Grunderwerbsteuer, Share-Deals und der Freibetrag — die Benachteiligung der Kleinanleger
Die Grunderwerbsteuer wird immer wieder mehr oder weniger heißt diskutiert. Sie gilt als ungerecht, ermöglicht Steuertricks bei großen Transaktionen und verhindert die Bildung von Wohneigentum — so die allgemeine Meinung. Dabei erscheint es tatsächlich ungerecht, dass jeder private Hauskäufer zur Zahlung von bis zu 6,5% Grunderwerbsteuer verpflichtet wird, während Konzerne und institutionelle Investoren dank Share-Deals weitestgehend steuerfrei Immobilien und Portfolien kaufen und verkaufen können. Die FDP hat dazu passend einen Vorschlag unterbreitet, der insbesondere Eigenheimkäufern nützen würde. Mehr dazu im folgenden Beitrag.
Grunderwerbsteuer auf einen Blick
Allgemein gesagt ist die Grunderwerbsteuer die Gebühr des Staates, die theoretisch bei jedem Kauf einer Immobilie zu bezahlen ist. Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie beispielsweise mittels Kaufvertrag oder Zwangsversteigerung direkt gekauft wird (Asset-Deal) oder ob die Anteile an der Gesellschaft gekauft werden, die eine Immobilie besitzt (Share-Deal). Eine Aufstellung aller möglichen Erwerbsformen sind in §1 Grunderwerbsteuergesetz zu finden.
In beiden zuvor genannten Fällen gibt es Ausnahmen, die in den folgenden Absätzen etwas genauer beleuchtet werden.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird auf Ebene der Bundesländer festgelegt. Eine Übersicht der einzelnen Steuersätze finden Sie im FAQ: Ankaufsnebenkosten & Grunderwerbsteuer.
Privatanleger und Eigenheimkäufer (Asset-Deal)
Der Asset-Deal ist der Standard-Kauf einer Immobilie. Der Käufer wird in diesem Fall persönlich als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen und ist grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig. Wird ein Grundstück alleine gekauft, dann ist der neue Eigentümer zu 100% an dem Grundstück beteiligt und trägt Nutzen und Lasten zu 100% selbst.
Ausnahmen bei Asset-Deals
Das Gesetz sieht bei Asset-Deals eine ganze Reihe von Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer vor. Dabei geht es im Wesentlichen um den Eigentumserwerb durch Erbe oder Schenkung, Scheidung, Übertragung innerhalb der Ehe und auf Verwandte in direkter Linie (Kinder, Eltern).
Institutionelle Investoren und wohlhabende Privatanleger (Share-Deal)
Der Erwerb einer Immobilie in der Struktur eines Share-Deals kann für den Käufer weitreichende Konsequenzen haben. Bei einem Share-Deal erwirbt der Käufer nicht das Grundstück selbst, sondern die Anteile an einer Personengesellschaft, die im Grundbuch steht. Hier hat sich die Konstellation der Kommanditgesellschaft (bzw. GmbH & Co. KG) als Standard etabliert.
Diese Konstellation kann zu einem höheren Prüfungsaufwand und höheren laufenden Kosten führen und lohnt sich daher erst ab einem gewissen Transaktionsvolumen. In einem Zeitungsbericht schätzt Wulff Aengevelt die Schwelle für Share-Deals auf 15 Millionen Euro.
Die Prüfung der Transaktion wird dadurch teurer, dass neben der Immobilie selbst auch die Gesellschaft geprüft werden muss. Hierfür werden verschiedene Berater von Rechtsanwälten über Steuerberater bis hin zu Wirtschaftsprüfern benötigt.
Auch die laufenden Kosten steigen, da für die Gesellschaft (und bei der GmbH & Co. KG für beide Gesellschaften) Jahresabschlüsse erstellt werden müssen, die schnell mit 1500€ jährlich zu Buche schlagen. Bei einer Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus ist ersichtlich, dass diese Kosten in keinem Verhältnis zum Nutzen stehen. Grundsätzlich sind darüber hinaus auch bei Share-Deals Grunderwerbsteuern zu bezahlen.
Ausnahmen bei Share-Deals
Wenn die Kosten höher sind, warum soll ein professioneller Investor dann den Umweg über eine Personengesellschaft gehen? Einerseits ist da die Haftungsbegrenzung, die aber in der Praxis wohl eher eine untergeordnete Rolle spielt. Viel wichtiger ist aber eine Ausnahme im Grunderwerbsteuergesetz.
Wenn nämlich innerhalb von 5 Jahren weniger als 95% einer Gesellschaft an einen Investor verkauft werden, ist auf die darin enthaltenen Immobilien keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. In der Praxis bedeutet das, dass 94,9% der Gesellschaft an einen Anleger verkauft werden und die verbleibenden 5,1% entweder beim alten Eigentümer verbleiben oder an einen Dritten veräußert werden. In beiden Fällen kann der verbleibende Rest nach 5 Jahren grunderwerbsteuerfrei hinzugekauft werden, sodass dann die Objektgesellschaft zu 100% dem Großanleger gehört. Häufig werden die Bedingungen dieses „Vereinigung“ bereits im Vorfeld mit abgeklärt, sodass der Großanleger von Anfang an weiß, dass er 5 Jahre später alleiniger Eigentümer des Grundstückes sein wird.
Wenn man sich vor Augen führt, dass die Grunderwerbsteuer aktuell bis zu 6,5% vom Kaufpreis ausmacht, ist der Steuerschaden durch institutionelle Anleger offensichtlich. Das Hessische Ministerium für Finanzen schätzt, dass der jährliche Schaden durch Share-Deals bei rund einer Milliarde Euro liegt. Tatsächlich ist der Schaden aber nicht zu ermitteln, weil die Share-Deals und die entgangenen Steuereinahmen nicht zentral gesammelt werden.
Würde wirklich bei jeder Transaktion, egal welcher Art, auch die jeweilige Grunderwerbsteuer bezahlt werden, so könnte der Steuersatz für alle Beteiligten gesenkt werden. Anders gesagt bezahlen derzeit also die Privatpersonen und Kleinanleger beim Immobilienkauf die Steuern der Profis mit.
Grunderwerbsteuer-Freibetrag für die Wohneigentumsbildung
Die hohen Grunderwerbsteuern können zum Hindernis für die Wohneigentumsbildung werden. Auch wenn Baugeld aktuell günstig ist, sind die Kaufpreise für Wohneigentum entsprechend gestiegen. Mit dieser Dynamik habe ich mich am Rande bereits in meinem Beitrag zur Verlängerung der Darlehenslaufzeit durch niedrige Zinsen beschäftigt. Das hat einerseits zur Folge, dass bei gleichem Steuersatz mehr Steuern zu bezahlen sind. Andererseits muss ein größerer Anteil der Kosten durch Eigenkapital abgedeckt werden, weil die Ankaufsnebenkosten häufig nicht mitfinanziert werden können. In diesem Jahr hat die FDP daher den Vorschlag gemacht, einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag zu etablieren.
Im Detail könnte dieser Freibetrag so aussehen, dass die erste selbstgenutzte Immobilie, die weniger als 500.000 Euro kostet, von der Grunderwerbsteuer befreit wird. Im Rechner der FDP selbst allerdings sieht die Rechnung so aus, als würde der Freibetrag vom Kaufpreis abgezogen und nur der verbleibende Betrag besteuert. Rein theoretisch kann man so die Ankaufsnebenkosten also von bis zu ca. 15% auf rund 2% des Kaufpreises reduzieren, wenn ein Grundstück courtagefrei gekauft wird.
Ob sich dieser Freibetrag in der Realität tatsächlich in Recht umsetzen lässt und der erhoffte Effekt der privaten Wohneigentumsbildung eintritt, bleibt abzuwarten. Für eine Berechnung des Einflusses eines solchen Freibetrages fehlen mir leider die Daten.
Fazit
Bisher handelt es sich bei der Grunderwerbsteuer um ein sehr unausgeglichenes Konzept. Während Privatpersonen und Kleinanleger fast immer zur Zahlung der Steuer verpflichtet sind, kommen Großinvestoren leicht daran vorbei. Ein erster Schritt zur Bekämpfung der Benachteiligung von Kleinanlegern stellt sicherlich eine Gesetzesänderung in Hinblick auf Share-Deals dar. Dadurch würde zumindest das Gesamtaufkommen steigen und der Steuersatz könnte für alle Transaktionen gesenkt werden.
Darüber hinaus ist der Vorschlag der FDP ein Schritt in die richtige Richtung. Wer Wohneigentum als Teil seiner Altersvorsorge ansieht, der sollte nicht im Vorfeld durch hohe Abgaben daran gehindert werden.
Der Artikel Grunderwerbsteuer, Share-Deals und der Freibetrag — Die Benachteiligung der Kleinanleger erschien zuerst im Immobilienblog von Betonrendite.de.
