《突圍黑心房市！》—買房請三思，你在乎居住正義嗎？
by Sally/ Editor: lee tzuhsien
書名：《突圍黑心房市！Sway 誠實帶看日記：全台物件實地分析+管委會的血淚告白》
作者：Sway
媒體說房市進入冷淡期，但房價怎麼都沒跌？
這時該入場嗎？出價打幾折？
Sway帶看25種房屋，你會適合哪一種？
從挑地點看屋、避開地雷、精準出價，到買屋後加入管委會與建商大過招
沒有最黑，只有更黑！黑心大神Sway 歷練房產界17年、字字真實的年度力作！
台灣房價所得比高的不合理，支持政府打房落實居住正義的人又少的可憐，每次看一些報導下面的網友留言，都會覺得很心寒，最近開始考慮買房這件事，所以決定先來研究一下，做足功課。
Part I 突圍黑心房市！約房仲看屋前你要做的功課
Part II 帶你看屋：跟著Sway看25種房，簽約前再想想
Part III 買屋後的戰爭：看主委日記，保房價、盯建商
Part I
你知道為什麼景氣那麼差，房價還是沒有大跌嗎?
（1）銀行被綁架
銀行與建商是命運共同體，房市若低迷、停滯不前，銀行也沒有利益可圖。當一般的民眾或投資客無力償還房貸時，銀行通常會延長寬限期（只需要繳房貸的利息，不需要繳本金）幫助這些賣家繼續在市場上存活。而這樣的操作，主要是因為銀行存在「超貸」的狀況，正常情況下銀行藉由不動產價值鑑定決定可貸款金額，但建商、投資客及銀行透過一些手法(請參考下一段實價登錄說明)，可以取得超過原不動產價值的超額貸款，而且這種超額貸款的情況，可能比我們想像的更多。假設房市低迷導致屋主還不起房貸，這些房子會淪為法拍屋，繳不起的房貸則會變成銀行帳上的呆帳，而銀行為了避免之後被主管機關盯上的麻煩，會延長房貸的寬限期，而屋主自然而然會出現不降價也沒關係的僥倖心態，其他市場上的賣家也希望自己的房價不要掉下來，就會繼續撐著原房價，導致房市停滯不前。
（2）預售屋
即使房市低迷，路上還是可以看到許多預售屋正在興建，不免讓人懷疑市場上真的有這些需求嗎?事實上這些房子就算蓋出來變成蚊子館也沒關係，因為許多建商是將房子蓋來貸款而不是用來提供居住的，這些房子蓋好後將變成向銀行貸款的擔保品，我想大家都有聽過投資人融資買股票，股市大跌時因擔保品不足被斷頭的慘況，基於同樣的道理，建商更不可能因此公開降價。從銀行主動延長寬限期到預售屋變蚊子館可以發現，建商、銀行甚至是政府的許多政策與手法，最終都直接或間接影響到房價。
房子好貴…建商為何都不降價 ？ 超寫實動畫解析「錢坤大挪移」 | ETtoday財經 | ETtoday新聞雲
怎麼看懂實價登錄？
Ｑ：實價登錄中，同一個社區的房子有1000萬、1200萬、1050萬，請問哪一個才是正確的？Ａ：都是正確的。（以下分享建商的手法）
- 簽Ａ、Ｂ約，例如：原價800萬，但另外簽一份1,000萬的合約拿去銀行貸款，假設貸款成數維持8成，可貸到800萬的房貸，等於可以全額貸款。
- 與裝潢公司配合，例如：原價800萬＋裝潢200萬＝1,000萬，再用這個價格向銀行貸款，一樣可取得800萬的房貸，通常投資客較容易找到配合的裝潢公司協助。
- 找小家願意配合的銀行，用「微調」過後的鑑價報告進行貸款。
以後在看實價登錄的時候，要特別注意上面的價格範圍並非完全絕對，如果直接相信上面的金額，可能會落入投資客的圈套。
Part II
房仲、建商話術與地段迷思
Ｑ：建築師的設計風格，真的可以提高房價嗎？Ａ：永遠不要忘記買房三要素：地點、地點、地點
建商有許多話術來說服民眾購屋，有時候會用著名且特別的建築師作為噱頭，告訴你未來這間房子一定會大漲，但這個話術是真的嗎？根據這本書的分享，多數的民宅，經過民眾居住後，再加上一些私人的更動或設計，例如：鐵窗、傢俱、裝潢擺設等等，可能都會使原設計師的美感變調，所以主打「建築師設計」的房子，究竟能不能保值，作者保持保守的意見。以現今的房價趨勢，房價漲幅的關鍵永遠是地點、地點還是地點，唯有方便的地點，不管是不是名建築或設計，都不會影響房價的高漲。
Part III
買屋後仍不能鬆懈，與建商的點交大戰
Ｑ：點交（交屋）前的房屋問題，是誰的責任？Ａ：點交（交屋）完成前，所有的問題都是建商的責任，一但點交（交屋）後，所有的問題都會是管委會及屋主的責任，任何修繕都得自己花錢。
在完成了上述的購屋後，最重要的就是「交屋」這一刻，多數人會聘請專業的交屋公司，查驗房屋還有沒有什麼問題需要做修繕。這個步驟，其實是相當重要的一步，因為點交（交屋）完成前，所有的問題都是建商的責任，一但點交（交屋）後，所有的問題都會是管委會及屋主的責任，任何修繕都得自己花錢。建商也明白這一點，所以建商通常會和管委會主委保持良好關係，這樣將來在交屋的時候如果遇到什麼比較細微的問題，管委會可以直接回絕（或說服屋主不要找建商的麻煩），建商也可以快速交屋，無需另外做修繕。但這樣對屋主來說是公平的嗎？Sway在他的書裡面分享了他自己的親身經歷，包含管委會主委的說詞、建商的把戲，而他自己如何解決這個窘境，為自己及住戶的權益發聲，呼籲大家不要被眼前的利益所蒙蔽，忽視了身為住戶的權益。
居住正義，你在乎嗎？
曾經參與1109 東區集結(居正正義改革聯盟於2019所舉辦的活動)，其中一位年輕媽媽的自白讓人難忘，述說一位土生土長的台北市人無法負擔台北市的房價，婚後只能選擇租房，孩子出生後租屋處是否適合居住、與娘家距離遙遠長輩幫忙帶小孩的困難、戶籍遷移及公托公幼等問題接踵而來，此外生活開銷不斷地上漲，高額的房租(房價)也是一大負擔，有限的資源勢必將影響孩子的養育，這些煩惱是這麼的普遍常見，未來都有可能發生在你我的生活中。
故即使大家可能沒有注意到房價的影響性，但「居住正義」與生活息息相關，雖然大家都有買房夢，但目前台灣的政治與民生狀況分歧，使買房變成年輕世代遙不可及的夢，本身就很關注這個議題，再加上最近買房的規畫，都讓我更重視也想呼籲大家好好了解居住正義的議題。
居住正義改革聯盟 提出了許多與居住正義相關的議題，包含房市交易資訊透明、稅制公平和打擊炒作，更包含大範圍的都市更新、都市建設與文化延續，相關法規建立等(居住正義2.0)。
- 實價登錄2.0（平均地權條例)
- 囤房稅（房屋稅條例）
個人持有自住房屋或公益出租人出租使用者，稅率為1.2％；而所謂的「囤房稅」其實是房屋稅的「加強版」，針對個人或法人持有「非自住」房屋超過3戶以上者，中央明定稅率應課徵1.5％～3.6％，並由地方政府訂定差別稅率( 信傳媒)
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