Comment emmener les investisseurs institutionnels vers le logement intermédiaire ?
Résumé du rapport des Ministères de l’Economie et de la Transition écologique
Dans un rapport mis en ligne en juillet, l’Inspection générale des finances (Bercy) et le Ministère de l’Ecologie étudient “les déterminants d’une montée en charge des investisseurs institutionnels dans le champ du logement locatif intermédiaire“. Curiosity is Keys vous propose une synthèse du document et des propositions qu’il contient.
Le besoin en logements intermédiaires s’établit “entre 180.000 et 420.000 unités nouvelles sur une décennie, soit un investissement en fonds propres de l’ordre de 20 à 45 milliards d’euros sur la période”, pointent les auteurs.
Ni le Pinel ni les bailleurs sociaux ne répondent au besoin en logement intermédiaire
Les dispositifs comme le Pinel (supposé disparaître en 2024) “s’avèrent peu adaptés aux besoins des publics éligibles”, notamment car “les logements [concernés] sont très majoritairement situés [dans les zones B1, B2 et C] où les loyers de marché ne sont généralement pas éloignés des loyers sociaux” — les enjeux de qualité des logements ne sont guère évoqués. Et “depuis les années 80”, les investisseurs institutionnels se sont retirés du résidentiel pour préférer l’immobilier d’entreprise. Le rapport s’interroge donc sur les possibilités d’encourager ces acteurs à réorienter leurs investissements vers le logement intermédiaire (aujourd’hui le résidentiel ne représente qu’environ 1% du portefeuille de ces investisseurs, soit 22 milliards d’euros).
Côté bailleurs sociaux, le logement intermédiaire ne représente qu’1% du parc (53 000 logements).
Les investisseurs institutionnels seraient tentés de prendre le relai
“À la recherche d’actifs alternatifs, les investisseurs institutionnels manifestent un regain d’intérêt pour l’immobilier résidentiel en général et le logement intermédiaire en particulier” et “la majorité des investisseurs institutionnels rencontrés ont fait part de leur volonté d’accroître leur exposition à l’immobilier résidentiel” et “tendent à considérer que le marché pourrait financer 50 000 logements intermédiaires par an sous réserve de capacités de production adéquates”.
Des mesures pour créer une dynamique de marché
Si le déplacement des capitaux sur ce marché dépend principalement de la volonté des investisseurs institutionnels, rappellent les Rapporteurs, ils notent que des mesures réglementaires permettraient de les y encourager.
L’implication des investisseurs institutionnels sur ce marché dépend de leur accès au foncier constructible, pour lequel les communes sont réticentes, notamment car elles n’ont pas les mains libres en matière de programmation et sont soumises à des “attentes en matière de sobriété foncière”. “La levée des réticences des communes apparaît comme la première priorité”, notamment en :
- Mettant “fin au critère consistant à imposer au moins 25% de logements sociaux au sein des programmes de logements intermédiaires pour bénéficier du taux réduit de TVA fixé à 10%” — une dérogation déjà accordée aux communes affichant 35% de logements sociaux.
- Rendant obligatoire “l’évaluation des besoins en logement intermédiaire dans les programmes locaux de l’habitat (PLH), tout en procédant à l’évaluation ex post des niveaux de loyers et des impacts du neuf sur la vacance”, ainsi que la prise en compte des besoins en logements intermédiaires dans les PLU.
En matière de fiscalité, le rapport propose également :
- D’élargir “les avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs institutionnels dans le cas de la construction de logements intermédiaires neufs à la rénovation de logement”.
- D’expérimenter durant deux ans la transformation de “l’exonération de la taxe foncière (vingt ans pour le logement intermédiaire) en un mécanisme de crédit d’impôt, qui serait supporté par l’État.
Côté bailleurs sociaux, les rapporteurs souhaitent encourager “le développement de filiales dédiées au logement intermédiaire par les organismes HLM, en facilitant l’ouverture de leur capital et en permettant à ces organismes de gérer en direct les logements acquis ou construits par leurs filiales”.
Enfin, la mission s’est intéressée au rôle que pourraient jouer les épargnants particuliers sur ce marché si le Pinel devait disparaître. “Le développement de nouveaux fonds dédiés au logement intermédiaire en construction neuve ou en rénovation de l’ancien, sous la forme d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) pourrait permettre de continuer de diriger l’épargne des ménages vers le logement intermédiaire sans déstabiliser les acteurs de la construction et sans dispositif d’incitation fiscale supplémentaire”. Cependant, elle souligne un frein psychologique majeur pour le particulier : avec un tel dispositif, il ne serait plus propriétaire d’un logement.
