝制房地產的流動性，跟我們的資金，那個資金門檻在拉高，確實市場最大的變數在政策調控，那政策調控大家不需要過度害怕。
整個高雄平均房價32萬，左營叫35萬，那左營站高鐵出來要38萬，各位有沒有發現什麼，高鐵站已經是現在各都的，都會核心了，所以我常常講說，我們爺爺奶奶那一代的，都市發展核心叫做客運站，然後父母親那一代叫火車站，然後我們這個年代叫高鐵站，是都市發展核心，所以現在火車站都是外勞區的，年輕人區你不要跟他搶，所以我們從這個竹北的例子告訴我們高鐵核心，當你只要發展成熟的時候，他一定會跟行政區的房價拉出來，因為雙北市也是這個結構，竹北市這個結構，所以桃園的桃園金浦站的房價結構，我跟各位說，今年第三季一定看不到3字頭，房價今年第三季，六字頭不願意，為什麼，十一分鐘我到新竹站，十一分鐘我到板橋，這是不是價格凹陷區？？超凹陷區！所以你不要看三年前，青埔二十幾萬，你再懊悔沒有用了，回不去了，看未來，3字頭快點買。至於台南什麼，你給它十年的時間，因為它現在還在賣7–11，但是它有二字頭的優勢，二字頭代表門檻很低、分母很小，分母很小代表投報率很高，因為你20萬漲到30萬，跟你50萬漲到60萬，你看思考一下它的投報率，那這些東西房價結構就在這個地方，大家自己參考。
花了一些時間整理了管哥的評論，感謝管哥無私分享，另外我相機比較差，也可以參考文閔的整理圖片更清楚，也歡迎follow 好宅攻略持續追蹤，謝謝收看。
