Printversie / Franstalige versie

BRUHWA[1], zo heet het nieuwe instrument waarmee het Brusselse Woningfonds huurders wil helpen bij het betalen van de huurwaarborg en dat vanaf begin 2018. Waarover gaat het ? Wat zijn de nieuwigheden ? En kunnen we spreken van een echte vooruitgang ? We zoeken het voor u uit.

De betaling van de huurwaarborg is voor veel huurders een zware last in hun budget. En er bestaat niet veel waarop ze kunnen rekenen om hen daarbij te helpen. De bestaande steunmaatregelen zijn ofwel te karig, inefficiënt of moeilijk toegankelijk. Om daaraan te verhelpen heeft de Brusselse regering het BRUHWA-fonds opgericht.

Voor betaling van de huurwaarborg zijn er op dit moment niet zoveel opties.

De huurder kan zijn waarborg van twee maand op een geblokkeerde rekening op zijn naam storten. Maar veel gezinnen hebben dat geld niet zomaar ter beschikking. In België verklaart 25% van de gezinnen — en in Brussel ongetwijfeld nog meer– dat ze een belangrijke uitgave, het equivalent van 1 maand huur, niet kunnen doen zonder te moeten lenen. [2] In Brussel bedraagt de huurwaarborg gemiddeld 1.500 euro[3], bovenop de eerste maand huur en eventuele onkosten van de vorige huurovereenkomst en verhuis.

Er bestaat ook de bankwaarborg, ingevoerd in 2007[4], waarbij de huurwaarborg via de bank wordt voorgeschoten en de huurder met een renteloze lening de bank geleidelijk terugbetaald. Een mooi project op papier, in de praktijk echter een ramp. De banksector heeft dit initiatief altijd afgehouden en huurders afgeschrikt door onder andere hoge dossierkosten van enkele honderden euro aan te rekenen.

De nieuwe Brusselse huurwet die begin 2018 in werking zal treden heeft aan deze twee regimes niets veranderd.

Om de problemen bij betaling van de huurwaarborg op te vangen, zijn er ook de OCMW’s. Ieder jaar ontvangen ze 3.000 aanvragen voor steun voor de huurwaarborg, waarvan er 2.000 ook doorgaan. [5] Probleem is dat de OCMW geen uniforme manier van aanpak hebben en dat het nemen van een beslissing lang kan duren, té lang voor de kandidaat-huurders. Sommige OCMW’s betalen de huurwaarborg in de vorm van een terug te betalen voorschot op een geblokkeerde rekening, andere stellen zich garant voor de huurder (garantiebrief), en nog andere gebruiken de twee vormen.

Veel verhuurder willen de garantiebrief van het OCMW echter niet aanvaarden en dat om twee redenen : er wordt geen geld geblokkeerd en de garantie dekt niet alle huurverplichtingen (sommige OCMW’s komen tussen voor de huurschade, maar niet voor de huurachterstal bijvoorbeeld). Resultaat is dat op de private huurmarkt de garantiebrief van het OCMW de kansen vermindert op het vinden van een woning.

Tot nu toe ontwikkelde het Brusselse Gewest weinig initiatieven voor de huurwaarborg. Enkel de renteloze leningen van het Brusselse Woningfonds voor samenstelling van de huurwaarborg bestaan al een tijd. Maar ook hier stelt zich een probleem. De lening van het Woningfonds is een consumentenkrediet, dat bij een te hoge schuldgraad[6] wordt geweigerd. Nochtans gaat het hier niet om consumptie maar om de realisatie van een fundamenteel recht : het recht op wonen. Ander probleem is dat het krediet op maximum 18 maanden moet worden terugbetaald zodat voor gezinnen met een laag inkomen de maandelijkse afbetaling niet gemakkelijk te dragen is. In 2016 heeft het Woningfonds nauwelijks 185 kredieten voor de huurwaarborg toegekend. [7]

Het BRUHWA-fonds is met andere woorden een poging om die problemen op te lossen.

De Brusselse regering[8] heeft de steun van het Brusselse Woningfonds voor de huurwaarborg herzien : nieuwe voorwaarden voor de renteloze lening en creatie van het nieuwe mechanisme BRUHWA. Er komen met andere woorden twee types van hulp : de renteloze lening en wanneer dat niet mogelijk is (omdat het gezin teveel schulden heeft voor een consumentenkrediet of de maandelijkse terugbetaling te hoog is) het BRUHWA-fonds.

Andere voorwaarden voor de renteloze lening

Over de aanpassingen voor de renteloze lening, die trouwens in werking zijn getreden sinds november 2017, zullen we hier kort zijn. Enkele wijzigingen : de terugbetalingstermijn wordt verlengd tot 24 maanden en het woningfonds zal in plaats van 90% nu tot 100% van de huurwaarborg kunnen lenen. Op zich positief, maar onder andere voor OCMW-klanten zal dat weinig veranderen.

Het BRUHWA-fonds

Via het BRUHWA-fonds wordt het bedrag van de huurwaarborg voorgeschoten, maar de huurder moet het voorschot niet maandelijks terugbetalen tijdens de huurovereenkomst. Het voorschot wordt door het Woningfonds gerecupereerd aan het einde van de huurovereenkomst, wanneer de huurwaarborg opnieuw vrijkomt.

Het voorschot wordt op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder gestort, zodat de verhuurder niet weet dat het Woningfonds is tussengekomen. Dat is essentieel om stigmatisering te voorkomen.

Het BRUHWA-fonds is specifiek gericht op personen die geen kredieten kunnen terugbetalen en zou dus de OCMW’s moeten verlichten. [9] Het goede nieuws voor de huurders is dat ze geen rekening meer zullen moeten houden met de verschillen tussen de OCMW’s. De tussenkomst van het Woningfonds moet garant staan voor een uniforme aanpak.

Wie gebruik maakt van het BRUHWA-fonds zal geen krediet maandelijks moeten terugbetalen, maar zal wel moeten ‘aansluiten’ bij het BRUHWA-fonds door een maandelijkse ‘bijdrage te betalen, die wel lager ligt dan het maandgeld van een krediet. De bijdrage wordt bepaald door de inkomens en kan maximaal 30 euro per maand bedragen tijdens de eerste drie jaar, nadien 5 euro per maand. Voor de laagste inkomens zou de bijdrage tussen de 5 à 15 euro per maand bedragen.

De bijdragen wordt verzameld in het BRUHWA-fonds. Op zich zullen die bijdragen niet volstaan om de werking ervan te verzekeren, de huurwaarborgen te betalen en niet-betalingen op te vangen, hiervoor is een subsidie van het Gewest nodig.

In het beste geval wordt de huurwaarborg op het einde van de huurovereenkomst volledig vrijgemaakt ten voordele van de huurder, die hem vervolgens moet overmaken aan het Woningfonds. Het Woningfonds betaalt op zijn beurt de som van de bijdragen die de huurder heeft gestort voor het BRUHWA-fonds terug aan de huurder. [10]

Maar wanneer er schade aan de woning is of huurachterstal, dan zal de huurwaarborg deels of volledig aan de verhuurder worden overgemaakt. In dat geval zal de huurder de voorgeschoten huurwaarborg aan het Woningfonds moeten terugbetalen met zijn gestorte bijdragen. Omdat die echter beperkt zijn en niet volstaan om de volledige som van de waarborg terug te betalen, zal de huurder andere oplossingen moeten zoeken. Het probleem van de huurwaarborg stelt zich in die situatie dus niet aan het begin van de huurovereenkomst, maar wel aan het einde.

De meeste huurwaarborgen worden wel volledig vrijgemaakt voor de huurder, maar dat is wellicht toch minder het geval voor kansarme huurders die ook meer huurovereenkomsten van korte duur (moeten) afsluiten en dus meer te maken krijgen met situaties en risico’s rond betaling en terugbetaling van de huurwaarborg. Het Woningfonds heeft weliswaar voorzien in persoonlijke afbetalingsplannen en zelfs de mogelijkheid van gedeeltelijke kwijtschelding . We zullen in de praktijk moeten zien hoe dit werkt.

Bij het BRUHWA-fonds kan de huurder ook een tweede tussenkomst vragen voor een nieuwe huurwaarborg indien hij een nieuwe huurovereenkomst afsluit, zelfs wanneer de huurwaarborg van de eerste woning nog niet is vrijgemaakt.[11]

Op het moment dat we deze tekst schrijven, voeren het Woningfonds en de Brusselse OCMW’s onderhandelingen over een samenwerkingsakkoord.

De idee is onder andere dat het Woningfonds het OCMW snel kan informeren wanneer de huurder in betalingsmoeilijkheden raakt om zo te vermijden dat de huurder wordt uitgesloten van het BRUHWA-fonds. Daarom wordt ook voorzien dat een OCMW zich garant kan stellen voor een huurder ten opzichte van het Woningfonds.

Maar die garantiestelling verdeelt momenteel de Brusselse OCMW’s. Een aantal onder hen vreest dat ze daardoor zullen moeten opdraaien voor de complexe en meest risicovolle situaties en huurders.

Een van de voorwaarden voor het succes van het BRUHWA-fonds is dat het Woningfonds snel moet antwoorden op de aanvragen. In de wettekst is sprake van een termijn van 15 dagen. De uitdaging voor het Woningfonds zal erin bestaan dat ze de huidige termijn van 2 à 3 dagen voor de 200-tal leningen die ze nu afsluit ook zal kunnen behouden voor de voorziene 1000 aanvragen voor het BRUHWA-fonds.

De Brusselse regering heeft in haar budget 2018 extra werkingsmiddelen voorzien voor het Woningfonds, zodat extra personeel snel kan worden aangeworven.

Het BRUHWA-fonds is een goede stap vooruit voor de huurders met een laag inkomen, op voorwaarde dat een aantal onzekerheden in de praktijk een goed antwoord vinden.

Maar voor de BBRoW is de zaak daarmee niet afgerond. We zijn ervan overtuigd dat we in Brussel nog een stap verder moeten zetten : de oprichting van een universeel huurgarantiefonds voor alle Brusselse huurders. Een dergelijk universeel fonds heeft drie grote voordelen.

Een universeel fonds heeft het voordeel van de duidelijkheid voor huurders en verhuurders. Alle huurwaarborgen worden op dit fonds geplaatst, waardoor er ook ruimere financiële mogelijkheden komen en de tussenkomst van de overheid kan beperkt worden. De huurders, met en zonder middelen, zijn solidair met elkaar. Het BRUHWA-fonds richt zich enkel op de huurders zonder middelen.

Een universeel huurwaarborgfonds kan ook een actieve, bemiddelende rol spelen bij het einde van de huurovereenkomst wanneer de eventuele huurschade moet worden geraamd. Het Woningfonds kan een dergelijke rol niet opnemen, aangezien zijn tussenkomst voor de verhuurder ‘verborgen’ blijft.

Een universeel fonds kan tenslotte ook de manier waarop de huurwaarborg wordt samengesteld grondig veranderen. In plaats van nu een massa geld dikwijls onnodig te blokkeren op rekeningen[12], zou het universeel fonds zich garant stellen en enkel de verhuurders vergoeden bij schade. Huurders zouden dus geen geld meer moeten opzij zetten. En de verhuurder is toch beschermd. [13].

Wij geloven sterk in een dergelijk universeel huurwaarborgfonds. De Minister van huisvesting is er ook niet ongevoelig voor en laat hierover een studie uitvoeren.

Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Fédération Wallonie-Bruxelles.

[1] In het Frans Brugal (Bruxelles garantie locative)

[2]FSMA, Resultaten van het onderzoek over de financiële geletterdheid in België, maart 2015.

[3]De gemiddelde huur in Brussel bedroeg in 2016 710€. http://www.slrb.irisnet.be/documentatie/observatoire-regional-du-logement?set_language=nl

[4] Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen. Titel VI, hoofdstuk III.

[5] De steunmaatregelen voor wonen zijn niet enkel bestemd voor leefloners. Ook andere behoeftige personen kunnen er beroep op doen.

[6] Sinds 2015, in toepassing van artikel VII 77§2 van het Wetboek Economisch Recht, kan een krediet niet worden afgesloten wanneer bij raadpleging van de Centrale voor consumentenkrediet blijkt dat de persoon geregistreerd staat met een wanbetaling van meer dan 1.000 euro. De wet van 2007 verbood de banken om rekening te houden met de solvabiliteit van de klant om de huurwaarborg voor te schieten.

[7]http://www.fondsdulogement.be/sites/default/files/files/Jaarverslag%202016_NL.pdf

[8]Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering houdende de organisatie van gewestelijke hulp bij de samenstelling van huurwaarborg inzake huisvesting

[9] Bedoeling is om in de eerste plaats de personen met een laag inkomen te helpen. De huurwaarborgen zijn toegankelijk voor personen waarvan het inkomen niet hoger ligt dan de inkomensvoorwaarden voor een sociale woning. Het BRUHWA-fonds is bestemd voor personen met een zeer laag inkomen of veel schulden.

[10]De aansluiting bij het BRUHWA-fonds wordt behouden

[11]De huurder zal geen derde tussenkomst van het BRUHWA-fonds kunnen vragen zolang de eerste huurwaarborg niet terugbetaald is.

[12]De huurschade is in Brussel niet geobjectiveerd. In Wallonië zou 60% van de huurwaarborgen niet gebruikt worden en terugkeren naar de huurder. Meer info : https://drive.google.com/file/d/0B2DSr7OhrqEjWmJtZkIzUGNKUGs/view

[13]Lees hierover de uitstekende analyse van Bernard Bayot : https://www.financite.be/sites/default/files/references/files/bb_caution_mutuelle_et_garantie_locative.pdf