Printversie / Franstalige versie

In december kondigde Brussels minister van Huisvesting, Céline Fremault, een nieuwe algemene huurtoelage aan, bestemd voor kansarme huurders. Doel : fusie van de bestaande toelagen, vereenvoudiging van de procedures en uitbreiding van het aantal personen dat geholpen wordt met de toelage. De intenties zijn goed, maar de concrete uitwerking is niet overtuigend. De geplande hervorming is oppervlakkig en het budget is té beperkt.

Waarom gemakkelijk doen als het ook moeilijk kan ? Dat lijkt wel het devies te zijn van de Brusselse regering voor de huurtoelagen. Op dit moment bestaan er in Brussel immers vier verschillende huurtoelagen, wat voor de nodige verwarring zorgt. Iedere nieuwe huurtoelage heeft geleid tot nieuwe regels, procedures en voorwaarden, zonder homogeniteit en vooral zonder een veel ruimer publiek te bereiken. De cijfers zijn duidelijk : de impact van de huurtoelagen, met uitzondering van de herhuisvestingstoelage, is beperkt. Ze zijn niet efficiënt genoeg. De huurtoelage voor kandidaat-huurders voor een sociale woning zou in principe 1000 tot 2000 gezinnen moeten helpen. In de praktijk zijn het er slechts een handvol, omwille van een te complexe administratieve procedure.

Het voorstel van besluit dat momenteel op tafel ligt wil drie huurtoelagen fusioneren, maar niet het Gewestelijke Solidariteitsfonds dat autonoom beheert blijft door de Gewestelijke Huisvestingsinspectie. Dat is al een eerste verrassing. Het zou logisch geweest zijn om deze toelage te doen samenvallen met de herhuisvestingstoelage, die ook huurders die worden geconfronteerd met ongezonde woonsituaties wil helpen. De regering heeft die logica niet gevolgd.

De geplande hervorming gaat niet ver genoeg. De ontwerptekst maakt komaf met de verschillende regels op het vlak van inkomensvoorwaarden, bedrag en plafond van de huurtoelage, huurprijsplafond, maar behoudt wel de opdeling in verschillende doelpublieken en administratieve procedures voor ieder van die doelpublieken. Het ontwerpbesluit neemt een groot deel van de huidige regels gewoon over. Gevolg is een bric-à-brac aan regels die nog minder duidelijk zijn dan vandaag. Dit is geen administratieve vereenvoudiging.

Ander fundamenteel probleem is dat niet alle huurders gelijk worden behandeld. Voor sommige huurders zijn er strikte voorwaarden opgelegd, voor andere dan weer niet. Een sprekend voorbeeld is de controle van de woning. Voor de personen die een ongezonde woning verlaten of voor de thuislozen wordt er een systematische controle voorzien van de nieuwe woning. Wanneer de normen van de Huisvestingscode niet worden gerespecteerd, dan wordt de toelage niet toegekend. Voor kandidaten voor een sociale woning of huurders van een gemeentewoning is sprake van “controles ter plaatse in functie van beschikbare menselijke middelen”[1]. Maar de gewestelijke dienst is nu al compleet overwerkt. Er zijn nog andere voorbeelden : een huurtoelage beperkt in de tijd voor sommigen, kortere termijnen om de huurtoelage aan te vragen, ….

Die ongelijke behandeling — in een zogezegd gefusioneerd systeem — tussen de verschillende huurders roept fundamentele vragen op.

Dat zou de eerste vraag moeten zijn waarop de Brusselse regering een antwoord geeft. Een huurtoelage kan niet alle mogelijke rollen spelen. De strijd tegen ongezonde woningen is zeer belangrijk en moet worden versterkt, maar niet via de huurtoelage. Dat toch willen doen maakt dat de huurders uiteindelijk twee keer het slachtoffer worden. Omdat ze geen correcte woning vinden en ze hun recht op huurtoelage verliezen.

De huurtoelage moet in de eerste plaats helpen om de huur te betalen en het gezinsbudget te verlichten. De huurtoelage is een financiële steunmaatregel die de solvabiliteit van kansarme huurder met een laag inkomen moet verhogen. Dat op zich is al een enorme uitdaging. Dat principe ligt trouwens aan de basis van de huurtoelage voor kandidaten voor een sociale woning : huurders financieel bijstaan die, omwille van geen sociale woning, té hoge huurprijzen betalen op de privémarkt.

Het recht op een huurtoelage zou voor de BBRoW door één prioritair criterium moeten bepaald worden : het inkomen van de huurder. Eén enkele toegangspoort voor iedereen met eenzelfde procedure. Een inkomensplafond dat laag moet liggen om ervoor te zorgen dat prioritair de meest kansarme huurders geholpen worden.

We vinden dat de hervorming niet overtuigd is, omdat ook het voorziene budget té beperkt is. De Brusselse regering voorziet 12 miljoen euro, wat hetzelfde bedrag is dat de laatste jaren werd begroot. [2] Bovendien is sprake van een ‘gesloten enveloppe’ tot 2020. Bijkomende middelen zijn dus in principe niet mogelijk.

Enerzijds geeft de regering de indruk het aantal potentiele huurders uit te breiden — de kandidaten voor een sociale woning moeten nog maar 6 prioriteitspunten hebben in plaats van 12[3] — maar anderzijds voorziet de regering geen extra middelen.

Gevolg is dat men dus ofwel niet meer personen zal kunnen helpen, ofwel toch iets meer personen maar dan met een lagere huurtoelage. Het is dat scenario dat de regering kiest. Het ontwerp voorziet een huurtoelage van 110 euro/maand voor een alleenstaande, wat minder is dan de huidige herhuisvestingstoelage (162.50 euro max.). [4] Maar de toeslag voor kinderen ten laste wordt wel opgetrokken : 50 euro per kind, tegen 16 euro momenteel.

Omdat het gewestbudget gelijk blijft, betekent dit dat de regering de alleenstaanden, waaronder de thuislozen, een lagere toelage geeft om de grote gezinnen te steunen. Dat is ontoelaatbaar.

Een belangrijke vergelijking : in de sociale huisvesting, een sector die zeer sterk gesubsidieerd is, subsidieert het Gewest de vastgoedmaatschappijen via de solidariteitstoelage om het verschil[5] tussen de lagere huurprijs die de huurder betaalt en de basishuurprijs te compenseren. Dat is ook een vorm van huurtoelage, rechtsreeks betaalt aan de sociale verhuurmaatschappij. In 2018 wordt de Gewestsubsidie begroot op 28,6 miljoen euro. Het budget van de algemene huurtoelage voor de private huurmarkt is niet eens de helft.

Indien de Brusselse regering echt de huurders met een laag inkomen op de privémarkt wil helpen, dan moet het budget worden opgetrokken. Maar wil de regering dat wel, zonder omkadering van de huurprijzen en het mogelijke risico op een stijging van de huurprijzen.

De algemene huurtoelage wordt in het ontwerp gekoppeld aan de huurprijsplafonds van het indicatieve rooster van referentiehuurprijzen dat in januari 2018 werd bekend gemaakt. De huurder mag enkel een woning huren waarvan de huurprijs binnen die referentiehuurprijs valt. Die referentiehuurprijzen zijn niet dwingend voor de verhuurder, maar zijn het wel voor de huurders die een huurtoelage aanvragen. Daarom is het zeer belangrijk dat die referentiehuurprijzen effectief de marktprijzen weerspiegelen, vooral in het segment van de bescheiden woningen, een segment waar de huurders met een laag inkomen zoeken. Vandaag is het echter té vroeg om te zeggen of het indicatieve rooster, dat nog maar past gelanceerd werd en nog moet worden geëvalueerd, daarin slaagt. Voor ons is het nu te vroeg om de toekenning van een algemene huurtoelage te verbinden aan het indicatieve rooster.

Een ander belangrijk element waarover we ongerust zijn, is de gewestadministratie die de algemene huurtoelage moet beheren. Er is op dit moment geen enkele garantie dat die dienst snel extra middelen en personeel zal krijgen. Nu al heeft de dienst een enorme vertraging bij de behandeling van de dossiers en ondanks beloften blijft die achterstand aanhouden. Het duurt momenteel bijna een jaar om de herhuisvestingstoelage uitbetaald te krijgen, terwijl het juist de bedoeling is van deze toelage om een verhuis aan te moedigen ! Zonder garantie van bijkomend personeel, toont de regering nogmaals dat ze niet echt gelooft in de algemene huurtoelage.

De BBRoW pleit voor een fusie van de bestaande huurtoelagen en hun uitbreiding, maar dus niet zoals de regering die nu plant. Het is mogelijk om beter te doen en het is nog niet té laat daarvoor. Tenslotte vinden we het ook jammer dat de regering heeft gekozen om te werken via een besluit en niet via een ordonnantie, zoals nochtans voorzien is in het regeerakkoord. Daardoor kiest de regering voor een interkabinetbehandeling in de luwte, terwijl een belangrijk dossier als de algemene huurtoelage toch wel degelijk een debat verdient in het parlement.

Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Fédération Wallonie-Bruxelles.

[1]Uitreksel uit ‘Mededeling aan de leden van de Brusselse regering’ bij het voorontwerp van besluit tot invvoering van een veralgemeende toelage inzake huisvesting

[2]In 2016 en 2017 bedroegen de initiële begrotingen 10 miljoen euro voor de herhuisvestingtoelage en 2 miljoen euro voor de huurtoelage ‘kandidaten sociale huur’.

[3]Zes prioriteitspunten komen gemiddeld overeen met 4 jaar op de wachtlijst voor een sociale woning, tegenover 7 jaar bij 12 prioriteitspunten.

[4]De herhuisvestingstoelage wordt niet forfaitair berekend, maar in functie van de inkomens van de huurder, met de volgende formule = geplafonneerde huurprijs min 1/3 van de inkomens = geplafonneerde huurtoelage. Niet alle huurders hadden dus de maximale huurtoelage.

[5]75% van het sociaal deficiet van de openbare vastgoedmaatschappijen.

BBRoW

De Brusselse Bond voor het Recht op Wonen bestaat uit 50 leden-verenigingen die samen het recht op een betaalbare en degelijke wonen voor alle Brusselaars verdedigen. In deze rubriek vindt u een voorstelling van de BBRoW in al zijn aspecten.

De analyses van de BBRoW

Written by

#ontcijferen #verduidelijken #verstaan

BBRoW

BBRoW

De Brusselse Bond voor het Recht op Wonen bestaat uit 50 leden-verenigingen die samen het recht op een betaalbare en degelijke wonen voor alle Brusselaars verdedigen. In deze rubriek vindt u een voorstelling van de BBRoW in al zijn aspecten.