Księgi wieczyste bez tabu — krótki przewodnik jak je czytać i gdzie je znaleźć

Księgi wieczyste to od zawsze temat gorący jak wycieczka do Egiptu. Gorący ponieważ zanim zdecydujemy się zakupić jakąkolwiek nieruchomość, bezsprzecznie potrzebujemy zajrzeć do odpowiedniej księgi wieczystej, by potwierdzić szczegóły naszego obiektu westchnień. Jest to nic innego jak działanie typowo weryfikacyjne, mające na celu zaoszczędzić nam w przyszłości nieporozumień i kłopotów. So, let’s the story begin…

Poznaj pana po cholewach

Księga wieczysta jest niczym innym jak ogólnodostępnym rejestrem publicznym, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Czyni to z niej jeden z najważniejszych dokumentów odnoszących się do danej nieruchomości, niezależnie od tego czy jest to dom, mieszkanie, działka czy lokal użytkowy. Znajdują się w niej wszystkie podstawowe dane, takie jak: adres nieruchomości, imię i nazwisko jej właściciela bądź właścicieli, przeznaczenie, a także informacje o ewentualnych obciążeniach hipotecznych.

Budowa księgi wieczystej, czyli na co zwrócić uwagę analizując jej treść?

Zapewne ucieszy Was informacja, że księgi wieczyste mają przejrzystą budowę. Dzielą się zawsze na dokładnie cztery działy, a każdy z nich odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji. Niezależnie od typu nieruchomości, którą chcemy nabyć (dom, mieszkanie, lokal użytkowy czy działka), rejestr zbudowany jest w ten sam sposób.

Krótka lekcja anatomii księgi wieczystej wraz ze wskazówkami, którym polom warto się szczególnie dokładnie przyjrzeć, wygląda następująco:

Dział I — Informacje o nieruchomości

Pierwszy dział księgi wieczystej składa się z dwóch części: I-O i I-Sp

I-O — “Oznaczenie nieruchomości” zawiera wszelkie dane geodezyjne i adresowe działki, lokalu bądź mieszkania. To tutaj ujęte są informacje na temat budynku: powierzchnia użytkowa oraz liczba kondygnacji. Jeżeli dzieli się on na odrębne lokale, w tym miejscu powinny znajdować się dane adresowe i numery ksiąg wieczystych tych lokali oraz informacje o częściach wspólnych nieruchomości. Księga wieczysta samodzielnego lokalu w dziale I-O zawiera jego rodzaj, powierzchnię, liczbę pomieszczeń, itp.

I-Sp — “Spis praw związanych z własnością” to z kolei sekcja, w której wpisane są prawa przysługujące właścicielom (lub wieczystym użytkownikom) nieruchomości. W przypadku działek, przede wszystkim opisane są tutaj służebności przejazdu przez działki sąsiednie. Jeśli mamy do czynienia z działką, na której znajdują się inwestycje deweloperskie, w tym dziale ujęte są także informacje o możliwości korzystania z infrastruktury, znajdującej się na sąsiednich działkach, takich, jak: parkingi, pomieszczenia na odpady, place zabaw, etc. W przypadku poszczególnych lokali (pomieszczeń użytkowych, mieszkań) dział I-Sp określa, jaki udział w nieruchomości wspólnej (budynku) przypada na dany lokal.

Wskazówki, na co zwrócić uwagę: analizując ten dział upewnijmy się, czy adres podany w księdze wieczystej pokrywa się z rzeczywistą lokalizacją nieruchomości. Zweryfikujmy jej powierzchnię oraz ilość i rodzaj wpisanych pomieszczeń. Sprawdźmy, jaki jest wpisany rodzaj przeznaczenia lokalu (np. w przypadku zakupu mieszkania właściwy wpis powinien brzmieć: Lokal mieszkalny) oraz czy księga zawiera wpisy o pomieszczeniach przynależnych do nieruchomości, które również chcemy kupić (np. komórka lokatorska, miejsce postojowe).

Dział II — Własność

Dział II księgi wieczystej to szczegółowe informacje o właścicielu lub wieczystym użytkowniku danej nieruchomości. Jeżeli takich osób jest kilka, to tutaj będą one wypisane wraz z dokładnym określeniem wielkości udziałów każdego właściciela w nieruchomości.

Wskazówki, na co zwrócić uwagę: Sprawdźmy, czy osoba podająca się za właściciela nieruchomości, faktycznie jest ujawniona w księdze wieczystej (zweryfikujemy dane imię i nazwisko oraz numer PESEL, jeśli jest wpisany). Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, upewnijmy się, czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na jej sprzedaż!

Dział III — Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dla inwestorów, kupujących lokale użytkowe, mieszkania bądź działki, jest to szczególnie ważny dział. Informacje w nim zawarte dotyczą ewentualnych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec nieruchomości.

Wskazówki, na co zwrócić uwagę: To właśnie w tym miejscu znajdować się będą informacje o ewentualnych służebnościach obciążających nieruchomość, np. służebność osobista mieszkania (zapewne nikt nie chciałby kupić nieruchomości z tzw. dożywotnikiem). Sprawdźmy również, czy nie widnieją tu zapisy dotyczące np. prawa pierwokupu, najmu, dzierżawy czy chociażby ostrzegające o wszczęciu egzekucji komorniczej z nieruchomości. Podczas analizy tego działu, polecamy zachować szczególną czujność!

Dział IV — Hipoteka

W dziale IV księgi wieczystej wpisywane są hipoteki obciążające nieruchomość. Wskazany jest rodzaj hipoteki, waluta, suma. Mogą być to hipoteki, wynikające z umów (np. kredytu) lub hipoteki przymusowe (szczególny środek egzekucyjny, którego celem jest odzyskanie przez wierzyciela długu, poprzez obciążenie hipoteką nieruchomości będącej własnością dłużnika).

Wskazówki, na co zwrócić uwagę: przejrzyjmy dokładnie ten dział ponieważ kupując nieruchomość z hipoteką, nabywamy ją wraz z długami, które trzeba będzie później uregulować! Dzieje się tak, ponieważ hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Dla wierzyciela (np. banku) nie ma znaczenia, kto jest właścicielem nieruchomości i tak może się domagać zaspokojenia swoich roszczeń.

Gdzie znaleźć księgę wieczystą?

Dostęp do ksiąg wieczystych wszystkich nieruchomości jest publiczny, a więc jawny, otwarty i bezpłatny. Każda osoba może zapoznać się z ich treścią. Co więcej, oznacza to także, że nikt nie może się zasłaniać nieznajomością wpisów w tym rejestrze.

Aby mieć wgląd do księgi wieczystej, konieczna jest znajomość jej numeru.

Jeśli go nie posiadamy i nie jesteśmy w stanie uzyskać go od sprzedawcy nieruchomości, to warto skorzystać z usług serwisu Ksiegiwieczyste.pl . Serwis umożliwia odnalezienie numeru księgi wieczystej na podstawie numeru działki lub adresu nieruchomości, co jest bardzo praktyczną funkcjonalnością.

Jeżeli z kolei numer danej księgi wieczystej jest nam znany, możemy uzyskać do niej dostęp w dwojaki sposób:

• w wersji papierowej, czyli w postaci tradycyjnych akt, znajdziemy je wydziałach ksiąg wieczystych w sądach rejonowych, zlokalizowanych w rejonie, w którym znajduje się dana nieruchomość,
• w wersji elektronicznej księgi wieczyste udostępnia nam z kolei strona internetowa Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do .

Artykuł powstał we współpracy z ekspertami bloga Ksiegi-wieczyste.org