買房小白6個月變成砍價魔人 1：當個房仲海王，分等級養仲介幫自己辦事談價格！
這是一篇普通上班族從 0 開始研究自住買房的歷程紀錄，在手感還溫熱的時候分享這 6 個月的經歷與進步，如果你也是平常忙於提升本業沒空研究房地產，回過神才發現房價漲幅已遠遠超過薪資漲幅的受薪族，那麼歡迎往下看。文章會分為幾個部分：1. 了解市況的過程 2. 怎麼開始做功課 3. 管理操作房仲的方法 4. 如何絕對理性出價 5. 我最後成交的過程。
如果有共鳴跟幫到你的地方歡迎讓我知道，如果覺得完全不適用於你，當作看看廢文故事也沒關係。
第一章：被市場行情毒打，我真的是太天真了
我在沒有任何基礎知識以前，對於房價只有一個模糊的概念，這可能是從朋友、媒體跟社群上感受到的「行情」，據此設定的第一個預算 X現在回頭看也是遠低於真正的行情。因為對市場認知的不足，我剛開始起步看房的時候一直感受到認知差距的痛苦，從自己刷 591 到房仲帶看的物件，每一次都會懷疑：「原來這樣的預算在台北市是買不到正常的房子嗎？」那時候看的前 10 間房子，每一個都是夾層加蓋且深於巷弄中才會勉強在預算裡能達成。
現在回頭來看，這是每一個房產小白一定會經過的歷程，無論你在什麼縣市區域，只要過去幾年沒有緊密關注房市動態，真正下場第一次看房都會體驗到悲傷五階段：否認房價>憤怒房價>討價還價>感到沮喪>接受現實。如果你才剛開始你的步驟，以下的一點建議是幫助你快速度過這些悲傷階段，並把精力投入在真正能達成目標的作為，不要浪費時間內耗心情：
- 放下預設認知，認清自己在資本社會裡的階級：房價是由市場供需決定，政策跟經濟環境影響的是供需的平衡，但行情都是一筆筆真實的交易累積起來的（建商左手換右手抬價的故事另外再提）。直白的意思就是：我們會覺得行情貴就是因為我們錢賺得不夠多，有這麼多的資產階級買得起這個價格，於是市場行情就變成這個價格。就像那個有名的 iPhone 梗圖一樣：「貴不是它的問題，是你的問題」
2. 按照自己的資本階級選擇戰場：認清自己的階級非常重要，就算再怎麼不喜歡這個階級都得接受，否則只會在悲傷五階段裡面來回拉扯，無法走向最後成交買房的目標。認清階級之後就能選擇適合自己的戰場，理解這個戰場裡面的規則，摸透規則後努力成為戰場裡最好的玩家。用武術運動來譬喻，就是 MMA 輕量級的選手不要挑戰重量級，按現在的房屋市場情況來說，大約總價每差 500 萬的預算是一個階級，從新青安能補貼的 1000 萬內是競爭最激烈的階級，每往上 500 萬競爭者會越來越少，但對手資本的拳頭也會越來越大顆，屋主賣方也會越來越不缺錢。
3. 找到合適的商業夥伴：把買房當作完成一項商業目標，把房仲、銀行跟代書當成自己的商業夥伴，切換成這種角度看房我們就能很快的免去各種情緒、人情、臉皮薄、不好意思、害怕與生氣產生的負面影響，在商言商專注在未來的所有跟錢有關的談判中。我一開始以「私事」的方式在看房子的時候總覺得自己的學識跟工作經驗好像幫不上忙，彷彿像是個小學生在跟大人們談生意，實力落差太大。轉念一想用「工作」的模式來找房地產的時候，心態跟方法就完全改變，也越來越上手並摸索出自己的一條路。
第二章：快速學習理解遊戲規則，提升自己到和房仲接近的知識水準
我被市場毒打的時間大概是兩個月，從 2023/10~2024/1一週安排看 6~8 間房左右，大約花了近 50 間房子之後終於理解自己的戰場在哪，知道這些行情價都是實打實的存在。一開始總是抱持懷疑態度跟房仲接觸，自己沒有辦法判斷到底哪些資訊是 100% 真的、哪些是建立在事實上的誇大渲染、哪些又是完全的瞎扯。
所以大概看了 10 間房左右後，我也開始自己做功課，每天通勤的時間、下班的時間、吃飯時間、健身時間就是近乎走火入魔的打開 591 、黃綠房仲 App 還有追蹤各種講房地產的 YouTube 頻道建立我的基礎知識。文章結尾我再把我覺得有用的頻道跟網站做列表整理，這裡先分享我過程中如何善用房仲，把他們變成我們買方的資訊與知識來源。
大部分的房地產自媒體都是房仲開的，所以分享的出發角度總是「怎樣是好的買方？」還把買方分成 A 級與其他，列出各種買方踩雷的表現，要把我們馴化成能跟他們好配合的形狀。而我在看這些內容的過程總是在想：『一大堆工作能力都不如自己的房仲，我怎麼可能有辦法放心把幾千萬的交易給他們處理？』
所以後來我也用自己的模式將房仲分成四個等級，他們各有用處：
S 級房仲：工作能力頂尖，通常是房仲店的業績成交王，有資深經驗並且有辦法給買方整體知識架構與概念，不會只是看一個案子講一個案子。能夠講出某個行政區這幾年的變化與趨勢，並且了解整個所在縣市細部行政區的情況，也會分享過去成交經驗。這種房仲通常可遇不可求，如果是加盟店通常就是該店業績王，如果是直營店通常就是該店店長。在交易的部分，比較不會一直催你下斡旋，會分析他大概多少預算談得下來，列出幾種發展情境，跟你討論細節的出價策略並建立一個預算上限。如果遇到了S級房仲就多花時間相處，和他們學習經驗，並且盡量找他們下斡旋去成交，會比較有信心。
A 級房仲：工作能力在平均水準之上，通常是房仲店的崛起新星，經驗沒有 S 級那麼資深但一定有認一個比較資深的 S 級當師父。通常很積極很有衝勁，什麼要求都會盡力去完成，但也能明顯感覺他是有業績壓力，很會把握機會加強力度要你在喜歡的物件上下斡旋。對自己店附近的區域市況跟物件非常熟悉，但如果跨行政區可能就無法應付，守備範圍相對 S 級小，如果自己並沒有一定要在哪個區域成交，就要堅守立場不要被帶著走。對買方來說 A 級房仲是可造之材，要善用他們的衝勁達到自己的目標，後面會講操作細節。
B 級房仲：工作能力平庸沒有亮點，看一個案子講一個案子好的那種房仲，通常沒有區域跟整體市況的大局觀，這份工作對他來說就是混口飯吃。這種房仲也有很資深的類型，通常就是練就出老油條的口才，但深入問更多細節問題就會顧左右而言他想辦法話術你。對他們來說業績才是一切，買方的需求怎麼樣、生活型態怎麼樣，未來買了房會怎麼樣都不重要，成交就對了。對買方來說這種房仲可以幫忙帶看但不能委託下斡旋。
C 級房仲：工作能力低劣，帶看除了照紙本資料講解以外不會別的，無法在現場給出對物件的細節觀察跟看法。因為缺業績會一直丟給你和需求不相符的物件亂槍打鳥，甚至是把你帶去湊其他帶看案場的人數。這種房仲建議遭遇一次就一率封鎖，他們帶來的價值比網站上 VR 看房還低，因為浪費你到現場聽他講廢話的時間，他們唯一的用處就只有提供資訊。
要辨別以上幾種人很簡單，拉著他東奔西跑一天，先問他台北市西區門戶計畫的優點，再要他講東區門戶計畫南港怎麼樣，再要他評估一下北士科發展潛力，最後問他中正大安學區房最近漲這麼多適合投資嗎？很快就知道他真的有料還是只會帶看西邊講台北雙子星超強，帶看東邊就說南港未來取代信義區的滑頭仲介。
第三章：操作房仲將自己的資訊、籌碼、市場價值最大化
剛起步的時候很難直接辨別房仲等級，這需要一點時間和房仲多相處，我也是前後加起來大概花了 4 個月才比較駕輕就熟能夠「管理」他們。以下先總結我的經驗來快速辨別房仲等級，再分享如何把他們安排在對我們最有利的位置：
- 591 辨識：591 有個功能叫做「金牌專家」，美其名是「社區專家」，但實際上拍腦袋用商業邏輯想：591 是個廣告平台，真的業績王光靠人脈網絡就吃到飽，根本不需要上來 591 打廣告，所以越是打廣告的房仲我們可以直接認知為他就缺業績，非常高機率會遇到 B、C 級房仲。
- 找到黃綠橘的成交高手：到直營店或是加盟店裡面看到掛滿某個人名字的獎狀、匾額旗子，他高機率是 A 或 S 級，可以查查看這個房仲有接的案子。通常在品牌自己的 App 上面都找得到他現在接了什麼案子，即便那個案子不是自己要的，也可以透過這個管道去認識這個房仲並找他聊。
- 交叉詰問：我自己覺得最有用的一招，如果想看的房子範圍太廣（例如在台北市有 7 個行政區都能接受），也沒有時間一個個去看每個房仲店，可以準備一個需求模板還有要問的問題，全部丟給同一個物件刊登上的所有房仲，交叉比對他們的回答，按照他們回覆的詳細程度，通常也可以很快知道誰比較有料。
手上累積了一些房仲的聯絡資訊跟對話之後，接下來要給他們分配工作，最大化我們買方的效益：
- 每一個想買的社區/行政區，至少安排2位不同品牌的房仲幫自己注意：以我的情況來說，台北市大安、信義、松山、中山、大同、中正、萬華七個行政區都是我覺得可以長久生活的地方，所以我至少跟 14 位以上的房仲保持聯繫，確保每一個行政區都有 2 個立場不同的房仲幫我看物件。這麼做的目的在於：a. 確保該地區有好物件一定會知道，不會因為只跟某個品牌看就錯失機會 b. 可以交叉比對資訊，例如某個社區成交行情還沒上實價登錄的時候，可以比對多個仲介口徑知道最近成交行情在哪裡，不怕只仰賴單一資訊來源而被騙 c. 真的有物件想下斡旋的時候，可以製造競爭環境，讓房仲知道如果他不努力幫你談價格，你也可以隨時找別人，不接就拉倒。即便目前市況屬於賣方市場，但買方還是可以在有限的環境下製造自己一些優勢。
- 按房仲的工作能力分配任務：自己已經熟悉的生活圈找 S＋A 級帶看，深入了解市況，提高後續下斡旋跟成交的成功率。自己不熟悉的社區或行政區，找 B＋C 級問資訊當作前期勘查，因為他們工作能力不能信賴，就盡量丟問基本問題讓他幫你做基礎資訊的收集：上一筆成交行情、屋主出售動機、格局細節、嫌惡設施等這些你有時間也能自己查，但可以利用他來查的資訊。這樣做確保自己的精力時間花在需要做重要決策的思考上，把收集資訊的勞力活外包出去。
- 擴大情報收集網絡：有需要貸款的人買房子不是只有了解房子本身，還要了解銀行怎麼看，甚至很多時候銀行覺得這個房子怎麼樣更重要（銀行鑑價）。所以認識越多房仲也會等於認識越多銀行，每一個透過上面仲介去問的物件，都要連帶問：「你們熟悉的銀行鑑價到哪裡？」通常自己直接找銀行問銀行都懶得管，因為買賣合約還沒成交，銀行的房貸部門或鑑價人員沒有看到買賣合約以前只會敷衍我們。但假如成交了才知道房屋鑑價不足會要補很多錢（例如鑑價只到成交價 7 成，就只能貸款 7 成而不是一定能 8 成，差額的 1 成就差很多），而透過房仲問比較容易先拿到粗估金額。即便粗估金額不等於最後成交能貸款的金額，有了銀行鑑價金額還是有利於斡旋真正出價的判斷，在這個過程也能知道哪些銀行對哪些物件鑑價高，哪些物件又是市場價格高於銀行認定價格太多的情況。
- 房市小白容易將所有市場訊息均質化的看待，但實際上房市的資訊是極度細緻看個案的：例如普遍會覺得公股銀行估價比民營銀行更低，但如果你找的公股銀行就在你要買的物件對面，他可能更熟悉行情而估到行情價（9成9 情況鑑價會低於行情價），或是你的S級房仲跟這些銀行配合很久，他就是有辦法搞到比較好的鑑價空間，所以每一個房子都要個別看待個別問，最好一個房子問到 3 個粗估鑑價抓平均最保險，也就是最後你想買的物件最好能找到 3 個房仲幫忙問。如何跟銀行爭取到最好的條件，又是另外的課題了，大部分的普通上班族跟銀行的日常往來通常只有信用卡，所以開發到對自己最有利的銀行也是要單獨處理的一大任務，後面再開一篇詳述。
第四章：保持絕對理性，按優先名單出價，堅守自己的價格範圍不衝動追價
在跟眾多房仲相處的過程裡，我已經認定排好 1 位 S 級、1 位 A 級的房仲當作我最後出價的合作夥伴，另外有幾個當備案的準 A 級，並從總共看的約 70 間物件裡面找出 7 間要執行到下斡旋階段的「決選名單」。
我的策略是選好了決選名單後，按照綜合排名的優先度從第一順位開始出價，談不成的話才往後面的排名繼續談直到成交為止，交出斡旋金後的時間裡，也持續要看新的物件，篩選增加決選名單。這個策略的好處是能夠保持絕對理性的心態，知道自己為什麼出這個價格，堅守價格的底線並擬定好談判價格的範圍，可以忽視所有現場見面談的其他情境跟壓力。建立自己的談判框架後，就不需要管房仲可能在現場製造的其他劇本跟話術，不需要針對太多不同情境設想應對模式，以不變應萬變：讓他們知道這間沒談下來我還有下一間跟下一個房仲，能不能賺這筆服務費就看你多努力，就這麼簡單。
很多人可能情感上不能接受同時有很多個都那麼喜歡的物件，或是能夠想像自己在這麼多不同的社區跟生活圈可以生活，但這件事真的可以靠大量看房克服。前期實地走訪夠多的地區、看過夠多的房子、連超過預算的也都去體驗看看，就會知道永遠可以有更好條件的房子出現，永遠可以找到更好的格局、樓層、採光跟地段，這時候前幾個禮拜超級喜歡的物件現在就沒那麼棒了。經歷過幾次「夢幻房子光芒退去」的循環後，就能打造完全理性的心態，也必須要是這種心態，我們才能確保買房經驗不足的自己跟老經驗的屋主還有房仲交手談判的時候，不會屈於下風。
前期的準備可以很長，確保自己真正知道自己要的房子跟生活型態是什麼，但到了出價階段就必須快狠準，一間沒成就馬上談下一間的模式貫徹策略，同時也保持自己一直接觸到市場裡最新的行情跟情報。當然實際操作的過程中，還是要按照物件的競爭激烈情況調整，但做過足夠多的研究與準備，才能確保自己在這些過程中都是理性決策，不會在關鍵時刻無限追價或衝動買下之後後悔。
接下來就是紀錄我一個月內總共按順位下斡旋談判到第 6 間才買到最理想物件的過程：
4月第一週第一間出價— 中正區、河景宅、新古屋、近古亭站商圈與河濱公園：這個物件很特別，建商蓋好後出售了將近 5 年還沒全部賣完，因為每坪開價超出區域行情至少 10 萬左右，剛蓋好的時候又遇上疫情交易量少，所以建商用關係企業左手換右手疊加了餘屋行情。我出價是跟建商的「右手」銷售對談，即便他們一直說自己不是建商，也是花了更高的成本取得現在的房子，所以轉售開價要更高，但我很清楚這只是話術。所以我的出價是按照他們左手換右手以前，當時普通買家的實價登錄行情加上這幾年的區域漲幅計算，出了他們開價 89 折的價格。銷售堅持沒有開價 95 折以上的價格沒辦法談，過程大概來回了 2 個小時，我舉出台北市松山區跟大同區的類似條件河景宅的物件佐證我的出價合理，最後仍舊破局。目前這個物件從 2023 年 Q3 上架後目前還是銷售中，開價維持在高位。
4月第一週第二間出價 — 信義區、吳興商圈、即將完工的預售屋、近未來東環站捷運：這個物件同樣很特別，預售屋再過幾個月就可以成屋交易，但屋主希望現在就能先做約定到時候的成屋買賣。為了研究這個交易的可行性跟潛在風險，我還先聘了一個熟悉區域的代書討論，擬定這個交易若是成交了以後的各種流程，包含特約大綱、履保帳戶、違約條件、產權調查等等。我也在這個過程學到了一屋多賣、三角簽約、假履保帳戶等不動產的詐騙手法風險，雖然最後沒有成功買下，但也感謝這位代書中間的諮詢。因為實際上還是預售屋的關係，這個社區的行情非常不透明，我前後找了三間不同的房仲公司交叉比對近期末代轉約成交價，甚至認識了其中一位自售的屋主，最終擬定開價 95 折的出價。這間的出價我委託 S 級房仲去跟對面交涉，兩間並不是同一個房仲品牌體系，所以能撈到的底價情報不多，最後得到的答案是至少要開價 98 折以上才有可能見面談。即便只差 0.3 成的價格，還是超出了我原先規劃的談判範圍，決定終止交涉。目前這個物件已經下架，但因為是預售屋轉售，實價登錄訊息還沒更新，不確定是否已經賣出。
4月第二週第三間出價 —萬華區、西門町商圈、中古屋、出租空屋：經歷了兩間新房子談判未果後，開始把斡旋順位排到中古屋的物件，這是一個在西門町有指標性的社區，機能也非常成熟方便。想買這個社區的挑戰在於，很多屋主是西門町商圈的早期地主、房東跟名店家族企業主，十幾年前的取得成本低，又經常有社區內的買賣交易，導致實價登錄的行情遠低於他們現在想獲利了結時設定的開價。我同樣委託 S 級房仲去跟對面斡旋，我們設定了三個點位的出價策略，從開價的 88 折開始談。在一個多禮拜的交涉期間，我們大約兩三天就逐步加價希望說服屋主，在屋主開價已經超過前一筆實價登錄 8% 的情況下，其實要慢慢加價上去仍是很有挑戰，因為此時出價已經到了銀行很難鑑價到的水準了（超過銀行平均鑑價大概 15%）。最終到了出價的上限開價的 95 折後，屋主仍舊繼續向上反彈，每一次被試探到願意成交的價格，屋主就會在下一次會面再往上調價格，最終破局決定放棄這個物件，因為即便能夠用我最緊繃的預算拿下，仍舊有可能在銀行貸款那裡遇到重大挑戰，貸不到成交價的 8 成。當時出價失敗的兩個月後，我已經成功買到理想的房子，這間屋主透過仲介回來洽詢有沒有舊買方要再出價，我很開心的回絕了。
4月第三週第四間出價 — 松山區、饒河夜市商圈、新古屋、全室精美裝潢：在前三間出價失敗後，後面 4~6 名的綜合排序是很接近的，我一時之間很難決定要選誰當作下一個出價的對象，這時候某房仲網跳出了一個新刊登的物件，地點就在饒河夜市隔壁距離松山捷運站只要走路 3 分鐘，地理條件超優越而且室內裝潢照片非常漂亮，滿足我希望省下裝潢預算的需求，於是馬上安排看屋。這次看屋是和過去沒有細聊過的新房仲一起，實際物件也確實符合需求，唯一的缺點一樣是開價遠高於前一筆實價登錄行情（超過約 15~20%）。即便知道市場已經進入追價購買的瘋狂市況，連續遇到完全不給談價空間的屋主還是讓人感到有點挫敗，他們都有著同樣的底氣優勢，也就是不缺賣房的「這一點錢」。於是這間的出價就是抱著試試看的心情，從開價 9 折開始下斡旋，僅一個晚上就直接被屋主簽退，而我也就捨棄這個戰場繼續往我的名單下一步邁進。這間物件因為條件好裝潢又很精緻，最後在上架一個月左右的時間就以開價約 96 折的價格售出，只能說台北市不需要考慮銀行鑑價跟貸款的大腕買家多如牛毛，這間不是屬於我該競爭的戰場。
4月第四週第五間出價 — 信義區、吳興商圈、中古屋、超大露台稀有夜景：下個物件順位回到熟悉的信義區生活圈，這個物件雖然是這幾個排序中屋齡最老的，但他有著最特別的一個條件：約 10 坪大的超大露台，可以輕鬆坐擁信義區的廣大夜景，在高樓林立的市區裡面看到完整101的景觀。即便裝潢老舊、公設區域非常有歷史感，無敵夜景跟大面落地窗的設計，還是讓我覺得很有弄得非常舒適的潛力。但這個物件最大的硬傷在於，他是一個雙併打通兩間套房的房子，但是門牌沒有做整合，也就是如果我買了之後的房貸會拆成兩筆，沒有辦法一起做到 8 成。這個硬傷導致即使我只談判開價 97 折或 98 折來成交，最終我還是會遇到貸款不足額的困境，於是也是出看看 95 折的斡旋失敗後放棄。這間目前仍舊在某房仲往上掛買，售價亦沒有調整。
5月第一週第六間出價 — 大安區、信義安和站商圈、中古屋、出租空屋：最後成功買到的這間房子，可以說是有著天時地利人和的機緣才成交的。這個物件早在我出價順位第一號的房子的時候，就有多個仲介傳給我看，但當時我因為它圖面上格局的瑕疵、地點周邊有明顯嫌惡設施（可能會影響貸款）以及正臨馬路噪音等問題，決定不去看。時間過去一個月並且經歷了 5 次下斡旋失敗後，在勞動節的連假我決定給它一個機會試試，這次選擇其中一位 A 級房仲帶我去現場。
讓我意外的是，現場的感受比起照片上好許多，原先擔心的噪音還有氣味問題，實際在窗邊檢視後覺得沒想像中糟，格局圖上的瑕疵，現場確認其實打掉隔間重做很容易。而在照片裡不容易感受的大面積採光，現場體驗則是非常加分，整間房子正方形有 2 個邊都有完整採光，其中1.5面是完整的大面落地窗，是白天完全不用開燈的明亮程度。棟距視覺的體感也比看平面地圖好，因為四周的矮公寓導致它可以有擁擠市中心裡稀少的極遠視野。非常稀有的是雨遮雖小但還可以走得出去，變相增加了可用面積，能夠當作小型休閒陽台使用。最終我在兩天後的晚上看過第二次以後，決定下斡旋。這間屋主的開價原先就比周圍的社區行情更友善一些，因為地段精華的關係，銀行的粗估鑑價也能達到開價的 92 折，於是我評估如果開價 95 折能成交，貸款成數再用個人條件拉高一些應該就沒問題。
第五章：決勝負的遠端小房間，區域行情認定的激烈攻防
第六間房子是唯一出了斡旋以後成功進入小房間談判的物件，過程也非常戲劇化，因為屋主本人不在台灣，所以是以視訊的方式遠端談價格，沒想到人生最大筆的一次買賣是用這種方式談下來。首先我的斡旋出價就是用銀行的鑑價出，賣方仲介收到這個價格之後是很震驚的，因為屋主開價已經有很有誠意，略低於前一筆社區實價登錄的平均價格（98折），希望早點處置資產，而我的出價則是前一筆 6 個月前實價登錄的 91 折、他開價的 93 折，大刀砍下去。
賣方自然是不會願意用這個價格成交，於是展開了談判針對區域行情的認知開始攻防。這個物件地理位置已經屬於台北市前幾名的商業精華區，所以賣家強調這一條路上的預售屋建案實價登錄行情已經是本社區行情的 1.6 倍，社區 50 公尺內正隔壁的另外兩個中古屋社區同樣已經成交到 1.3 倍左右的水準，也就是說屋主的原先開價已經非常優越，真的只能意思意思折讓一下，不能接受這麼大幅的殺價。
在拿區域行情比較攻防的時候，賣方通常拿區域實價登錄最高價，而買方就要找實價登錄最低價來殺，所以我舉例 500 公尺外另一個我也看過 3 次、相近屋齡跟坪數的社區來說，現在我的開價是對標那個條件最相似的物件，而不是旁邊其他的中古屋。同時我也說明，其他社區都仗著大安區門牌的條件在溢價，但我並不接受這件事，明明隔一條路就到信義區，兩邊房價卻可以一坪差到 10 萬，這種門牌迷思不適用我這個北漂族客戶，我最多到頂可以出到開價的 95 折，不賣就拉倒。
仲介帶著這些談判條件回去跟屋主商量之後，屋主提回來的降價條件是，他最多可以降到開價的 97 折，這已經是實價登錄的 95 折了，沒有超過半年前的實價登錄已經是佛心來的開價。但我希望砍更多，因為我從他最原始的開價就知道，他真的是有需求賣掉資產套現的，跟我前面幾組遇到不缺錢的屋主不一樣，我有機會用更好的價格成交。所以我開始施壓：「如果不再降價，我就買 500 公尺外另一個社區，我沒有買到現在這間也沒有差別，但如果他接受我的條件，現在馬上就能在他刊出的一個月內成交套現。」同時因為我的房仲之前已經被我教育過一次，他真的知道我還有很多備案，我真的可能在下一次的來回對話就離開小房間，讓他 3 的月來的經營努力白費。
於是壓力丟回到另外一邊，無論我的房仲實際上真的去大力施壓，還是只是在喬他們兩間店最後會收到的仲介費比例，對我來說都無所謂，因為價格已經非常接近我想要壓到的最低價，現在只是差臨門一腳，而我也真的有底氣轉頭就走。最後我的仲介回來表明，屋主可以接受比開價 97 折更低，但他希望看到我們這裡的一點誠意，要求再加個 8 尾數的金額湊個吉利。而我也真的就只加 8 萬，維持在原先差不多 95 折的出價。經歷了緊張的 10 分鐘後，成功把價格談下可以簽約啦！
因為原先的功課做很足，對於這個區域相似條件的中古社區還有預售屋都很熟悉（地利），也都知道實價登錄現在行情到哪裡，所以整個談判過程裡我都沒有需要另外多花時間現場思考自己的出價策略，完全就是按照原先設定的範圍出招，總共花不到一小時的時間完成談判。當然幸運的部分是，屋主真的有資金需求（天時），比較容易在現場的壓力下接受條件，而這份機緣也是我透過被洗臉打槍五次換來的。跟我配合的房仲還有他的店長，在前面幾次其他案件的交涉上，被我用比較強勢的語氣要求，也都還願意幫我出價（人和），所以令我在最後的關頭信任他們去達成任務。
不小心一寫就 8000字了，後續如何透過視訊簽約還有用類似 compete offer 的思維去找到銀行貸款的最佳條件，就另外找時間再分享。這篇分享的方法跟心路歷程不是唯一的方法，也不會適用於每一個人跟地區，但如果你曾經在任何時候覺得自己跟房仲的關係總是屈於弱勢，不知道怎麼讓他們為自己所用，希望這篇有給你一點操作方向的思考，祝有需要的人都順利買到自己滿意的房子！
附錄：我覺得有用的房地產資訊來源：
[適合新手小白開始知道基本訊息跟流程]
南投買好房：基本功該知道的訊息都有講，如果你從 0 開始，看一遍差不多就有基礎概念。有一系列的區域房仲頻道都走同一套路線，分享差不多的東西，找一個自己看得順眼的看就可以了，但不要被制約「買方」就該做什麼事，自己人在哪個區域則無所謂，這些頻道很少深入講解區域。
[適合看一陣子房子的人學進階觀念]
裝修小武郎：本人原本是講裝潢的頻道，意外因為講房地產市況獲得更多共鳴，邀請的專家都很實力以邏輯服人。從房市大環境到區域分析都會講到。
買房阿元：從投資置產角度講房地產，建議前面兩個看得差不多再看這個頻道，不然可能會不接受或不理解他觀點的價值。
[查詢實價登錄跟刊出物件的網站]
樂居：查區域房價的功能很實用，可以細分到行政區中的生活圈，實價登錄的趨勢計算不一定最即時，但對於深入瞭解某個生活圈很有用
5168：可以設定 Line 機器人提醒，是最方便的功能，可以訂閱自己關注的社區隨時知道最新市況
