Альтернатива общим собраниям в квартирном товариществе

Авторы:
Кати Веллак, юрист.
Анетт Линно, руководитель направления по коммуникации с партнерами и развитию сети.

Вновь наступило время, когда квартирные товарищества (в дальнейшем КТ) проводят общие собрания. К нам обращаются председатели правления многих КТ с вопросом, можно ли вообще и как конкретно использовать платформу Citizen OS для проведения общего собрания, а также проведения предшествующих ему и следующих за ним дискуссий. Мы пришли к выводу, что обзорный текст о возможностях нашей платформы именно для КТ будет сейчас как никогда полезен.

Для КТ общее собрание является самым важным органом, т.к. все решения, принимаемые большинством голосов, согласно Закону или соглашению квартирных собственников, принимаются на общем собрании квартирных собственников. Но зачастую руководство КТ сталкивается с ситуацией, когда определенный для принятия решения на общем собрании кворум не собирается, и вместо того, чтобы принять решение на общем собрании, начинаются лишь дискуссии о нуждающихся в решении местах. Такие ситуации обычно не приводят к быстрым и конструктивным решениям и, к тому же, требуют много времени.

Платформа Citizen OS позволяет членам КТ обсудить требующие решения пункты до созыва общего собрания, а также представить свои аргументы за и против. Например, если в доме с 20 квартирами пять семей с детьми желают построить на находящемся в общей собственности участке земли детскую площадку, жители дома могут открыть на платформе Citizen OS тему, которая будет видна членам КТ (в приватной группе). После этого можно пригласить всех членов КТ участвовать в обсуждении темы, известив их о ведущейся дискуссии по электронной почте, а также побудить жителей дома смело выражать свое мнение за и против идеи, выяснив настроения жителей дома уже до общего собрания. Без проведения предварительной дискуссии и только лишь проголосовав по поднятому вопросу в результате может оказаться, что оставшиеся 15 квартир не поддерживают строительство детской площадки, поскольку у них нет маленьких детей. Однако, в ходе обсуждения может выяснится, что, если построить на той же территории в дополнение к детской площадке беседку, а также выделить небольшое место для гриля, то идею поддержат жители еще семи квартир. Совместно дополненную идею и тему можно отослать на голосование на общее собрание или провести голосование через платформу Citizen OS без созыва общего собрания.

Такая предшествующая общему собранию (либо следующая за ним) дискуссия не запрещена ни одним законом. При этом она дает членам КТ возможность в удобное для себя время и в подходящем для себя месте углубиться в поднятые другими членами или правлением темы и мнения, а также выразить по данным вопросам свою позицию. Таким образом можно вовлечь в совместное обсуждение жителей дома с различными предпочтениями и потребностями: как тех людей, которым сложно найти время, чтобы присутствовать лично и которые предпочитают высказывать свою позицию по интернету, так и тех, кто предпочитает присутствовать на общих собраниях. Кроме этого, можно привлечь и тех, кто не желает или не осмеливается высказывать свое мнение на общих собраниях.

Автор фотографии: Тобиас Бъёркли

Проведение дискуссий на платформе Citizen OS, конечно же, облегчает факт, что речь идет о не регулируемой Законом тематике, т.к. здесь отсутствует официальный процесс принятия решений. При этом вынесение решений со стороны собственников квартир достаточно детально регулируется Законом о квартирной собственности и квартирных товариществах (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus) и в Законе о неккомерческих объединениях (Mittetulundusühingute seadus). Оба закона рассматривают квартирные товариществ в качестве юридических лиц особого вида.

Согласно Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах, общее собрание квартирных собственников является физическим собранием собственников квартир для принятия решений, однако постанавливает также условия на случай, когда собственники квартир не могут или не желают собираться в конкретное время в конкретном месте для принятия решений. Статья 21 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах регулирует процесс принятия решений без созыва общего собрания. Здесь важно следить, чтобы соблюдались следующие прописанные в Законе требования:

1.Правление КТ отправляет всем квартирным собственникам проект решения, указывая срок, в течение которого квартирный собственник должен представить свою позицию по поднятому вопросу.

2.Если квартирный собственник в течение названного срока не сообщает о том, поддерживает ли он решение или он против него, то считается, что он голосует против решения. Таким образом, отсутствует требование, что каждый квартирный собственник должен принять участие в голосовании для того, чтобы его голос был учтен. Каждый раз, когда квартирный собственник не пользуется правом проголосовать, считается, что он проголосовал против.

3.Решение считается принятым, если за него отдано свыше половины (51%) голосов квартирных собственников, если уставом не предусмотрено требование большего большинства голосов. Таким образом, устав может увеличить требование о количестве большинства голосов, но не уменьшить.

4.Относительно результатов голосования, правление составляет протокол о голосовании и незамедлительно отправляет его квартирным собственникам. В протокол о голосовании вносится:

● название и местонахождение квартирного товарищества;

● имя протоколиста;

● принятые решения вместе с результатами голосования, в том числе имена квартирных собственников, которые голосовали за данное решение;

● по требованию квартирного собственника, имеющего особое мнение в отношении решения — содержание его особого мнения;

● иные обстоятельства, имеющие существенное значение в отношении голосования.

5. Позиции квартирных собственников являются неотъемлимой частью протокола о голосовании.

Таким образом, согласно Закону, квартирные товарищества могут принимать решения и без физической встречи, если соблюдаются вышеназванные требования.

На платформе Citizen OS можно провести отвечающий требованиям Закона процесс принятия решений без созыва общего собрания квартирных собственников (т.е. без необходимости физически присутствовать на месте). На платформе можно составить проект решения, сделать его доступным для всех квартирных собственников и проголосовать, а также подписать свое решение электронной подписью. Также можно составить протокол с результатами голосования после голосования как для коммерческого регистра, так и для предъявления его квартирным собственникам. Чтобы держать членов КТ в курсе происходящего по теме, инициатор темы может сообщать о том, на каком этапе находится внедрение изменений.

Вовлечение жителей дома в дискуссию и процесс принятия решений, а также предложение об альтернативе физически проводящимся общим собраниям может увеличить активность в участии в обсуждениях и вынесении решений. Кроме этого, хорошо продуманные обоснованные решения помогут сохранить хорошие отношения между жителями дома, поскольку дискуссия способствует общению жителей дома между собой, выражению своей позиции и тому, чтобы считаться с позицией соседа.

Подводя итог, можно заключить, что платформа Citizen OS выгодна КТ, т.к. позволяет привлекать жителей дома к участию в дискуссиях на темы, которые влияют на создание общего пространства, а также сохранение и использование совместного имущества. Также платформа поддерживает принятие решений без физического созыва общего собрания, при этом соответствуя всем прописанным в Законе требованиям.

Если и Ваше КТ желает использовать возможности платформы Citizen OS для проведения дискуссий и вынесения решений без созыва общего собрания, то ознакомьтесь с нашей платформой и, в случае интереса или при наличии вопросов, свяжитесь с Анетт: anett@citizenos.com.