L’investissement en nue-propriété

Une stratégie originale et socialement responsable, porteuse de nombreux avantages

Comment ça marche ?

Cette solution repose sur le démembrement de propriété. Le droit de propriété est ainsi scindé, généralement sur une durée temporaire et contractuelle de 15 à 20 ans, en deux types de droits distincts : d’un côté, la nue-propriété, droit portant sur le patrimoine, et de l’autre l’usufruit, droit d’utilisation ou de jouissance du bien.

Ce droit d’usage est détenu par un commerçant, un bailleur, social ou institutionnel, qui se charge de proposer le bien à la location, le nu-propriétaire lui déléguant la gestion locative, les taxes afférentes et l’entretien courant. Dans ce schéma, l’acquisition de l’usufruit est autofinancée par les loyers perçus sur la durée initialement fixée, l’échéance du bail correspondant à la date d’extinction de l’usufruit.

Malmö Vastra Hamnen [source : EAU — WordPress.com]

Opportunité pour le logement ? Quelle est la finalité poursuivie ?

Ce n’est un secret pour personne, les besoins en logement dans les grandes villes ne cessent de croître, or l’on peine tant à produire et qu’à entretenir l’habitat existant. Ainsi, sur les territoires les plus économiquement attractifs, on observe un différentiel très défavorable entre l’offre et la demande de logement. Ce déséquilibre se traduit par une flambée des prix du foncier et de l’immobilier neuf, laquelle contribue à rendre difficile la production de logements à prix abordable, « sociaux » ou « intermédiaires ». Dans ces territoires où les tensions foncières sont fortes, Paris et la 1ère couronne parisienne, le Grand Lyon, les zones littorales de la Côte d’Azur ou encore l’arc Atlantique, la rareté de l’offre pénalise majoritairement les jeunes actifs et les salariés des classes moyennes.

Faire appel aux investisseurs privés, particuliers ou institutionnels, serait donc une façon de proposer un modèle immobilier original et un schéma de co-financement qui pourraient compléter les dispositifs traditionnels de création de logements sociaux et intermédiaires, dans le but de favoriser la construction de logements à destination des actifs, et donc à des loyers abordables, particulièrement

C’est ainsi que Benoist Apparu, ancien secrétaire d’État au Logement et à l’Urbanisme, puis ministre délégué au Logement, aujourd’hui président du Directoire d’In’li, filiale dédiée au logement intermédiaire du Groupe Action Logement, le définit : « Faire revenir les investisseurs institutionnels sur une forme d’investissement innovant dans le secteur résidentiel intermédiaire. »

Dans le même esprit, Thomas de Saint-Léger, Président de Perl, partenaire de l’In’li et de Harvestate AM — les trois entités s’étant associées pour donner naissance au premier fonds en nue-propriété destiné au logement intermédiaire -, affirme : « Ce véhicule collectif de logements intermédiaires en nue-propriété contribuera à combler le déficit de logements locatifs abordables dans les villes les plus tendues. »

Vision évidemment partagée par Laurent Diot, Président d’Harvestate AM, qui déclare :

« En investissant à long terme dans la nue-propriété résidentielle, l’objectif du fonds sera d’offrir aux investisseurs institutionnels une exposition au secteur résidentiel sans avoir à supporter les aléas de la gestion locative au quotidien puisque ceux-ci seront assumés par l’usufruitier. Le fonds bénéficiera de la revalorisation mécanique des actifs sous-jacents liée à l’extinction progressive de l’usufruit ainsi que de l’évolution des prix du marché, tout en répondant à des critères d’investissement responsable »

Pour l’investisseur, l’avantage clé réside indubitablement dans le coût de l’opération. L’investissement en nue-propriété va en effet permettre à l’épargnant d’avoir accès à de l’immobilier patrimonial à moindre coût grâce à une décote substantielle à l’achat : pour une durée de démembrement s’étalant sur 15 ans, l’investisseur ne paiera pas plus de 60% de la valeur du bien, la réduction de 40% du prix d’acquisition correspondant en réalité à 15 années de loyers libres, nets et défiscalisés, que l’investisseur aurait encaissés s’il avait au départ acheté le bien en pleine propriété en vue de le mettre en location.

En réalité, l’investissement en nue-propriété constitue surtout un exemple de vraie solution « win-win » faisant converger les intérêts des différents acteurs : collectivité locale, bailleurs, locataires et investisseurs.

• Pour ces derniers, c’est évidemment la possibilité d’accéder à un type de placement patrimonial à la fois sécurisé et performant.
• Pour les actifs, particulièrement les plus jeunes d’entre eux, c’est la garantie de voir leur parcours résidentiel enfin facilité grâce à l’accès à des logements à loyers abordables, dans des quartiers déjà attractifs ou en cours de rénovation, résolument tournés vers la mixité sociale et la diversification de l’habitat. Ce sont là autant d’éléments qui viennent renforcer l’aspect socialement responsable de l’investissement en nue-propriété.
• Pour les bailleurs sociaux ou institutionnels, enfin, c’est l’opportunité de répondre mieux — quantitativement et qualitativement — mais aussi plus rapidement à la demande de logements en zones tendues.

Quels arguments pour convaincre les investisseurs potentiels et développer le modèle de l’investissement en nue-propriété ?

Ce type d’investissement présente de nombreux avantages et permet de répondre à une diversité d’objectifs et de profils d’investisseurs. Il conjugue sécurité d’acquisition et sécurité de détention. Sécurité d’acquisition d’abord, par le caractère qualitatif de cet immobilier patrimonial, que ce soit en Île-de-France ou en régions, dans des villes recherchées où l’investissement en pleine propriété serait probablement hors de portée du fait de la forte tension foncière. Sécurité de détention, ensuite, puisque tout au long de la période temporaire d’usufruit, l’investisseur est libéré de toute contrainte de gestion locative. À la sortie, c’est-à-dire à l’extinction de la période de démembrement, l’investisseur devenu alors plein propriétaire, pourra à sa guise choisir entre 3 options : louer le bien, le vendre ou l’occuper.

Par ailleurs, il faut savoir que durant la totalité de la période de démembrement, l’investissement en nue-propriété permet à l’investisseur de s’affranchir de toute fiscalité et prélèvements sociaux. Dans le cas où ledit investisseur aurait parallèlement des revenus fonciers taxables, le modèle de la nue-propriété lui permettra de déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers existants. Et dans le cas où cet investisseur détiendrait un patrimoine taxable à l’IFI, la neutralité fiscale qui s’applique aux placements en nue-propriété n’élargira pas l’assiette taxable de son IFI. Enfin, dernier avantage, et non des moindres dans une optique de transmission de patrimoine, celui de céder purement et simplement la nue-propriété aux membres de sa famille avant l’extinction de l’usufruit. Cette transmission se fera alors à moindre coût dans la mesure où l’application des droits de mutation s’opérera sur la base de la valeur de la nue-propriété.