Immobilienexpertin Lang: So sieht das Quartier der Zukunft aus
Wenn die aktuelle Energie- und Preiskrise vorbei ist, dürften wieder andere Entwicklungen in den Fokus rücken: Klimawandel, demografischer Wandel und Digitalisierung haben die Macht, die Gesellschaft und die Wirtschaft deutlich und dauerhaft zu verändern – und so auch den Immobiliensektor.
Doch was genau bedeutet das für die Branche? Auf was müssen sich Bauherren, Entwickler und Investorinnen einstellen? Wie kann gar die Immobilie der Zukunft aussehen?
Darüber hat die BERGFÜRST-Finanzredaktion mit Ingeborg Maria Lang gesprochen. Sie ist Head of Digital Research bei der Immobilien Zeitung (IZ) und daneben freiberuflich als Immobilienberaterin für die nachhaltige und digitalisierte Quartiersentwicklung tätig.
BERGFÜRST: Frau Lang, welche Mega-Themen spielen für die Projekt- und Quartiersentwicklung der Zukunft die zentrale Rolle?
Ingeborg Maria Lang: Abgesehen von den monetären Rahmenbedingungen, den steigenden Zinsen und der Inflation, ist das selbstverständlich der Klimawandel und der Verlust der Biodiversität. Daneben spielen soziale und politische Themen eine Rolle – die Stabilisierung unserer Demokratie, Demografie und soziale Sicherheit. Last but not least bleibt die Digitalisierung ein entscheidendes Thema, gerade weil sie hierzulande noch nicht gut gelöst ist.
Lassen Sie uns trotzdem kurz über das aktuelle Thema sprechen, den Immobilienmarkt. Welche Folgen hat die Krise für die Projektentwicklung?
Die vergangenen Jahre waren durch die Niedrigzinsphase eine absolute Ausnahmeerscheinung. Auf die neue Situation mit den steigenden Zinsen müssen sich die Projektentwickler erst wieder einstellen. Gerade Projektenwickler, die vorausschauend geplant haben und eigenkapitalstark sind, können die Entwicklungen als Chance sehen.
Inwiefern?
In der Boomphase haben sich Projektentwickler auf jede freie Fläche gestürzt – unabhängig ihrer Standortqualität – und die Investoren haben es ihnen aus den Händen gerissen. Es war zu viel Liquidität im Markt und die Immobilie war eine der wenigen attraktiven und Rendite bringenden Anlagemöglichkeiten. Jetzt sollten die Marktteilnehmer wieder „back to the roots“ kommen – und mehr die Lage einer Immobilie berücksichtigen. Außerdem sollte die Frage im Fokus stehen: Baut ein Projektentwickler nutzerzentriert? Hier wird sich der Markt konsolidieren, hin zum Positiven. Mittelfristig werden wir auf der Angebotsseite eine bessere Qualität sehen.
Das dürfte auch für die Quartiersentwicklung gelten. Wie sieht das Quartier der Zukunft aus?
Da muss ich Ihnen die Illusionen nehmen. Das eine „Quartier der Zukunft“ wird es nicht geben, vielmehr „die Quartiere der Zukunft“. Ich bin der Meinung, dass Quartiere zukünftig von innen heraus entwickelt werden müssen, mit ihren Besonderheiten und lokalen Identitäten.
Führen Sie das bitte aus.
Es wird keinen einheitlichen Standard geben: Immobilien, die stets gleich aussehen, egal, ob sie in Stuttgart, Hamburg oder Berlin stehen, haben ausgedient. Ein Quartier muss mehr menschen- und nutzungszentriert sein. Es braucht eine sehr starke Quartiersvernetzung, sowohl analog als digital. Im Quartier wird eines wichtig: Das Aufbrechen von Silos.
Können Sie das erklären?
Gerne. Der Sportverein, die Seniorenresidenz oder der Co-Working-Space: Das alles sind einzelne Silos, die untereinander nur wenige Kontaktpunkte haben. Ein Aufbrechen der Silos, eine analoge Vernetzung erreichen wir über mehr mischgenutzte Gebäude. Wir sollten Immobilien nicht mehr nur als Monostruktur betrachten. Vielmehr braucht es im Quartier öffentliche Plätze zur Begegnung. Ein Beispiel dafür wäre ein Mehr-Generationen-Haus mit Partyraum und Werkstatt. Es gibt zum Beispiel mittlerweile Wohnhäuser, bei denen die Wohnungen nur noch Küchen ohne Backofen haben. Die Bewohner können sich in einer Großküche im Haus treffen und dort gemeinsam backen. Die Idee, die dahintersteht, ist die soziale Vernetzung, aber auch Räume besser nutzen zu können.
Und der digitale Aspekt?
Hier kann man auf eine digitale Quartiersplattform setzen. Lokale Akteure können ihre Angebote platzieren und ein digitaler Austausch findet statt. Die Bewohner und Unternehmen vor Ort sollen miteinander in Kontakt kommen.
Zur Person: Ingeborg Maria Lang
Die studierte Geografin und Real Estate Investment Advisor (ebs) ist seit 2001 im Real Estate Research tätig und leitet als Head of Digital Research bei der Immobilien Zeitung die strategische und fachliche Produktentwicklung der Plattform für immobilienmarktrelevante Daten: www.iz-research.com. Zu ihren früheren beruflichen Stationen zählen die Commerz Real, CA Immo und Fay Development, wo Lang in den Bereichen Research und Marktanalyse verantwortlich tätig war und unternehmensweite Digitalisierungsstrategien und -projekte umsetzte. In den vergangenen Jahren hat sie etwa Zertifizierungen im Bereich Sustainable Real Estate oder als Digital-Business-Innovatorin erworben.
Als freiberufliche Consultant berät Lang zudem Unternehmen und Kommunen zu Digitalisierung, Innovation und Nachhaltigkeit sowie zu Themen der Partizipation und Standort- und Quartiersentwicklung.
Ingeborg Maria Lang ist stellvertretende Vorsitzende der Initiative F!F Frauen in Führung in der Immobilienwirtschaft e.V. und engagiert sich außerdem als Mitglied der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) e.V. in der Kompetenzgruppe Research.
Sind denn Smart Cities die Zukunft?
Ich bin da etwas zurückhaltend.
Warum?
Natürlich gibt es die Vision einer Smart City. Ich denke auch, dass sie in Teilen kommen wird. Abwasser, öffentlicher Nahverkehr oder Carsharing: Das alles kann und sollte digital geregelt werden. Doch wir müssen realistisch bleiben. Wir müssen darauf achten, dass alle mitmachen können. Da wäre der finanzielle Aspekt: Die Erschwinglichkeit von digitalen Angeboten ist bei der Umsetzung der Smart City-Idee wichtig. Der Zugang zu digitalen Angeboten im Stadtraum sollte niedrigschwellig sein. Hinzu kommt die Orchestrierung und Wartung von technischen Produkten auf allen Ebenen der Stadtlandschaft.
Es gibt bereits einige Beispiele für smarte Neubauten…
Sicherlich. Doch solange diese Gebäude nicht mit ihrem Umfeld vernetzt sind, können wir noch nicht von einer Smart City sprechen. Bis dahin ist es noch ein weiter Weg.
Ein Teil der Digitalisierung ist der 3D-Druck: Wie würden Sie die Chancen einschätzen, die sich daraus ergeben?
Ich sehe Digitaldruck als wesentlichen Faktor, um die Bauprozesse zu beschleunigen – besonders in Bezug auf Reparaturarbeiten, Produktion von Ersatzteilen vor Ort. Für enorm wichtig halte ich ebenso den modularen Bau…
… bei dem große Bauteile in Fabriken produziert und vor Ort nur noch montiert werden.
Korrekt. Das Wichtige dabei ist aber, dass es nicht nur eine Fertigung nach Standard X handelt, sondern dass Gebäude am Rechner kundenfokussiert geplant werden können. Ich sehe den modularen Bau ähnlich wie Softwareentwicklung: nutzerzentriert und agil.
Letztlich müsste die Digitalisierung also viel früher ansetzen — nicht nur bei der Umsetzung eines Gebäudes, sondern bei seiner Planung?
Definitiv. Und natürlich bei der Beschaffung von Baumaterialien sowie bei der Analyse einer Wiederverwendung von Gebäudeelementen. Auch die Frage, wie viel CO2 beim Bau oder der Beschaffung der Materialien ausgestoßen wird und gebunden in der Immobilie bleibt, lässt sich digital klären. Dieser Aspekt sollte künftig in die Immobilienbewertung mit einfließen.
Wie meinen Sie das?
Stichwort ist hier die zirkuläre Rendite. Eine Immobilie generiert ihren Wert nicht nur durch Grundstücks- und Herstellungskosten. Davon sollten wir wegkommen. Wir sollten uns eher fragen: Was ist die Immobilie auch als Materiallager wert? Entwickler sollten mehr einpreisen, wie die Immobilie bzw. die verbauten Materialien nach Ablauf der Nutzung wiederverwendet werden können. Die Immobilienentwicklung viel stärker von der Materialbeschaffung bis zur Materialverwertung denken: Wir betrachten im Lebenszyklus einer Immobilie aktuell nur einen Ausschnitt, aber nicht den gesamten Materialkreislauf.
Entscheidendes Thema auch in Sachen Nachhaltigkeit und Klimakrise.
Ein absolut dringliches Thema. Wir haben indirekte und direkte Risiken, die durch den Klimawandel auf Immobilieneigentümer zukommen.
Erklären Sie das bitte.
Indirekte Risiken – sogenannte transitorische Risiken – sind vor allem monetärer Art, die sich aus den Schritten hin zur Klimatransformation ergeben. Kosten also, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, zum Beispiel die Umstellung auf erneuerbare Energien bei Wärme- und Stromversorgung.
Direkte Risiken meinen hingegen die direkten Folgen der Klimakrise, sogenannte physische Risiken. Etwa Versicherungsprämien, die erhöht werden müssen, weil die Gebäude in Klimarisikozonen stehen. Oder Gebäudeschäden, die beispielsweise durch Hitze oder Starkregenereignisse entstehen. Im Extremfall müssen Immobilieneigentümer damit rechnen, dass ihre Immobilien nicht mehr nutzbar sind, wenn sie sich nicht aktiv um Schadenvermeidung oder -begrenzung kümmern.
Was gibt es hier für Lösungen?
Jede Menge. Klassiker wären Verwendung erneuerbarer Energien, Begrünungen, also grün-blaue Infrastruktur im Gebäude und im Umfeld schaffen. Auch die Verwendung von alternativen Baumaterialien, die hitzeresistenter sind. Weg von Beton, weg von dunklen Fassaden, weil diese Elemente Hitze speichern.
Auf der Städteebene brauchen wir Entsiegelungen und neue Fassadengestaltungen für ein besseres Mikroklima. Generell gilt: Je mehr grün, desto besser. Wir sollten bei neuen Projekten mehr die Immobilie in die Umgebung einfügen und nicht die Immobilie in den Mittelpunkt stellen.
Sie sprechen den sogenannten holistischen Ansatz an.
Richtig.
Zu IZ Research
Die Immobilien Zeitung zählt zu den führenden Fachzeitschriften für die Immobilienwirtschaft in Deutschland. Die wöchentliche Printausgabe wird ergänzt durch die Webseite www.iz.de sowie den Tagesnewsletter IZ aktuell. Ihr Wissen und digitales Know-how wird dabei in IZ Research (www.iz-research.com) gebündelt. IZ Research ist ein Recherche- und Analysetool und umfasst die Anwendungen: Transaktionen, Objekte, Städte, Akteure und News und bietet Marktdaten entlang des Immobilienlebenszyklus an. Immobilienunternehmen sollen dabei unterstützt werden, für den Vermietungs- und Transaktionsmarkt raumbezogen u.a. Markt- und Standortanalysen zu erstellen, Marktrisiken und -potenziale zu analysieren, den Wettbewerb zu beobachten oder geeignete Zielgruppen zu erschließen.
Wie sehr kann der Staat helfen?
Ich muss es so deutlich sagen: Freiwilligkeit hat bisher wenig bewirkt. Ich setze zwar auf Eigenverantwortung. Doch ohne den Staat geht es nicht. Er muss aber seine Narrative ändern und stattdessen viel stärker die Benefits herausstellen, die sich durchs klimafreundliche Bauen und Bewirtschaften ergeben. Ein Beispiel für eher missglückte Kommunikation war das jüngst beschlossene Heizungsgesetz.
Wie kann das genau gelingen?
Dafür brauchen wir einerseits eine Regulatorik und andererseits individuelle Fördermittel, die nicht per Gießkanne verteilt werden.
Ist das nicht ein großer bürokratischer Aufwand?
Ja, da kommt erneut die Digitalisierung ins Spiel. Wir können es nur digitalisiert lösen, indem wir etwa die Baugenehmigung und Bauförderung komplett online abwickeln.
Wie realistisch ist denn, dass wir diese Genehmigungsprozesse innerhalb der nächsten fünf, zehn Jahre hinkriegen?
Die Digitalisierung unserer öffentlichen Prozesse hinkt hinterher. Wir sollten uns daher Unterstützung aus unseren europäischen Nachbarländern holen, die die Prozesse bereits erfolgreich entbürokratisiert und digitalisiert haben. Auch in der Immobilienwirtschaft sollten wir innovative Unternehmen, die sich der Digitalisierung verschrieben haben und ziemlich gute Ideen entwickeln, einen größeren Raum geben. Unabdingbar dafür ist aber ein Mentalitätswechsel.
Das bedeutet?
Sich weniger auf die Probleme sondern mehr auf die Lösungen und deren Vorteile fokussieren. Und wir müssen nicht immer alles sofort perfekt planen – sondern „trial and error“. Dazu bedarf es aber auch enorm viel Aufklärungsarbeit, Schulungen und digitale Affinität. Mit der Digitalisierung können wir auf der einen Seite bürokratische Prozesse einfacher und individueller gestalten. Auf der anderen Seite sollte klimaschädliches CO2-intensives Bauen und Heizen stärker reguliert, die Hürden dafür weiter angehoben werden.
Nudging also: Das Anstupsen von Menschen; sie auf mehr oder weniger subtile Art dazu bewegen, etwas zu tun oder zu lassen.
Genau, wir Menschen sind ja in der Regel Opportunisten. Passen wir unser Bauen und Wohnen an die Klimabedürfnisse an, ergibt sich für Immobilieneigentümer zudem ein monetärer Mehrwert. Mieter können wieder mehr Miete zahlen, weil die Nebenkostenabrechnung bei energieeffizienten Objekten geringer ist. Auch das Risiko für Entwickler und Eigner sinkt: Wird eine Immobilie langfristig in diesem Umfeld nutzbar? Oder habe ich eine Immobilie, in der keiner mehr wohnen kann oder will?
Welche Rolle spielt die Einbeziehung der Bürger hier?
Die Beteiligung aller Stakeholder sehe ich als das A und O erfolgreicher Projektentwicklungen, insbesondere bei größeren Vorhaben. Mit Stakeholder meine ich die Bewohner, die Nachbarschaft, aber auch die Unternehmen vor Ort, zusätzlich die sozialen Einrichtungen, wie Schulen, Kirchen, soziale Vereine. Wichtig ist, eine echte Bürgerbeteiligung umzusetzen.
Was heißt das?
Es gibt zwei grundsätzliche Arten der Bürgerbeteiligung.
Und zwar?
Die einen Entwickler beteiligen Bürger, indem sie informieren und sie vor vollendete Tatsachen stellen. Und es gibt Bauträger, die von Grund auf mit den Stakeholdern vor Ort sprechen. Letzteres ist der bessere Ansatz.
Wieso?
Zum Beispiel, weil es immer auch Konfliktpotenziale mit der Nachbarschaft entstehen, die dann in späten Projektphasen sehr kostenintensiv mit Hilfe von Mediation gelöst werden müssen. Bindet man im Rahmen Planung bereits alle Stakeholder mit ein, kann man von Anfang an Konfliktpotenziale vermeiden. Und auch hier ist es wieder wichtig Silos aufzubrechen: Alle, die im Lebenszyklus an der Immobilie beteiligt sind, vom Architekten bis hin zum Facility Manager, müssen im Rahmen des Dialogs mit am Tisch sitzen.
Ein Eigentümer spart Geld und vermeidet Leerstand, wenn er im Vorfeld die Bedürfnisse hinsichtlich des Nutzungsmix berücksichtigt und sich bspw. die Fragen von den im Dialogprozess Beteiligten beantworten lässt: Was ist eigentlich Ziel des Quartiers? Will ich ein Quartier für ältere Menschen? Oder für Familien?
Aktuell haben wir noch eine hohe Nachfrage und ein geringes Angebot.
Heute ja, künftig wird sich diese Entwicklung durch den demografischen Wandel verändern. Dadurch werden wir uns eher auch von einer rein Nachfrage generierten Bedarfslücke hin zu einem Mangel an bedarfsgerechten Wohnraum entwickeln. Ich meine damit neben Bezahlbarkeit auch die Barrierefreiheit. Viele Ältere leben dann in Häusern oder Wohnungen, die viel zu groß und nicht barrierefrei sind.
Der demografische Wandel als weiteres Mega-Thema.
Genau. Niedrigere Renten und längeres Arbeiten werden sich auf ein Quartier auswirken, etwa in der Frage: Wie sieht es eigentlich mit barrierefreien Wohn- aber auch Büroflächen aus? Das denkt man jetzt vielleicht noch nicht mit. Wir sollten uns fragen, wenn wir beispielsweise länger als 67 Jahre arbeiten müssen bzw. wollen, wie kommen wir zu unserem Arbeitsplatz oder auch zu anderen Einrichtungen im städtischen Raum?
Die Mehrheit der Wohnungen, Büros und auch der städtische Raum ist aktuell nicht barrierefrei. Daher sollte auch die Stadtplanung diesen Aspekt viel stärker berücksichtigen. Je besser und länger Menschen in der Gesellschaft integriert sind, vielleicht sogar noch einen Arbeitsplatz haben und dort in einem sozialen System aufgefangen sind, kann man der Vereinsamung von vor allem älteren Menschen entgegenwirken. Im Hinblick darauf müssen wir unsere Gebäude insgesamt neu denken.
Zum Abschluss: Was wünschen Sie sich in Bezug auf künftige Quartiere und deren Entwicklung?
Grüne, lebenswerte und vernetzte Immobilien, mit mehr Raum für Mensch und Umwelt. Mein Wunsch ist, dass wir zukünftig das Quartier als „urbanes Dorf“ denken, in dem Gemeinschaft und ein Miteinander wieder im Vordergrund steht.
Frau Lang, vielen Dank für das Gespräch!
Das Interview führte Mauritius Kloft, Redaktionsleiter bei BERGFÜRST.
