零基础菜鸟湾区买房 — Inspection Report

买二手车要去车场做Mechanic check,买二手房也要做Inspection。 这份报告会告诉你这个房子到底有多大的坑,买了要花多久时间填。至于这个坑有多大你想不想跳就看你有多喜欢这房子了。

报告巨长,几十页, 我们当然不用每页都看,读的时候先看总结,只看里面说有严重隐患的地方,其他地方没说就是没事,和看Pest Inspection是一个套路。发现了问题再去后面的章节细看。

看之前这里很贴心的告诉你了一些标记:

  • SC表示这里有Safety Concern,如果放着不管可能对房子建筑本身或者人产生伤害,建议要请人看看,属于不大不小的问题。
  • FE表示这里需要请专家进行检查Further evaluation,言下之意其实就是卧槽这么大个坑,老子抢救不过来,谁买谁傻逼。所以需要特别仔细看。
  • 至于CR,就是无关痛痒的小毛病,无所谓。

总结里说了三点,细节我们后面说。

  • 第一点是说车库门外的木头烂了,要找专门的公司检查,同时建议你联系HOA,因为车库这种外面的东西说不定HOA会负责修理。
  • 第二个说的是在地基上(foundation wall)发现了横断裂缝(horizontal crack)以及生锈暴露在外的钢筋(rusted rebar)。
  • 第三个说下层的洗手间里地板烂了。

其实我看不出车库门那个有什么问题,不过目测应该就是木头被虫子蛀了或者水泡烂的问题吧,pest inspection里也说了,300块就搞定。

浴室地方一看就是防水什么的没做好,地板进水角落里发霉泡烂了,修理起来1000多大刀。

最后在看看地基问题之前,先介绍一点关于地基的预备知识。什么是地基(foundation)?什么是钢筋(rebar)?什么是crawlspace等等。

建房子第一步,就是在房屋地址上把土向下挖出一个深度的空间,在这个空间的中间,铺设房屋需要的各种下水管道,电路地线插进土地还有杂七杂八的辅助设施等,这些东西都不能承受房屋的重量,所以在空间的四周,需要用水泥垒起来一个墩子,房屋的重量由这个水泥墩子承受,这个墩其实就是我们说的地基 (Foundation)。

地基首先第一步是里面铺设好钢筋(Rebar),钢筋的作用是当地基受到外力作用时,比如地震导致的颤抖或者说地基下面的土地沉降导致地基一起下滑,地基的水泥能够附着在钢筋上而被钢筋牵引住不至于断裂或者散开。

然后把钢筋铺好以后截下来就是用水泥浇灌出地基的墙体了。

地基的水泥墩部分我们就称之为Foundation wall,中间受力拉扯的钢筋就是rebar,里面的那个中空的空间就叫crawlspace。crawspace是房屋维修的重要场所,当下水管道出现问题,施工人员只要钻到crawlspace里进行管道的维修就行了。

美国的房屋最常见的是木质结构,地基水泥墩上面铺设木梁(I-joist),这些木梁搭在一起组成了一个木制结构的地基,不过和水泥地基相比可以看到它像倒下来的格子一样,中间不像水泥地基不是中空是可以承受重量的。所以这时候就可以在木梁之上,用木板铺设地板然后所有的上层结构。木梁用水泥地基之间用大号的螺栓固定住。

那再看这个报告就很明白了,上面说“Horizontal cracks and exposed / rusted rebar was noted at the crawlspace area foundation walls”。就是说水泥墩子上发现了横向的裂缝。横向裂缝和纵向裂缝有什么区别?如果是纵向裂缝,你可以想象其实等价于地基被裂成了几个不相干的小墩子,但是至少每个墩子在上下方向是完整的刚体所以受力的能力不受影响。但是横向裂缝就不一样了,你可以想象地基裂成了上面和下面两个框,这对于地基是致命的,因为地基的主要作用就是承重,但是如果有了横向裂缝,一旦房子稍微有移动,那么就会造成裂缝上下的水泥互相摩擦,挤压,加速周围水泥的解体和分离,这样直到最后水泥都掉光了这个地基也就碎了,地基碎了房子也就倒了。他说exposed / rusted rebar也是这个的后果,就是水泥开始掉然后暴露出里面拉扯的钢筋,钢筋暴露在外生锈也会加速地基解体。

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