Gérer vos biens sous compromis en période de ralentissement

Guillaume, notre Responsable Juridique, diplômé notaire fait le point sur la situation actuelle et vous donne ses conseils pour gérer au mieux les dossiers de vente qui sont en cours, pendant cette période de ralentissement.

Depuis le 17 Mars, il n’est en effet plus autorisé pour un client de se rendre dans une agence immobilière ou dans une étude notariale, cette hypothèse n’étant pas envisagée dans les déplacements autorisés par le gouvernement : il n’est donc pas possible de maintenir les rendez-vous de signature fixés ou d’en prévoir de nouveaux.

Du point de vue juridique, les différents délais contenus dans les avant contrats — que ce soit des délais de condition suspensive (financement, permis de construire…) ou des délais de signature — vont continuer à courir. Ils ne sont pas en effet suspendus automatiquement durant cette période et vont possiblement arriver à leur terme pendant la période de confinement.

Plusieurs hypothèses vont influer sur la solution à adopter pour sécuriser le dossier, en fonction de son état d’avancement et du type d’avant contrat qui a été signé.

Le dossier est prêt à être signé

Il existe de nombreux dossiers de vente où la signature de l’acte définitif était prévue il y a quelques jours ou dans les jours à venir. De base, ces rendez vous ne pourront pas être maintenus dans les études, comme expliqué juste avant.

Il reste toutefois possible, de manière vraiment exceptionnelle et pour des cas urgents, que l’étude accepte de régulariser la vente avec des procurations de l’ensemble des parties.

Ces procurations donneront pouvoir à un clerc de l’étude pour représenter les parties à l’acte : il faudra donc également que les employés de l’étude aient la possibilité de se rendre sur leur lieu de travail.

En principe, le notaire demande également à ce que la procuration soit signée en Mairie, pour contrôler et vérifier l’identité du signataire. En raison de la situation actuelle, cette démarche ne pourra pas non plus être accomplie.

Au vue de ces nombreuses conditions, cette procédure sera réservée aux situations urgentes et exceptionnelles, et ce sera bien le notaire en charge du dossier qui pourra seul décider d’utiliser cette procédure dans ces cas extrême. Il ne pourra absolument pas lui être reproché de ne pas vouloir signer l’acte.

La condition suspensive est non réalisée

Pour des dossiers moins abouti, va se poser la question du délai des conditions suspensives, qu’elles concernent le financement de l’acquéreur ou l’obtention d’un permis de construire par exemple.

En principe, le dépassement du délai de réalisation de la condition suspensive entraîne la caducité du contrat, à condition bien sûr que ce dépassement ne soit pas la faute d’une des parties au contrat. Cette caducité est automatique et son effet est radical : c’est comme si l’avant-contrat n’avait jamais existé, les parties sont totalement déliées du compromis.

Les banques fonctionnent aujourd’hui au ralenti. Pour avoir un état de la situation de la constitution des offres de prêt, nous nous sommes rapprochés de Pretto, une startup qui révolutionne le marché du courtage.
Pour Pierre Chapon, le co-fondateur, “Les banques continuent de se mobiliser à distance pour assurer la finalisation des dossiers pour lesquels une offre de prêt à d’ores et déjà été émise, même si certains retards sont à prévoir. Concernant les nouveaux dossiers, il existe une approche diverses selon les établissements bancaires. Pour la moitié d’entre eux, la prise en charge du dossier ne sera pas possible durant cette période; pour l’autre moitié, la prise en charge sera réalisée avec des délais qui vont naturellement s’allonger.
Enfin, certaines banques en ligne sont parvenus à totalement s’adapter au télétravail et ainsi garantir un traitement des dossiers en continu, mais avec toujours quelques délais supplémentaires”.

Pour tous ces dossiers de vente, dont la date butoir de l’obtention du financement approche sans qu’il soit possible d’obtenir une offre de prêt dans les temps, il sera fortement recommandé de faire régulariser un avenant au contrat entre les parties, qui s’accordent sur la prolongation de ce délai, pour éviter l’annulation pure et simple du contrat.

Cet avenant peut parfaitement se signer de manière électronique et à distance, même si le compromis a été signé de manière papier. Un outil de signature électronique est à votre disposition sur MyNotary.

C’est la solution la plus sûre à l’heure actuelle pour maintenir la validité du contrat.

Pour vous faciliter la tâche, nous vous avons préparé un modèle d’avenant au contrat que vous pourrez télécharger en cliquant ICI.

Les autres cas

Pour le reste des hypothèses, c’est-à-dire quand l’offre de prêt est déjà obtenue ou quand l’acquéreur ne fait pas recours à un emprunt bancaire, la situation dépendra du type d’avant-contrat signé entre les parties.

Si une promesse unilatérale de vente a été signée, le plus souvent chez un notaire, il existe un délai butoir de levée d’option : l’acquéreur, qui est ici “bénéficiaire” d’une promesse de vente, dispose d’un certain délai à compter de la signature de la promesse pour décider d’acquérir le bien. Une fois le délai expiré, l’acquéreur ne peut plus lever l’option et la promesse devient caduque ; en pratique cette levée d’option a lieu en même temps que la signature de la vente définitive.

Il faudra alors suivre le même fonctionnement que pour le délai de la condition suspensive de financement : un avenant doit en principe être régularisé pour prolonger ce délai.

La promesse unilatérale de vente étant le plus souvent un acte authentique signée par un notaire, il faudra se rapprocher du rédacteur pour obtenir la marche à suivre.

Pour un compromis de vente “classique” et si toutes les conditions suspensives sont accomplies, il ne reste qu’un seul délai qui est celui de la réitération de la vente par acte authentique. Ce délai, au contraire des autres, n’entraîne aucune caducité. Il s’agit simplement d’un délai à partir duquel une partie peut mettre en demeure l’autre de signer la vente et ne remet donc pas en cause la validité du compromis.

Cette mise en demeure ne peut être faite que par un procès verbal de carence, rédigé par le notaire en charge du dossier, sur comparution de la partie qui réclame la signature. Comme il n’est pas possible de se rendre en l’étude du notaire, cette procédure ne peut être enclenchée et n’aurait que peu de chance d’aboutir.

S’il est possible de régulariser un avenant pour prolonger ce délai de réitération, il n’y a aucune obligation ou aucune urgence à le faire.

Pour vous faciliter la tâche, nous vous avons préparé un modèle d’avenant au contrat que vous pourrez télécharger en cliquant ICI.

A RETENIR

• Si le dossier est prêt à être signé, seul le notaire pourra décider ou non d’avoir recours à des procurations pour la signature de l’acte, et principalement en cas d’urgence.
• Si la condition suspensive n’est pas réalisée, nous vous conseillons de faire régulariser un avenant au contrat entre les parties, qui s’accordent sur la prolongation du délai d’obtention du financement. Les avenants pourront être signés de façon électronique, meme si l’avant contrat a été signé en version papier.
• Si une promesse unilatérale de vente a été signée, il est nécessaire de se rapprocher du rédacteur pour obtenir la marche à suivre.
• Pour un compromis de vente “classique”, il est possible de régulariser un avenant pour prolonger le délai de réitération, mais il n’y a aucune obligation ou aucune urgence à le faire.
• Nous vous avons préparé un modèle d’avenant au contrat que vous pourrez télécharger en cliquant ICI.

Vous êtes déjà client MyNotary ?
Voici une sélection d’articles du support qui pourront vous aider à gérer plus simplement vos dossiers sur la plateforme :

• Signer électroniquement tous types de documents : Lire l’article
• Rédiger simplement le compromis : Lire l’article
• Modifier manuellement les clauses du compromis : Lire l’article
• Lancer une signature électronique : Lire l’article
• Signer électroniquement un avant contrat : Lire l’article