Ces lieux qui nous rappellent la Place du Village

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Curiosity is Key(s)

6 min readAug 31, 2021

Une étude de Curiosity is Keys sur l’organisation et le modèle des tiers-lieux pour inspirer de nouvelles Places de Village

Demain, tout sera tiers-lieu : mélange, partage et bien-être, voilà les trois maîtres-mots de la ville de demain. Chez Curiosity is Keys, nous avons la conviction que les habitants des villes recherchent des places de village, intégrées aux pieds des espaces de travail, aux pieds des logements ou autour des commerces. Des lieux et non des bâtiments pour s’exprimer, expérimenter, échanger et se détendre.

Des années durant, les acteurs de l’immobilier ont construit en silo : les bureaux d’un côté, les logements de l’autre, et souvent dans l’entre deux, des commerces, des hôtels et autres zones de loisirs. Mais dès aujourd’hui et demain plus encore, chaque bâtiment, nouveau ou rénové, doit être conçu de façon à neutraliser ses impacts négatifs sur l’environnement, mais aussi doit aussi être pensé :

► comme un lieu devant rendre service à ses utilisateurs quotidien, plutôt que comme un volume à bâtir ;
► en intégration avec le quartier dans lequel il s’implante, en y promouvant la mixité des usages, en adéquation avec ses habitants.

Et les besoins ont changé. Plus mobiles et plus connectés, les habitants sont aussi plus soucieux du temps qu’ils passent à se déplacer d’un endroit à l’autre, de la pollution que cela génère, de la qualité des lieux dans leur proximité directe et de l’impact écologique et social des mètres carrés qu’ils utilisent. La ville de demain ne peut donc se penser autrement qu’en partant de leurs désirs et de leurs enjeux individuels, en s’adaptant à leur équilibre de vie quotidienne et non en exigeant d’eux l’inverse, c’est-à-dire qu’ils s’adaptent à la ville.

Le développement du télétravail et les angoisses associées aux zones urbaines, augmentées par la pandémie de Covid et le réchauffement climatique à l’œuvre, plaident aussi en ce sens. De plus en plus de Français n’aiment plus la ville. Ils y trouvent les logements trop petits, trop chers, trop loin de leurs bureaux et de la nature. Ils associent la ville à la pollution de l’air, au stress, au temps perdu dans les bouchons ou à la bétonisation des espaces verts.

Unir les citadins en recréant des Places de Village

Chez Curiosity is Keys, nous pensons qu’il relève de notre responsabilité de leur faire changer d’avis ! Nous ne pourrons pas tous déménager dans les campagnes. Parce que son urbanisation inévitable serait un désastre écologique d’une part, et parce que beaucoup d’entre nous ont encore besoin de la densité de la ville pour conserver leurs emplois d’autre part. Nous avons donc tous intérêt à travailler à la densification vertueuse des villes, pour qu’elles cessent de s’étaler à l’infini en artificialisant terres agricoles et divers puits de carbone alentour, tout en y proposant un cadre de vie mixte, durable, inclusif et respirable.

En tant qu’investisseur immobilier, nous faisons du cadre de vie, c’est-à-dire des « communs » qu’offrent les espaces urbains, publics ou privés, la pierre angulaire de nos réflexions et actions pour le futur. Nos choix, en matière de développement urbain, ne peuvent plus être faits en se demandant combien d’ordinateurs, de lits ou de magasins peuvent être logés dans une surface donnée en m². Sans quoi nous passerons à côté des nouveaux modèles de mutualisation qui promettent de réellement améliorer le cadre de vie et son potentiel d’humanité partagée tout en abaissant le coût de la vie.

Dans ce contexte, notre regard s’est porté sur les tiers-lieux, ces espaces aux usages nombreux et variés destinés au « faire ensemble » : coworking, campus connecté, atelier partagé, fablab, garage solidaire, social place, makerspace, friche culturelle, maison de services au public…

Selon le Ministère de la Cohésion des Territoires, « les tiers-lieux sont les nouveaux lieux du lien social, de l’émancipation et des initiatives collectives. Ils se sont développés grâce au déploiement du numérique partout sur le territoire. »

Pour nous, ils font écho aux places de nos villages d’antan : mi-espace public, milieu de commerce, où l’on vient se restaurer, s’approvisionner, travailler, se divertir ou encore débattre sur la place publique. Ces lieux ne sont ni des bureaux, ni des commerces, ni des entrepôts; ils sont plus hybrides, aux fonctions imbriquées les unes dans les autres, en constante évolution pour s’adapter aux besoins et aspirations du quartier. La ville de demain sera faite de lieux mixtes et multifonctions.

Des lieux où il est possible de créer des liens de sociabilité plus authentiques : que ce soit au bureau, à l’hôtel, chez soi ou dans un commerce de proximité, la qualité des liens qu’on pourra y nouer avec autrui sera déterminante dans la qualité de l’expérience vécue par l’utilisateur. Car dans un monde où l’on peut travailler ou faire ses achats à distance, pourquoi se déplacer si ce n’est pour faire des rencontres intéressantes et tisser des liens ?

Et bien sûr — c’est un impératif — des lieux à impact social et environnemental positif.

Il s’agit donc de concevoir des bâtiments éco-responsables et de haute performance énergétique, mais aussi de réfléchir aux usages qui feront de la ville une ville authentiquement durable : mobilités douces, services orientés bien-être, densification, évolutivité, etc.

Place aux villes vivantes

Au-delà de l’adéquation de leur programmation avec les attentes des riverains, ces lieux jouent selon nous un rôle d’attracteur. Ils deviennent le lieu central, la destination, à l’échelle de la rue, du quartier ou de la ville toute entière. De là, à nous, financiers, de comprendre comment nous pouvons promouvoir leur développement sans contrainte de rendements trop importants, et exploiter leur capacité à valoriser les immeubles alentour, tout en préservant la qualité du cadre de vie qui fait leur réussite.

Dans nos travaux de R&D, chez Curiosity is Keys, nous avons appelé cette réflexion « Place du Village ». La Place du Village c’est là où il faut être ; un lieu partiellement gratuit où l’on est toujours invité à faire et à participer ; un lieu d’expérimentation collective. Ces lieux opèrent une activité hybride, mélangeant commerces de proximité, artisanat, services, culture et vie associative. Ils sont portés par des personnes ancrées dans leur quartier, qui deviennent animatrices de ce dernier.

Il s’agit désormais pour nous d’apprendre à développer des actifs immobiliers valorisés par l’usage et le potentiel d’impact socio-environnemental. Dont le loyer fixe est certes moins important que celui du bureau-roi de l’avant Covid, mais qui offre des perspectives de revitalisation sans équivalent pour le quartier tout entier.

Tel est l’objet de la série d’études que nous avons entamée et dont voici le premier volet, concentré sur l’analyse du phénomène tiers-lieu et sur la manière dont nous pouvons, en tant qu’investisseur immobilier, nous en inspirer pour bâtir ces nouvelles Places de Village. Découvrir notre étude “Ces lieux qui nous rappellent la Place du Village. Partie I : identifier & quantifier le phénomène “tiers-lieux”.

Place du Village