À propos du marché residentiel
Observations macro-économiques
Avec une progression de 3,2% en 2019 contre 3,5% en 2018 et 4,0% en 2017, il maintenant clair que l’économie mondiale ralentit. D’après l’IEIF, la croissance en zone euro devrait également fléchir à 1,1% en 2019. Et l’inflation restera faible à 1,2%, tout comme les taux d’intérêt pusique la BCE repousse de 6 mois au moins toute hausse des taux directeurs.
Alors dans ce contexte, que penser du marché résidentiel ?
Notons d’abord qu‘à lʼexception des cœurs de métropole qui continue à attirer les travailleurs et donc les investisseurs, l’investissement en résidentiel neuf régresse en France depuis 2017. D’ailleurs, la faible réaction du secteur à la baisse des taux d’intérêt laisse à penser qu’une fin de cycle approche.
Mais ces observations concernent la construction de logements neufs ! Elles ne prennent ni en compte l’évolution des autres segments résidentiels, ni la solvabilité croissante des ménages, lesquels envoient des signaux positifs sur le marché et assoeint une demande grandissante dans les grands centres urbains.
Pierre Schoeffler, économiste et senior advisor à l’IEIF, nous invite à questionner ce ralentissement de la production de logement neuf, en repensant la diversification du produit “logement”. Certes, le ralentissement démographique auquel fait face l’Europe ne tend pas à renforcer la demande. Mais il faut reconnaître que ce sont surtout ce qu’il appelle les “changements d’usage” qui modifient les besoins et ainsi altère la demande résidentielle.
Quand autrefois la très grande majorité des français cherchaient à acheter leur logement pour asseoir leur stabilité financière et optimiser le trio logement/retraite/transmission, les consommateurs d’aujourd’hui pensent et vivent différemment :
- Propriété versus usage : les jeunes générations préfèrent louer — et ce, même lorsqu’elles ont la capacité financière à acheter. Ces dernières privilégient leur mobilité qu’elles valorisent comme un outil de productivité plus performant que l’achat d’un logement.
- Retraite : économiquement parlant, l’achat d’un logement comme outil de constitution du capital retraite est une opération très risquée puisque très liée à l’emplacement de l’actif. L’immobilier résidentiel est loin d’être la meilleure solution d’épargne pour les français.
- Transmission : nos cellules familiales (et la fiscalité!) ont évolué, les couples sans enfant sont de plus en plus nombreux, et l’âge de l’héritage est désormais proche de celui de la retraite. La transmission de sa résidence principale en est rendue plus compliquée .On ne transmets plus ni de la même façon, ni au même moment de la vie.
En définitive donc, malgré le possible ralentissement conjoncturel, un certain nombre d’indicateurs poussent les institutionnels à constituer des portefeuilles résidentiels importants et diversifiés :
- rendements intéressants (hors Paris) et surtout très stables
- peu voire pas de cyclicité
- peu voire pas de vacance
Selon Pierre Schoeffler, le logement est en passe de devenir l’une des classes d’actif institutionnelles les plus performantes. Il conclue d’ailleurs en citant les exemples de la propriété à vie de La Française, ou de la flexi-propriété qui, en vous donnant accès à un contrat de propriété de 50 ans, réinventent l’accès à la propriété.
“Tout se passe comme pour un titre de propriété classique. La seule différence est qu’il est limité dans le temps.”
