Gayrımenkulden gayrı, menkul değer yoktur.
Ülkemizde (hele hele 70’lerden sonra) imar faaliyetlerin sebep olduğu getiri çok yüksektir ve bu yüzden gayrimenkul fiyatları mütemadiyen artar. Yani tavuk da yumurtadan, yumurta da tavuktan. Her türlü yatırım aracından daha kârlı olmasına kimse şaşırmaz, bir yerlerden bulup buluşturup taşınmaza yatırım yapan, başarılı sayılır. Değer artışının sonu olacak mı diye endişe edilmez. İşin ruhunda bu hareketlilik ve “yer kapma” meselesi vardır, şehirlerin bu yükü daha ne kadar kaldıracağını kimse düşünmez.
Sadece büyük gayrimenkul spekülatörleri, bankalar, fonlar ve gazetelerde, panolarda ve hatta televizyonlarda en pahalı reklamları olan müteahhit firmaların hedef kitlesi 120 ay krediyle sağlam ve risksiz yatırıma girebilecek, gerçekte pek bir gözükara sabit gelirlilerdir.
SİSTEM
Sistem şu şekilde çalışır. Firma ciddi reklam kampanyaları olan anlı şanlı bir isme zaten sahiptir. Büyük bir araziyi gözüne kestirir. Sahiplerine peşin para teklif etmez, keza arsa sahipleri de para almak yerine ilerde çok değerlenecek olan daireler almayı yeğlerler. Böylece ortalıkta olmayan konut projesinin, olmayan binalarından hisse vereceğini söyleyen yatırımcı, arsa işini bedavaya getirir.
Fakat bununla bitmiyor yani bedavaya getirme işi bitmedi daha. Yatırımcı herkese verilen imar şartlarına razı olmaz. Büyük oynar ve özel imar (süper imar) alır. Bu iltiması karşılıksız mı elde eder bilemiyoruz. Akabinde şaşalı reklam kampanyası masrafını da, ileride bu projeden daireleri satarken özel oranla kredi dağıtma imtiyazı verilen banka üstlenir. Mimari ve çevre faktörleri çok önemli detaylar değildir. O kadar yüksek bütçeli bir iştir ki, bunlar ufak kararlar ve harcamalardır.
Sonra bankalar ve devlet güvencesiyle, maket üzerinden, astronomik rakamlara, “0 peşinat” ve cazip(!) faizle satış başlar. “Yakın vadede çok değerlenecek, en doğru yatırım” sloganı, satış ekibinin ağzındaki tatlandırıcılı sakızdır. Para toplanır, inşaata başlanır. Yatırımcı müteahhit zaten kendi payını, peşin peşin, kredi dağıtacak bankadan almıştır. Bankalar da borçlanan kişiyi 120 aylığına bağlamış olur.
O sırada yatırımcı firma, işi çoktan taşeronlara devretmiş inşaattan (hamaliyeden) çıkmıştır bile. Satarken alıcıya imzalattığı belgeyle, on yıllığına sitenin yönetimini kendi şirketine almıştır. Maliklerin itiraz edemeyeceği oldukça yüksek aidatlar müteahhidin şirketine böylece ödenir, daire boş bile olsa kira öder gibi tahsilat yapılır. Müteahhit her türlü kardadır, daha on yıl daha kar edecektir, banka kardadır ve daha on yıl daha faizden kazanacağını kazanacaktır. Daire alansa, etraftaki emlakçıların da sayesinde, dairem neydi ne oldu, kardayım diye mutludur. Bu denklemde riski bütünüyle üzerine alan sadece daire sahibidir.
YENİ MACERALAR
Sonunda bir bakmışsınız yine bir kuruş sermaye koymadan televizyonlarda, gazetelerde aynı firma “yeni projemiz” diye boy gösteriyor. Önceki bitti mi? Onun için bitti, inşaat ile başkası ilgileniyor, projeden daire, dükkan alanları ödemeleri biraz geciktirirlerse, banka onların ümüğünü sıkıyor zaten, belediyeye ve tabii kurumlara harçlar gani gani yatırılmış, tüm ince ayarlar yapılmış zaten. Onlar birbirleriyle uğraşsınlar.
Bu tür firmalar için bu kadar büyük projelere başlamak ve çıkmak altı aylık meseledir. Dedik ya, artık o proje reklamlarda “Dedik ve yaptık” diye geçecek bir sunum detayıdır en fazla. Taşeron inşaat firmaları, banka, kat karşılığına tav olmuş arsa sahibi, taksit ödeyen ufak yatırımcı ve boş daireye aidat ödeyen malikler baş başa kalmışlardır. Yatırımcı ününe ün katarak işten çıkmıştır. Riski dağıtmıştır, bu sistemin yürümesi için iktidardaki partinin ayakta kalması gerekiyorsa, aptallık etmez ve elinden ne gelirse yapar, fütursuzca açıktan ya da gizli destek verir. Vermesi gereken gelir vergisinden düşülen lüks arabalarıyla poz verir, özel hayatını magazin basınına servis eder. Tatil olsun olmasın, havuza girer, serinler…
Hatta şehir içindeki kışlalar boşaltılacak der demez, bana verin şehit ailesine daire veririm diye zıplar. Zamanında onun densizliklerine ses çıkartmayan popüler tv yorumcuları bile ister istemez buna tepki verirler. Yeni arsa kapmaya bakma zaten eski dairelerin duruyor, onları ver şehit ailelerine deyince, kaçacak delik arar.
Ortalama bir aile için hayatının (güvenli) yatırımı bu gayrimenkuldür. Kız isteyen damat adayına işinden önce tapulu evi olup olmadığı sorulur. Yani şöyle, ünlü bir isme sahip, şehre uzak ya da yakın 16 bloklu büyük bir sitede G Blok’ta 17. Katta bir toplu konut dairesi olsun yeterlidir. Kredi borcu olabilir ve ayın başında maaş bankaya yatar yatmaz düşülür, maaş kuş kadar kalır. İleride rahat etmek için tek seçenek bir eve sahip olmaktır, zırt pırt çıkıp inen döviz ya da altın değil, prensiplerini bilmediği para politikaları ile allak bullak olan borsalar ve güçlü ülkelerin merkez bankalarının ani karar değişikliklerinin etkilediği fonlar değil… 3+1 bir apartman dairesi…
Kısacası hızlı şehirleşme ve betonlaşmadan rahatsız olanlar ellerine fırsat geçtiğinde bir daire almak için çabalayanlardır. Kimseyi suçlamıyoruz, hele hele ortalama geliri olan bir aileyi hiç suçlamıyoruz. Katma değeri olan bir üretim yapmayan (onu dışarıya ihraç etmeyen), bilimsel gelişmeyi desteklemediğinden hep geri kalan, zaten var olan arsaya, çoğu ithal malzeme ile yapılmış inşaatı fonlayıp, tüm ekonomiyi onun üzerine kuran o değildir ki. Zaten inşaat ekonomisinde bir çöküş olduğunda, tek suçu konut almak olan aile tüm sıkıntıyı çekecektir. Neden onu suçlayalım?
ÇÖZÜM
Çözüm doğru kent planlamasıdır. Fakat o treni kaçıralı çok oluyor. Artık planlama yapmak kimsenin işine gelmez durumda. Örneğin, ülkeyi idare eden merkezi ya da yerel yönetim, şayet kent planlaması yapıp bunu kamuoyuna duyurursa, uymak zorunda kalacaktır. Bu durumda eli kolu bağlanır, imar hareketlerini işine geldiği gibi yönetemez, kendi kendini kısıtlar. Müteahhit zaten planlama ile kısıtlanmaya tahammül edemez, kuralları delmeye kalkar. 120 ay taksitle lüks siteden konut alan da, planlama ilkelerinin önemine vakıf olamaz. İnşaata dayalı ekonomik durum bir yerde tıkanacaktır. Diğer sektörleri de baltalayacaktır.
Kısaca kimsenin işine gelmeyen planlama, kimsenin işine gitmemesine sebep olabilir.
