Étape 5 : La signature de l’acte de vente
C’est quoi ? 🔎
Le transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur.
Quel est le professionnel qui intervient ? 🙎♀️
Le notaire et son collaborateur.
Quelles sont les sous-étapes ? 🔎
- Les formalités préalables : Entre la signature du compromis et la signature de l’acte de vente, le notaire doit réaliser diverses formalités et récupérer un certain nombre de documents auprès de l’administration, de la banque et du syndic (si le bien est en copropriété).
Auprès de l’administration : Pour parfaire son dossier, le notaire doit non seulement réunir des informations sur la situation personnelle du client (extrait d’acte de naissance, extrait d’acte de mariage, vérification du casier judiciaire de l’acquéreur…), mais aussi sur l’immeuble (plan d’alignement, certificat d’urbanisme, état hypothécaire, certificat de numérotage…) et enfin, dans certains cas, “purger” les délais de préemption de la commune ou de la Safer, qui peuvent prendre jusqu’à 2 mois. De plus, si le bien n’est pas la résidence principale du client et qu’il est détenu depuis moins de 30 ans il lui faudra préparer la déclaration de plus-value.
Auprès de la banque du vendeur : Il est fréquent que le bien soit vendu alors que le prêt qui y est attaché ne soit pas encore entièrement remboursé. Dans ce cas, le notaire doit prendre attache avec l’établissement bancaire pour obtenir le décompte du montant restant à rembourser.
Auprès du syndic : Le notaire doit récupérer un pré-état daté et les charges due par le vendeur au syndic. - La rédaction : L’ensemble des informations et documents vont permettre au notaire de générer la trame du contrat de vente et de l’adapter en fonction des spécificités de la situation.
Par ailleurs, lorsqu’il existe un financement, et que le bien est garanti par une hypothèque ou un PPD (Privilège de Prêteur de Denier) le notaire doit rédiger en parallèle un acte de prêt, liant l’acquéreur à la banque. - La signature : Lorsque toutes les pièces ont été récupérées et que le montant du prix de vente est prêt à être versé sur le compte de l’étude, le notaire prévoit un rendez-vous de signature avec les clients et l’agent immobilier. Lors du rendez-vous, le notaire lit l’acte et ses annexes pour informer les parties et s’assurer qu’ils s’engagent en parfaite connaissance de cause, ce que nous appelons en droit un “consentement éclairé”. Une fois cette étape finalisée, les parties et le notaire peuvent signer l’acte et se remettre les clés.
Dans le cas où un acte de prêt est nécessaire, le notaire le fait signer à l’acquéreur, et la signature de la banque est réalisée par un collaborateur de l’étude qui agit en représentation. - Les formalités postérieures : Après la signature de l’acte, le notaire et ses équipes ont encore du travail. D’abord, le comptable de l’étude va répartir le prix de vente entre le vendeur, la banque du vendeur, la commission due à l’agent immobilier et émoluments du notaire. Il lui faut aussi payer les droits et taxes (montant de la plus-value, droits de mutations).
En parallèle, la vente doit être publiée au service de la publicité foncière. Pourquoi ? Car en France, pour pouvoir affirmer que nous sommes propriétaire, il faut que cela soit inscrit sur ce registre national.
Dès que le service a enregistré la vente, le notaire peut alors transmettre au client son titre de propriété avec la mention d’enregistrement.
Le statut en période de confinement ⚠️
Les formalités préalables : Cette étape est aujourd’hui problématique pour plusieurs raisons :
- L’interruption des délais légaux : Une ordonnance du 26 mars 2020 a suspendu les délais légaux, ainsi les droits de préemptions ne peuvent être purgées à défaut de réponse expresse des communes avant le mois d’août 2020. Une ordonnance rectificative est attendue la semaine du 13 avril.
- La fermeture de certains services administratifs : Certains services de publicité foncière ont été contraints de fermer pour protéger leurs salariés. Il n’est donc plus possible d’obtenir des états hypothécaires préalables et donc de passer une vente immobilière.La rédaction : La rédaction des actes est entièrement dématérialisée et peut être réalisé par le collaborateur depuis son domicile.
La signature : Le décret n° 2020–395 du 3 avril 2020 permet désormais à un notaire de signer un acte authentique électronique à distance, directement depuis le domicile de toutes les parties.
Toutefois, la signature de l’acte n’est parfois pas recommandé. En effet, si le bien constitue la résidence principale de l’acquéreur, ce dernier ne pourra pas déménager puisque cette étape est aujourd’hui encore bloquée pour des raisons sanitaires. Aussi, la signature de l’acte lui imposera de payer les premières mensualités de son emprunt alors qu’il ne peut rentrer dans les lieux.Les formalités postérieures : Certains services de publicité foncières sont encore fermés. En fonction du lieu de situation de bien, et donc du service concerné, il sera ou non possible de réaliser cette opération.
