Alternatiiv korteriühistu üldkoosolekule

Autorid:
Kati Vellak, jurist.
Anett Linno, partnersuhete ja võrgustiku juht.

Käes on taaskord aeg, mil korteriühistud (edaspidi KÜd) peavad üldkoosolekuid. Meie poole on pöördunud mitmed KÜ juhatuse esimehed ning uurinud, kas üldse ja kuidas saaks kasutada Citizen OS platvormi üldkoosoleku ning sellele eelnevate ja järgnevate arutelude läbiviimiseks. Leidsime, et üks ülevaatlik postitus meie platvormi võimalustest just KÜdele on igati asjakohane.

KÜ jaoks on üldkoosolek kõige olulisem organ, sest kõik seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Kuid tihti on KÜ juhatus silmitsi olukorraga, kus üldkoosolekule pandud otsuste vastuvõtmiseks vajalik kvoorum ei kogune ning selmet otsustada üldkoosolekul, algavad seal alles arutelud otsustamist vajavate kohtade üle. Sellised olukorrad tihtilugu kiirete ja konstruktiivsete otsusteni ei vii ning on lisaks ajakulukad.

Citizen OS platvormil on võimalik KÜ liikmetel enne üldkoosoleku kokkukutsumist arutada otsustamist vajavaid punkte ning esitada teemale poolt ja vastu seisukohti. Näiteks kui 20 korteriga majas avaldab viis lastega peret soovi ehitada ühiskasutatavale maa-alale laste mänguväljak, saavad elanikud Citizen OS platvormil püstitada vaid KÜ liikmetele nähtava teema (privaatses grupis). Seejärel on võimalus kutsuda kõiki liikmeid teemas osalema, teavitades neid arutelust e-maili teel ning julgustada majaelanikke avaldama oma poolt ja vastu seisukohti ideele, tabamaks majaelanike meelestatust juba enne üldkoosolekut. Ilma arutelu läbi viimata ning ainult teema üle hääletades võib tulemuseks olla, et ülejäänud 15 korterit ei poolda mänguväljaku ehitamist, kuna neil ei ole väikseid lapsi. Kuid arutelu käigus võib välja tulla, et kui mänguväljakule lisaks ehitada samale alale ka lehtla ning väikene grilliala, siis ühineksid ideega veel 7 korterit. Ühiselt täiendatud idee ja teema saab saata hääletamisele üldkoosolekule või viia hääletus läbi Citizen OS platvormil üldkoosolekut kokku kutsumata.

Selline üldkoosolekule eelnev (või järgnev) arutelu ei ole ühegi seadusepügalaga keelatud. Pigem annab see kõikidele KÜ liikmetele võimaluse endale sobival ajal ja kohas süveneda teise liikme või juhatuse poolt püstitatud teemadesse ja seisukohtadesse, ning ise kaasa arutada. Selliselt saab kaasata erinevate eelistuste ja vajadustega majaelanikke: nii neid inimesi, kellel on raske leida aega füüsiliseks kogunemiseks ja eelistavad oma seisukohtade avaldamist interneti teel, kui ka neid, kes eelistavad üldkoosolekul osalemist. Lisaks saavad kaasatud ka inimesed, kes üldkoosolekul oma arvamust avaldada ei soovi või ei julge.

Foto autor: Tobias Bjørkli

Arutelude läbiviimist Citizen OS platvormil lihtsustab kindlasti tõik, et tegemist ei ole seaduses reguleeritud temaatikaga, sest seal ametlikku otsustusprotsessi ei toimu. Otsuste tegemine korteriomanike poolt on aga üsna detailselt reguleeritud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (edaspidi KrtS) ja mittetulundusühingute seaduses. Mõlemad seadused puudutavad korteriühistuid kui eriliigilisi juriidilisi isikuid.

KrtS näeb ette, et korteriomanike üldkoosolek on füüsiline korteriomanike kokkutulemine otsuste langetamiseks, kuid sätestab ka tingimused olukorraks, kus korteriomanikud kas ei saa või ei taha koguneda kindlal ajal ja kohas otsuste vastuvõtmiseks. KrtS § 21 reguleerib otsustusprotsessi kui üldkoosolekut kokku ei kutsuta. Siinkohal on oluline järgida, et seaduses toodud alljärgnevad nõuded oleksid täidetud:

1. KÜ juhatus saadab otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha.
2. Kui korteriomanik ei teata nimetatud tähtaja jooksul, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu. Seega puudub nõue, et iga korteriomanik peab osa võtma hääletusest selleks, et tema hääl arvesse läheks. Iga hääletamata jätmine loetakse vastuhääleks.
3. Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole (51%) korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Seega põhikirjaga saab ainult häälteenamuse nõuet tõsta, mitte langetada.
4. Hääletustulemuste kohta koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele. Hääletusprotokolli kantakse:

• korteriühistu nimi ja asukoht;
• protokollija nimi;
• vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed;
• otsuse suhtes eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu;
• muud hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud.

5. Korteriomanike seisukohad on hääletusprotokolli lahutamatu lisa.

Seega on seaduse kohaselt korteriühistul võimalik võtta vastu otsuseid ka füüsiliselt kokku tulemata, kui täidetakse etteantud nõuded.

Citizen OS platvormil on võimalik läbi viia seaduse nõuetele vastav korteriomanike otsuste vastuvõtmine üldkoosolekut (ehk füüsilist kogunemist) läbi viimata. Platvormil saab koostada otsuse eelnõu, teha see kättesaadavaks kõigile korteriomanikele ning hääletada ja digiallkirjastada oma otsus. Samuti saab pärast hääletamist koostada hääletustulemuste protokoll nii äriregistrile kui ka korteriomanikele esitamiseks. KÜ liikmete infoväljas hoidmiseks saab teema algataja jätta tagasisidet, kui kaugel ollakse muudatuste elluviimisega.

Majaelanike kaasamine arutelu- ja otsustusprotsessi ning alternatiivi pakkumine füüsiliselt toimuvatele üldkoosolekutele aitab suurendada aruteludes ja otsustes osalemise aktiivsust. Lisaks aitavad hästi läbi mõeldud ja põhjendatud otsused hoida häid suhteid majaelanike vahel, kuna arutelu paneb inimesi omavahel suhtlema, avaldama oma seisukohti ning arvestama ka naabri arvamusega.

Eelnevat kokku võttes saavad KÜ-d Citizen OS platvormist kasu arutelude läbiviimiseks majaelanike seas teemadel, mis mõjutavad ühise ruumi loomist ning ühisomandi säilitamist ja kasutamist. Samuti toetab platvorm otsuste vastuvõtmist üldkoosolekut kokku kutsumata, täites selleks kõik seadusest tulenevad nõuded.

Kui ka Sinu KÜ soovib kasutada Citizen OS platvormi arutelude pidamiseks ja otsuste tegemiseks üldkoosolekut kokku kutsumata, siis vaata meie platvormi ja huvi ning küsimuste korral võta ühendust Anettiga: anett@citizenos.com.