Dana Investasi Real Estate (DIRE) sebagai alternatif investasi dan alternatif pendanaan infrastruktur & properti

Apa itu dana investasi real estate?

Dana investasi real estate (DIRE) adalah sebuah Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang bertujuan untuk mengumpulkan modal dari berbagai investor untuk investasi di bidang real estate. DIRE membeli sekumpulan aset real estate berupa tanah dan bangunan diatasnya, lalu memperoleh pendapatan dengan menyewakan aset real estate. Di luar pendapatan aktif dari sewa, DIRE juga memperoleh pendapatan pasif dari kenaikan harga real estate yang dimilikinya. Melalui DIRE, investor dapat melakukan investasi di bidang real estate tanpa harus memiliki aset real estate secara langsung. Bagi investor, bentuk DIRE memiliki berbagai keuntungan. Keuntungan tersebut adalah:

  1. Investor tidak harus memiliki dan mengelola aset real estate secara langsung.
  2. DIRE dapat melakukan diversifikasi investasi, sehingga mengurangi resiko bagi investor

Selain keuntungan untuk investor, DIRE memiliki berbagai keuntungan bagi pengembang. Dengan membentuk DIRE, sebuah pengembang dapat memperoleh keuntungan cepat untuk aset real estate yang mungkin memerlukan waktu balik modal yang lama, karena telah menjualkan asetnya kepada investor yang tergabung dalam KIK-DIRE. Hal ini meningkatkan likuiditas dan memberikan jaminan arus kas pada sebuah developer/pemilik properti sewa yang pada umumnya merupakan sebuah aset tidak lancar dan seringkali memiliki waktu balik modal yang lama. Di luar alasan terkait likuiditas dan arus kas, sebuah developer dapat membentuk DIRE untuk memperoleh modal cepat.

Bagaimana mekanisme pembentukan DIRE?

Tahap pertama adalah pembentukan DIRE. Pengembang/pemilik akan memindahkan/menjual aset real estate ke dalam KIK-DIRE. Aset tersebut dapat meliputi:

  • gedung perkantoran
  • gedung pertokoan/mall/pusat perbelanjaan
  • gudang
  • cold storage
  • rumah sakit
  • apartemen sewa
  • hotel/resor/villa
  • papan reklame/videotron
  • data center
  • gedung parkir
  • Sentra PKL/hawker center

Selain aset fisik yang telah disebutkan, dalam POJK no. 16 tahun 2016, sebuah DIRE diperbolehkan untuk menginvestasi aset berkaitan real estate, seperti saham, obligasi dan cessie piutang terkait aset real estate dengan syarat aset fisik real estate paling kurang 50% dari total aset DIRE. Adapula aset yang dilarang untuk dimasukkan dalam DIRE, yakni bangunan pada tahap konstruksi dan tanah kosong.

Setelah DIRE terbentuk, pengelola kemudian melakukan penawaran umum atau terbatas atas unit penyertaanya berupa saham. Saham ini dapat kemudian diperjualbelikan setelah penawaran umum DIRE apabila investor tidak lagi ingin melanjutkan investasinya dalam sebuah DIRE.

Bagaimana aliran kas dalam sebuah DIRE?

Aliran kas dalam sebuah DIRE cukup sederhana. Setelah investor menempatkan dana dalam KIK-DIRE, ia akan mendapatkan potongan dari keuntungan dalam bentuk dividen yang diberikan dari DIRE. Berikut ini adalah diagram aliran dana DIRE:

(Otoritas Jasa Keuangan, 2016)

Dalam skema DIRE, uang yang diperoleh dari hasil sewa properti tidak utuh. Selain karena pajak, properti memerlukan biaya untuk kebutuhan operasional dan maintenance untuk menjaga agar nilai properti dan harga sewa tetap tinggi. Adapula potongan kecil dari hasil sewa yang diberikan kepada manajer investasi dan bank kustodian selaku pengelola DIRE. DIRE juga dapat mempertahankan hasil sewa dalam bentuk kas dan setara kas untuk keperluan ekspansi. Terkait uang yang diperoleh investor, hal tersebut diatur dalam POJK no. 16 tahun 2016, yang menyebutkan bahwa DIRE wajib mendistribusikan paling kurang 90% laba bersih setelah pajak kepada investor dalam bentuk dividen. Di luar laba bersih, investor juga memperoleh keuntungan dari apresiasi/peningkatan nilai properti yang membawahi sebuah DIRE; apresiasi ini akan tercerminkan pada harga saham DIRE di bursa.

DIRE sebagai alat perkembangan ekonomi

Meskipun DIRE memiliki tujuan utama sebagai salah satu dari sekian alternatif bagi para investor untuk menempatkan uangnya, DIRE dapat memberikan berbagai dampak positif bagi ekonomi.

Hal ini disebabkan karena DIRE dapat berkontribusi dalam meningkatkan infrastruktur di Indonesia. Yakni, infrastruktur berupa gudang sewa, cold storage, gedung parkir dan data center. DIRE dapat memberikan jalur bagi calon investor untuk melakukan investasi langsung pada sarana infrastruktur.

Selain infrastruktur, DIRE dapat memberikan pendapatan pajak sesaat bagi daerah karena BPHTB yang dibayarkan oleh manajer investasi DIRE dalam tahap pembentukannya. Dengan BPHTB saat ini yang sebesar 10%, daerah dapat memperoleh uang yang cukup signifikan. Misalkan, sebuah gedung rumah sakit dengan nilai sebesar Rp. 200 milyar dialihkan ke sebuah DIRE; daerah akan mendapatkan bea perolehan sebesar Rp. 20 milyar dari transaksi tersebut.

Keadaan DIRE di Indonesia

Saat ini baru terdapat satu DIRE penyertaan terbuka di Indonesia: DIRE Ciptadana (IDX: XCID), yang membawahi satu aset, Solo Grand Mall. Adapula DIRE berbasis luar negeri yang menempatkan sebagian besar aset di Indonesia, yakni FIRST REIT (SGX: AW9U), yang melakukan investasi di 11 bangunan rumah sakit Siloam dan 1 resor dan Lippo Malls Realty Trust (SGX: D5IU), yang melakukan investasi di 27 mall Lippo.

Beberapa langkah dapat dilakukan guna menstimulasikan perkembangan DIRE di Indonesia. Salah satunya adalah pengurangan beban pajak dan/atau bea, yang berlaku khusus bagi DIRE. Misal, penghapusan PPn pada tahap pengalihan aset dari developer/pemilik properti menuju DIRE. Penghapusan pajak dapat meningkatkan daya saing DIRE Indonesia dibandingkan dengan saham, obligasi dan instrumen investasi lainnya. Selanjutnya, dapat dilakukan sosialisasi kepada masyarakat Indonesia untuk memberitahukan DIRE kepada masyarakat calon investor yang mungkin sebelumnya belum mengenal apa itu DIRE, dalam rangka memperluas pasar calon investor.

Sumber Referensi:

Otoritas Jasa Keuangan. 2016. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan nomor 16 tahun 2016.

Otoritas Jasa Keuangan. 2016. Dana Investasi Real Estate (presentasi).

Investopedia. Real Estate Investment Trust — REIT. http://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp