Mietpreisbremse, Mieterwechsel, mächtig Ärger? Bestellerprinzip und Mietpreisbremse aus Vermietersicht
Der Wohnungswechsel ist für Interessenten heute leichter, als noch vor einigen Jahren. Während der Wohnraum in begehrten, städtischen Lagen zwar knapp ist, sind die Kosten des Wohnungswechsels heute im Gegenzug sehr gering. Dank dem Bestellerprinzip sind die meisten Wohnungsmietverträge für die Mieter provisionsfrei. Durch die Mietpreisbremse gibt es außerdem — zumindest theoretisch — keine großen Sprünge am Mietmarkt mehr. Augenscheinlich hat ein rosiges Zeitalter für Mieter begonnen — aber was bedeutet das eigentlich für die Vermieter?
Das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung
Das Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen wurde zum 01.06.2015 eingeführt. Seitdem gilt grundsätzlich, dass derjenige die Maklerprovision zu bezahlen hat, der den Vermittler beauftragt hat. Diese Regelung gilt allerdings ausdrücklich nur für Mietverträge, sodass Käufer von Wohnungen nach wie vor provisionspflichtig sein können.
Meistens zahlt der Eigentümer die Vermittlungsprovision
Durch die Novellierung des Wohnungsvermittlungsgesetzes müssen heutzutage fast immer die Eigentümer von Mietwohnungen die Courtage für den Vermittler bezahlen. Nur, wenn ein Mietinteressent explizit und schriftlich einen Makler mit der Suche nach einer passenden Wohnung beauftragt, trägt er die Kosten selbst.
Mieterwechsel werden teurer
Vor der Einführung des Bestellerprinzips konnte es dem Eigentümer einer Mietwohnung relativ egal sein, ob ein Mieterwechsel stattfindet oder nicht. Solange dabei die Mieteinnahmen nicht niedriger wurden, die Bonität und Zahlungsmoral stimmten und es keinen Leerstand gab, entstanden für den Vermieter früher zumindest auf den ersten Blick keine Nachteile. Inzwischen ist es aber so, dass mit nahezu jedem Mieterwechsel auch eine Courtage zu bezahlen ist. Es gibt zwei Stellschrauben, mit denen diese Kosten gesteuert werden können: die Mindestmietdauer und der Mengenrabatt.
Mindestmietdauer
Die Mindestmietdauer kann durch einen gegenseitigen Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren vereinbart werden. In dieser Zeit dürfen beide Parteien den Mietvertrag nicht kündigen, sodass eine gewisse Sicherheit für beide Seiten besteht. Für den Vermieter hat ein solcher Ausschluss außerdem den charmanten Vorteil, dass eine Vermittlungsprovision für die Wohnung frühestens nach Ablauf der Mindestmietdauer bei einem Mieterwechsel anfallen kann. Dabei wird natürlich vorausgesetzt, dass der Mieter seinen Pflichten regelmäßig nachkommt und die Miete die gesamte Vertragsdauer über bezahlt.
Mengenrabatt — Maklerprovision und Verhandlungsmasse
Der Begriff Mengenrabatt ist nicht direkt zutreffend. Hausverwaltungen und Eigentümer mehrerer Einheiten haben zwar eine gewisse Verhandlungsmasse, aber viel wichtiger ist die Umkehr des Rechnungsempfängers für die Verhandlung der Maklerprovision. Durch diese Verschiebung der Zahlungspflicht vom Mieter auf den Vermieter wird eine Verhandlung der Provision für die Vermittlung von Mietwohnungen nämlich überhaupt erst möglich.
Dazu ein Beispiel aus meiner persönlichen Erfahrung: ich selbst bin aktuell auf der Suche nach einer neuen Wohnung in der Nähe meines jetzigen Wohnsitzes. Besichtigungen sind hier häufig regelrechte Massenveranstaltungen, bei denen 20 Interessenten pro Termin keine Seltenheit sind. In einer solchen Situation wäre früher für Provisionsverhandlungen kein Platz gewesen, weil es vermutlich 19 andere Personen gegeben hätte, die den zulässigen Höchstsatz bereitwillig bezahlt hätten. Der freie Markt wurde damit zumindest in Gegenden mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen vollständig außer Kraft gesetzt und Preise waren kein Verhandlungsgegenstand mehr.
Heute können Eigentümer, Hausverwaltungen oder deren Vertreter mit Maklern die Preise im Vorfeld vor der Vermittlung frei verhandeln. Wenn sie ein entsprechendes Portfolio mitbringen, sind dann auch die oben angesprochenen Mengenrabatte möglich und aus meiner persönlichen Erfahrung kann ich sagen, dass die Einnahmen pro Vermittlung bei den Maklern dadurch gesunken sind
Versteckte Provisionen
Übrigens müssen Mieter auch keine Vertragsausfertigungsgebühren oder sonstige versteckte Provisionen von Maklern oder Hausverwaltern bezahlen. Diese sind nicht nur nach §2 WoVermRG illegal, sondern sprechen auch nicht gerade für die Seriosität des Dienstleisters und wären für mich persönlich ein Grund, nach einem Ersatz zu suchen.
Verzicht auf Vermittler
Wer die Kosten scheut, der kann natürlich seine Mietwohnung auch selbst inserieren und Nachmieter suchen. Dank der langsam aber sicher voranschreitenden Digitalisierung der Immobilienwirtschaft gibt es inzwischen eine ganze Reihe von Unternehmen, die die Eigentümer dabei unterstützen. Neben Anzeigenplattformen (z. B. Immoscout, Immonet) gibt es Unternehmen für die Interessentenverwaltung (z. B. Immomio) oder Exposéerstellung (z. B. Exposify). In der Kombination wird es damit einfacher denn je, sich selbst um die Vermarktung zu kümmern und bares Geld zu sparen. Letzten Endes muss jeder Eigentümer für sich selbst entscheiden, ob der Aufwand die Einsparungen rechtfertigt. Ich kann mir vorstellen, dass insbesondere die ersten Jahre bei Junginvestoren sehr kostenempfindlich sind und diese sich über Einsparpotenziale freuen.
Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist eine weitere Änderung im Mietrecht, die im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes eingeführt wurde. Dadurch haben die Bundesländer die Möglichkeit, die Miete bei Neuvermietungen zu reglementieren, indem entsprechende Verordnungen erlassen werden. Eine Übersicht über den aktuellen Stand der Mietpreisbremse in den einzelnen Bundesländern stellt die Bundesregierung zur Verfügung.
In Gebieten mit einem sogenannten „angespannten Wohnungsmarkt“ darf bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen die Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 10% übersteigen. Ob ein Wohnungsmarkt angespannt ist, entscheiden die jeweiligen Bundesländer, allerdings gelten die Verordnungen hierzu nur maximal fünf Jahre und können auch nur noch bis zum Ende des Jahres 2020 erlassen werden.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Es gibt eine Reihe von Ausnahmen von der Mietpreisbremse, die dafür sorgen sollen, dass auch zukünftig in den Neubau von Wohnungen investiert wird. So gilt die 10%-Regelung beispielsweise nicht für Neubauten oder umfassend sanierte Gebäude. Außerdem gibt es einen sogenannten Bestandsschutz, der besagt, dass bei Neuvermietungen die bisher vereinbarte Miete weiterhin verlangt werden darf, sofern diese zulässig war.
Als Neubau gilt übrigens, jede Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt oder vermietet wurde. Die Definition der umfassenden Modernisierung dagegen ist etwas schwammiger formuliert. So soll ein Gebäude danach Neubauten gleichgestellt sein, beispielsweise indem die Sanierung der Wohnung etwa ein Drittel der Neubaukosten einer vergleichbaren Wohnung ausmacht.
Eine weitere Ausnahme ist etwas unbekannter, aber in jedem Fall nicht zu unterschätzen. Werden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die eine Mieterhöhung nach §559 BGB rechtfertigen, darf der Vermieter über die 10%-Grenze der Mietpreisbremse hinaus einen Zuschlag auf die Nettokaltmiete verlangen. Investitionen in die Modernisierung lohnen sich also auch trotz Mietpreisbremse noch.
Konsequenzen bei Missachtung der Mietpreisbremse
Was erwartet Vermieter, die die Mietpreisbremse missachten und ungerechtfertigt hohe Mieten verlangen? Da wäre einerseits die Mietpreisüberhöhung (§5 Wirtschaftsstrafgesetz), die bis zu 50.000€ kosten kann. Andererseits gibt es noch den Mietwucher (§291 StGB), der sogar mit einer Freiheitsstrafe bestraft werden kann. Diese beiden Gesetze gab es allerdings auch schon vor der Mietpreisbremse, sodass sich daraus für die Vermieter keine Neuerung ergibt.
Mieter kann zu viel verlangte Miete zurückfordern
Darüber hinaus kann der Mieter die zu viel verlangte Miete zurückfordern, sofern er denn seine Rechte wahrnimmt. Auch hierfür gibt es inzwischen Unternehmen wie wenigermiete.de, die Mietern bei der Wahrnehmung ihrer Rechte helfen. Die Gerichte haben sich inzwischen auch mit dem Thema beschäftigt und Vermieter zur Rückzahlung der überhöhten Miete und zur Senkung der zukünftigen Miete verurteilt (Aktenzeichen 2 C 202/16, AG Lichtenberg). Dieses Urteil wurde übrigens erst in diesem Jahr in zweiter Instanz bestätigt.
Geldstrafen für überhöhte Mietforderungen gibt es nicht
So lange die vereinbarte Miete nicht den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung erfüllt, gibt es keine Strafe für Vermieter. Gegebenenfalls muss er zu viel verlangte Miete zurückzahlen, aber darüberhinausgehende Strafzahlungen sind im Gesetz nicht vorgesehen. Insofern ist es nicht verwunderlich, dass die Mietpreisbremse in vielen angespannten Wohnungsmärkten nach wie vor nicht für eine Dämpfung des Mietpreiswachstums sorgen konnte.
Fazit
Das Bestellerprinzip bringt Wohnungseigentümern entweder Mehrkosten, oder einen Mehraufwand für die Vermietung von Wohnungen. Die daraus resultierenden Mindestmietdauern sorgen allerdings dafür, dass auf beiden Seiten des Mietverhältnisses eine größere Planungssicherheit besteht. Wer vorzeitig seinen Mietvertrag auflösen will, der muss in der Regel für den Eigentümer einen Nachmieter bereitstellen.
Gleichzeitig hat das Bestellerprinzip die Verhandlung von Maklerprovisionen für die Vermittlung von Mietwohnungen in nachgefragten Gebieten überhaupt erst möglich gemacht. Dadurch wurde ein Stück Fairness geschaffen, das ich sowohl als Eigentümer, als auch als Mieter nicht missen möchte. Wer sich jetzt als Eigentümer über die Kosten beschwert, der sollte sich den Artikel noch einmal durchlesen und auch einen Blick auf die angesprochenen Vorteile werfen.
Die gleichzeitig eingeführte Mietpreisbremse wirkt bisher etwas schwach. Meiner subjektiven Empfindung nach hat die Mietpreisbremse keinen dämpfenden Einfluss auf die Mietpreise in Hamburg gehabt, da es zu viele Ausnahmen und keine wirklichen Strafen bei Missachtung gibt. Außerdem sind die Rechte der Mieter bisher noch zu unbekannt, um in der breiten Bevölkerung auch umgesetzt zu werden. Hierfür gibt es inzwischen Unternehmen, die für Mieter kostenlos die Kontrolle der Mietpreisbremse übernehmen.
Wer sich als Vermieter an die Mietpreisbremse hält, der ist vermutlich eher die Ausnahme als die Regel. Dennoch sollte sich natürlich jeder Eigentümer mit der Regelung auskennen und gegebenenfalls auch bei Neuvermietungen anwenden. Alleine das Prozessrisiko wäre es mir nicht wert, illegitime Mieten zu verlangen.
