Location meublée professionnelle ?

IMMOBILIER

Le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)

Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est réservé aux locaux d’habitation comportant les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Quelles sont les conditions ?

- Il faut que l’un des membres du foyer fiscal soit inscrit au RCS.
Lorsque l’activité est exercée sous le régime micro social simplifié ou celui de l’auto-entrepreneur, c’est obligatoire aussi.

- Les recettes annuelles de cette activité doivent dépasser 23 000 euros sur l’année civile même si la clôture de l’exercice se fait en cours d’année.

- Les recettes doivent être plus importantes que le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

- Le LMP doit être immatriculé au RCS via le centre des formalités des entreprises (CFE).

ATTENTION : si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

La location peut être saisonnière tant que l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.
( L’activité de chambres d’hôtes comportant des prestations de services relève du régime fiscal para-hôtelier et non celui de la location meublée)

Régime fiscal :

La location en meublée, sans prestations, n’est pas assujettie à la TVA.

L’impôt sur le revenu : les revenus de location meublée professionnelle doivent être déclarés sous l’un des régimes suivants :

- impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- impôt sur les sociétés (IS)
- micro entreprise (pour les auto-entrepreneurs), si le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 82 800 euros

Les charges peuvent être déduites du résultat fiscal pour leur montant réel :
frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société, par exemple)
→ frais d’entretien et de réparation
→ impôts locaux
→ frais de gestion et d’assurances
→ intérêts d’emprunt
→ amortissement du mobilier et des améliorations sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10% et 20 % par an

À noter que le professionnel peut pratiquer l’amortissement des locaux.

Depuis 2017, les revenus perçus d’une activité de location meublée occasionnelle ou habituelle relèvent des BIC.

Imputation des déficits : les déficits peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant.

Sur les 3 premières années de location : les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu.

Exonération des plus-values de cession :

→ totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 euros HT au cours des deux années précédentes et que l’activité a commencé depuis au moins 5 ans.
Attention: La situation des gros LMP est différente !

Impôts locaux :

  • taxe foncière
  • cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l’habitation principale du propriétaire
  • la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en cas de chiffre d’affaires hors taxe supérieur à 500 000 euros.

Texte: Axel Guerin ✏️