Кольца жизни Максима Левченко
Управляющий партнер FortGroup Максим Левченко — один из немногих, кто уже пишет классику бизнеса “нулевых” и “десятых”. Классику того, что происходит прямо сейчас.
Наша жизнь, как дерево, состоит из колец, время летит стремительно, и мы не помним многое из того, что было с нами вчера. Совсем недавно я поступил в университет, и, стоя в очереди на маршрутку, думал о том, что будет со мной через пять лет, и кем я стану через такое долгое время, а прошло уже целых двадцать. Я не могу жаловаться на свою теперешнюю жизнь, но все эти двадцать прошедших лет можно описать в двух строчках.
Встречая старого знакомого, которого не видели много лет, мы просим рассказать о его жизни, и зачастую слышим совсем короткий ответ. Твою мать, прошло целых двадцать гребанных лет, и они поместились всего в двух строчках.
Кризис 2008: ковбои и черви в масле
Наступивший экономический кризис 2008 года поломал сотни планов и тысячи людей. Надежды на постоянный рост не оправдались. Купавшиеся в деньгах, как черви в масле, ребята, ковбои того времени, проснулись в один день нищими. Все что у них осталось — это их личные поручительства перед банками на сотни миллионов долларов. Все эти парни тогда забыли про управление рисками и суровую реальность вокруг. Любые, даже самые дерьмовые проекты, упаковывались и продавались дорого. За ценами на нефть росло все остальное, потому что всех заставляли верить в эти цены, но вдруг неожиданно наступил полный крах, обвал, лопнул большой дутый пузырь.
В тот момент я только начинал делать первые шаги в коммерческой недвижимости. Дела в этой сфере у всех были либо плохи, либо совсем плохи. Рынок рушился, банки, выдавшие огромные кредиты в долларах под строительство коммерческих зданий, требовали деньги обратно.
Но лично для меня это был хороший шанс построить большую компанию.
Будучи юристом, обслуживающим уже более 7 лет морскую отрасль, я был регулярно вовлечён в разрешение конфликтов и знал, что нужно делать, когда все вокруг рушится или тонет. Как быстро арестовать спасённые в море судно и груз. И ещё. Большие риски оценивались мной как сущие пустяки или попросту не существовали.
Пришествие фортов
Форт это большое замкнутое укрепление, составная часть внешней линии оборонных сооружений. Исторически Петербург охраняют морские форты.
“Темная лошадка”, “самый закрытый девелоперский холдинг” — так встретили нас СМИ.
“Какая у вас стратегия, есть ли у вас опыт в управлении торговыми центрами, какие у нас гарантии?”, — такие вопросы задавали нам арендаторы.
В 2009 году УК Форт получил в управление свой первый объект: мебельный центр Грейт.
Битва в Полюстрово
Примерно в то же самое время мы вели сражение с австрияками в Полюстрово за участок бывшего садоводства у метро «Лесная», который позже стал крупным ТРК “Европолис”. Суть наших претензий заключалась в том, что австрийцы неэффективно управляют проектом, и тем самым наносят остальным акционерам убытки. В результате мы договорились и выкупили участок у австрийского фонда, который позже был закрыт. Теперь от него осталось одно название “Европолис”.
В сфере наших интересов был и связанный с будущим “Европолисом” участок у метро Пионерская, на котором располагался недостроенный в советские годы кинотеатр “Русь”.
Проклятая Русь
На дворе 2009 год, разгар кризиса. «Я тебя проклинаю, пусть смерть придёт в эту жизнь” — проклял меня пастырь «Миссии Благая Весть» (далее “МБВ”) Дмитрий Шатров, сидя за столом переговоров. Он весь сконцентрировался, напрягся, закрыл глаза, поднял свою руку, раскрыл ладонь и направил силу своей энергии на меня. Будь ты, мол, проклят… Думаю, что этому человеку просто надоело в тот момент спорить, и он решил таким странным образом поставить точку в разговоре.
“Что делать, если тебя вдруг прокляли на деловых переговорах?”, — подумал я тогда. Посоветовавшись с товарищем, я сходил в церковь и поставил свечку.
Возможно, способность проклинать была не единственным талантом Дмитрия Шатрова. Главный пастырь «МБВ» являлся через подставное лицо владельцем пакета акций компании, владевшей наделом в 2,8 га за той самой станцией метро Пионерская, на котором и располагался недостроенный кинотеатр Русь. В этом кинотеатре по выходным проходили проповеди «МБВ».
«МБВ» получила надел еще от первого мэра города Собчака в обмен на благотворительную помощь из штатов. Чуть позднее пастырь привлёк в проект инвесторов в обмен на обещание инвестировать в участок и построить на нем жильё и торговый центр, а также предоставить «МБВ» площадку для проведения проповедей. В итоге инвесторы огорчили пастыря. Денег у них не оказалось, и проект не сдвинулся с места. При всём этом поссорились между собой и сами инвесторы, втянув в конфликт пастыря, который с переменным успехов выступал то на одной, то на другой стороне.
При чем здесь УК Форт? Участок «МБВ» был в залоге у дружественной нам компании, купившей права у банка. В результате сложного обмена, УК Форт достался надел в Полюстрово, на котором сейчас реализован проект ТРК “Европолис”.
Проект строительства торгового центра или жилья на месте кинотеатра “Русь” не реализован до сих пор. А между новыми собственниками, купившими в 2011 году участок у так называемой «МБВ» и её партнеров, и успевших снести здание недостроенного кинотеатра, также разгорелся корпоративный конфликт, за которым последовало банкротство.
Участок вновь сменил владельцев, которые планируют возвести на нем ТРК. Очередной сделкой вновь оказалась недовольна одна из конфликтующих сторон. В результате надел пытается вернуть прежний собственник, оспаривая сделки через суд.
Драка мушкетеров и гвардейцев кардинала
“А ведь скажут, что нас было четверо”…
В начале 2010 года нам удалось остановить корпоративный конфликт, разгоревшийся вокруг ТРК “Южный Полюс”. Шпаги тогда скрестили Боярский-младший (с партнёрами) и эстонский предприниматель Александр Матт, известный как производитель водки под брендом “Веда”. В результате мы выкупили акции у враждующих сторон, и ТРК оказался под управлением УК Форт.
В то время УК Форт был по сути небольшой юридической фирмой, занимавшейся проблемными активами. Ещё несколько сотрудников, называвших себя управляющей компанией, на любительском уровне управляли торговыми центрами.
Банкротство, газеты и крепкий кофе
Одним весенним апрельским утром все того же 2009 года я по традиции заехал в кофейню на пересечении улиц Восстания и Жуковского, чтобы выпить чашку крепкого кофе и прочитать новости. Пролистывая «Деловой Петербург», я наткнулся на небольшую заметку. В ней говорилось о начале банкротства компании «Макромир», одного из крупнейших российских девелоперов, владевших сетью торговых центров в Петербурге.
Ситуация стремительно закручивалась. Конфликт двух акционеров «Макромира» и «ЛЭКа» Павла Андреева и Андрея Рогачева набирал обороты. Одно за одним возбуждались уголовные дела, в суд подавались десятки исков.
Когда мы учились, он уже преподавал
Мы впервые встретились с Андреем Рогачевым в ноябре 2010 года, и разговаривать тогда со мной он не стал.
Я сказал, что пришёл по объявлению в газете и мой вопрос заключался в возможности приобрести ТРК “Французский Бульвар”, один из шести комплексов банкротящегося “Макромира”.
Как позже выяснилось, встречу по моей просьбе организовал человек, к которому Рогачев относился, мягко говоря, плохо.
Внимательно меня выслушав, он несколько раз кивнул, произнёс пару дежурных фраз, улыбнулся во весь рот, угостил водой, и, провожая, собственноручно подал мне плащ, на этом все бы и кончилось. Итог встречи: «Французский бульвар» не продаётся; откуда мы и кто может дать рекомендацию?
И такой человек, способный дать рекомендации, нашёлся буквально в течение нескольких минут. “Будь с ним осторожен. Когда мы учились, он уже преподавал”, — сказал он мне напутственно. Рекомендация была принята.
Итогом второй встречи с Рогачевым была договоренность купить весь “Макромир” целиком вместе с его многомиллиардными долгами и банкротствами.
Один мой коллега, которому было поручено вести сделку, изучив подробности, произнёс: “Это нереально, слишком большие риски!”
Сделка была подготовлена и закрыта за три месяца. 25 марта 2011 года на свет появилась компания Fort Group, сразу ставшая одним из лидеров на рынке коммерческой недвижимости.
Несмотря на жаркие споры, сопровождавшие саму сделку, и даже потом, несколько лет спустя, мы остались с Андреем Рогачевым добрыми друзьями. Принцип «доверяй людям, будь открытым и честным в своей позиции, даже если проблема тебе неприятна» всегда работает.
Долгий полет
Небо затягивает тучами, с моря налетает дрожащий холодный бриз. Чайки кричат отчаянно громко. Только что взлетевший самолёт взмахивает крылом и делает манёвр, скрываясь в облаках. Его ждёт долгий путь в тысячи километров. Пассажиры успеют прочитать книгу, перекусить, поспать и мысленно обдумать план на следующую неделю. Через три часа полёта они уже сильно устанут и с нетерпением будут ждать посадки.
В коммерческой недвижимости все нестерпимо длинно и долго. Должны пройти годы, чтобы идея стала реальностью и воплотилась в материи здания. Судьбы людей не в счёт. Здания настолько огромны, что они совсем безразличны к тем, кому довелось участвовать в их судьбе.
Синий забор
У станции метро «Электросила» всегда стоял синий строительный забор. Однажды в 2013 году мы случайно встретились с соседом по дому на парковке, и он предложил мне купить этот проект. Сделка быстро срослась. Так получился офисный центр Fort Tower — высокое амбициозное здание, вплетенное в монументальную ткань Московского проспекта.
За пару лет до этого события мне пришлось гулять по набережной Круазет в Каннах во время выставки коммерческой недвижимости и мечтать о постройке в Петербурге высокого офисного здания, которое будет флагманом нашей компании.
- Но как это сделать в нашем городе? У нас же нет таких участков, — задавился вопросом я.
- Разве, что на намывных территориях, но и там не гарантировано, что согласуют, — рассуждал собеседник.
Финансовый кризис 2014: дальше хуже
- Ваш прогноз ? — интересуется собеседник.
- В 2015 хуже, чем в 2014, а в 2016 будет хуже, чем в 2015, — отвечаю я.
- А куда уж хуже, — продолжает все тот же собеседник.
Fort group сегодня — это больше пятисот сотрудников, делающих общее дело. Несмотря на кризис и большую финансовую нагрузку, компания продолжает развиваться и строить новые проекты и планы. Мы не сокращаем персонал, а, наоборот, создаём новые рабочие места.
Фишка или записюха
- Что это ещё за «фишка»? — задаёт мне вопрос собеседник.
- У проекта должна быть «фишка», иначе он не будет успешным. Нельзя просто что-то купить или построить, перемножив на мультипликатор. Тогда это будет записюха, — отвечаю я.
На одном подоконнике цветок растёт и цветёт, а на соседнем, у другой хозяйки, точно такое же растение чахнет. Или вот: из двух ресторанов, находящихся рядом на одной улице и даже в одном здании, один полный, и все столики забронированы до ночи, а в другом лениво протирают пыль с пустых столов пара равнодушных официантов. Почему так? Потому, что в первом случае есть «фишка».
Жлобский вопрос
- А зачем на месте Мариинки построили ТРК, а на месте Гостинки — культурный центр? — задаётся странным вопросом собеседник.
- Это не ваше дело, — отвечают ему в ответ.
- Ну хорошо, а зачем мост то в Петербурге назвали в честь первого президента Чечни?
У нас власть привыкла никого не спрашивать и ни с кем ничего не согласовывать. Выборы тоже не нужны. Это вредное. Они сами прекрасно все знают. Оттого в центре Петербурга появились нелепые проекты и здания. А Невский, несмотря на всю строгость согласований с городским художником, пестрит ярмарочными огнями.
- Чего ждать? — спрашивает собеседник.
- Честных выборов осенью 2016!
Этой осенью Максим Левченко баллотируется в Законодательное собрание Санкт-Петербурга. Считаю, что там нужны вот такие как он люди. Которые знают и умеют. А не болтуны из “помощников депутатов” или вурдалаки из партий “Яблоко” или “Роста”, вымогающие взятки.
