Promesse de vente vs compromis đ„
Nous entendons souvent parler du compromis (alias la PSV pour promesse synallagmatique de vente) et la promesse (alias la PUV pour promesse unilatérale de vente). Mais quelle est la différence ?
La promesse synallagmatique de vente â alias le compromis.
DĂ©finition đ©âđ«
Elle correspond au contrat par lequel le promettant sâengage Ă vendre et le bĂ©nĂ©ficiaire Ă acquĂ©rir.
Dans ce contrat chaque partie a dĂ©jĂ donnĂ© son consentement. Le Promettant (celui qui souhaite vendre) comme le bĂ©nĂ©ficiaire (lâacquĂ©reur) sont engagĂ©s et ni lâun ni lâautre ne peut se dĂ©sengager Ă lâexception des cas suivants :
- Le dĂ©lai de rĂ©tractation de 10 jours pour lâacquĂ©reur Ă compter de la remise du courrier SR ;
- La réalisation des différentes conditions suspensive ;
- Lâobtention dâun prĂȘt par lâacquĂ©reur pour lui permettre de financer le prix de lâimmeuble ;
- La remise de lâĂ©tat hypothĂ©caire ne rĂ©vĂ©lant pas dâinscription pour un montant supĂ©rieur au prix de vente ;
- La dĂ©livrance dâune autorisation dâurbanisme?
Que se passe-t-il si une partie refuse de signer ? âïž
Lâautre partie pourra dans ce cas demander :
- LâexĂ©cution forcĂ©e de la vente, mais cela devra passer par une action en justice qui peut ĂȘtre longue et coĂ»teuse
- La rĂ©solution de la vente, soit par un accord amiable entre les deux parties, soit par application dâune clause spĂ©cifiquement prĂ©vue Ă cet effet.
- Invoquer la caducitĂ© de la vente. En effet, lorsque le compromis est rĂ©digĂ© par un agent immobilier, il est obligatoire de prĂ©voir un terme extinctif Ă peine de nullitĂ© du contrat. Aussi, si Ă lâarrivĂ©e du terme rien nâest fait, une partie pourra invoquer la caducitĂ© de la vente (Civ. 3e, 9 mars 2017, FS-P+B, n° 15â26.182)
Quelque soit la mĂ©thode choisie, des dommages et intĂ©rĂȘts pourront ĂȘtre demandĂ©s si lâune des parties Ă commis une faute. En principe le montant des dommages et intĂ©rĂȘts sont dĂ©terminĂ©s en justice, mais ils pourront ĂȘtre dĂ©terminĂ©s dans une clause pĂ©nale.
Pourquoi on verse un dĂ©pĂŽt de garantie ? đ¶
Pour prĂ©munir le promettant, il est souvent demandĂ© le versement dâun dĂ©pĂŽt de garantie. En principe, en vertu de lâarticle L.217â2 du Code de la construction et de lâhabitation, si lâacquĂ©reur est un non-professionnel et que le bien est Ă usage dâhabitation, aucune somme ne peut ĂȘtre versĂ©e par lâacquĂ©reur avant lâexpiration du dĂ©lai de rĂ©tractation. Toutefois, lorsque la promesse est conclue par lâintermĂ©diaire dâun professionnel ayant reçu mandat pour prĂȘter son concours Ă la vente, un versement peut ĂȘtre reçu entre les mains dâun professionnel disposant dâune garantie financiĂšre.
Si le bénéficiaire venait à refuser de signer, malgré la réalisation des conditions suspensives, le promettant pourra conserver cette somme, aprÚs décision de justice ou accord amiable entre les parties.
La PSV doit-elle ĂȘtre rĂ©digĂ©e par acte authentique ? đ©ââïž
Non, sauf si elle a une durée de validité de plus de 18 mois.
La promesse unilatérale de vente
DĂ©finition đ©âđ«
Il sâagit du contrat par lequel une partie, le promettant, accorde Ă lâautre, le bĂ©nĂ©ficiaire, le droit dâopter pour la conclusion dâun contrat dont les Ă©lĂ©ments essentiels sont terminĂ©s, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bĂ©nĂ©ficiaire (Article 1124 du Code civil).
On comprend donc que contrairement Ă la PSV, dans la PUV seul le promettant est engagĂ©, le bĂ©nĂ©ficiaire dispose dâune âoptionâ dâacquĂ©rir. Les deux parties seront engagĂ©es seulement si le bĂ©nĂ©ficiaire dĂ©cide de lever lâoption, levĂ©e qui est systĂ©matiquement encadrĂ©e dans un dĂ©lai dĂ©terminĂ©.
En contrepartie de cette âoptionâ offerte au bĂ©nĂ©ficiaire, il est systĂ©matiquement intĂ©grĂ© une âindemnitĂ© dâimmobilisationâ reprĂ©sentant environ 5% du prix de vente, et qui pourra :
- Ătre acquise au promettant si lâoption nâest pas levĂ©e dans le dĂ©lai dĂ©terminĂ© et quâil nâexiste aucune condition suspensive non rĂ©alisĂ©e.
- Sâimputera sur le prix de vente si le bĂ©nĂ©ficiaire lĂšve lâoption.
Que se passe-t-il si une partie refuse de signer ? âïž
Il faut traiter le promettant et le bĂ©nĂ©ficiaire diffĂ©remment. Concernant le Promettant il est tenu aux mĂȘmes exigences que dans le cadre dâune PSV, et ce pendant toute la durĂ©e de la levĂ©e dâoption.
Concernant le bĂ©nĂ©ficiaire, tant que lâoption nâest pas levĂ©e il nâa aucune obligation de lever lâoption et donc dâacquĂ©rir. Il peut donc choisir de ne pas acheter et de perdre son indemnitĂ© dâimmobilisation.
En revanche, si le bĂ©nĂ©ficiaire lĂšve lâoption, on se retrouve alors dans les conditions dâune PSV ou les deux parties sont engagĂ©es.
Comment intĂ©grer cette levĂ©e dâoption avec les autres dĂ©lais ? đ
Dans la PUV il existe plusieurs dĂ©lais quâil faut traiter sĂ©parĂ©ment, mĂȘme sâils peuvent ĂȘtre simultanĂ©s
- La durée de la promesse
- La date avant laquelle la levĂ©e de lâoption doit intervenir
- La date avant laquelle, en cas de levĂ©e dâoption, devra intervenir la rĂ©itĂ©ration par acte authentique de la vente
- La date avant laquelle devront ĂȘtre rĂ©alisĂ©es les conditions suspensives
En pratique, dans les actes, la date de la levĂ©e dâoption est souvent concomitante avec la signature de lâacte authentique. Pourquoi ? Simplement car si le bĂ©nĂ©ficiaire ne se prĂ©sente pas le promettant est libĂ©rĂ©, conserve son indemnitĂ© dâimmobilisation et peut vendre Ă une autre personne. Toutefois, cela pose en pratique des difficultĂ©s quand tous les documents nâont pas Ă©tĂ© rĂ©unis dans les dĂ©lais, il faut alors impĂ©rativement faire un avenant pour dĂ©caler la date de la levĂ©e dâoption ou de la signature.
La promesse doit-elle ĂȘtre rĂ©alisĂ©e par acte authentique ? đ©ââïž
La encore ce contrat peut ĂȘtre rĂ©digĂ© par acte sous seing privĂ©. Toutefois, dans ce cas il faudra impĂ©rativement que ce contrat soit enregistrĂ© dans un dĂ©lai de 10 jours Ă compter de son acceptation sous peine de nullitĂ©. Il est Ă noter quâaujourdâhui le service des impĂŽts nâaccepte pas la signature Ă©lectronique.
Pourquoi tout ce dĂ©bat entre ces contrats ? đââ
Vous le savez probablement, les notaires bĂ©nĂ©ficient de la signature Ă©lectronique, mais cette signature est uniquement authentique, pas de sous seing privĂ©. Vous lâavez aussi peut ĂȘtre compris, mais le compromis Ă©quivaut (presque) Ă une vente. Sâil est signĂ© sous forme authentique, alors la vente pourrait ĂȘtre considĂ©rĂ©e comme parfaite Ă la rĂ©alisation des conditions suspensives. DĂšs lors, si la vente est parfaite, les droits de mutations doivent ĂȘtre payĂ©s dans le mois (vous savez les fameux 5,81%), Ă dĂ©faut une majoration de 10% pourrait ĂȘtre demandĂ©e. Mais cela reste au stade de la rĂ©flexion thĂ©orique.
Pour ce prĂ©munir de ce risque, et parce que les notaires veulent signer leur avant-contrat en Ă©lectronique, ils choisissent de recourir majoritairement Ă la promesse unilatĂ©rale. Cela leur permettant non seulement de recourir Ă leur technologie, mais aussi de valorise lâacte authentique dĂšs lâavant-contrat et ainsi se dĂ©marquer des autres professionnels.
Si on peut comprendre lâintĂ©rĂȘt dâun tel choix dans les zones tendues, on peut douter de ce raisonnement dans les autres rĂ©gionsâŠ