Living real estate : comment les logements se réinventent ?
Densification urbaine, mobilité accrue, vieillissement, mixité des usages, les tensions autour de l’avenir des lieux de vie se multiplient. Comment éviter une crise du logement dans les métropoles ? Comment accueillir tous les publics et faire face en même temps aux demandes de verdissement, de modularité, de coût, de confort ou de service ? Du financement participatif à l’immobilier géré en passant par l’habitat partagé, des tendances émergent pour répondre collectivement aux défis du futur.
« La concentration de l’habitat atteint ses limites, parce qu’elle entraîne trop de nuisances. Mais l’étalement urbain pose de redoutables problèmes d’aménagement dans une perspective de développement durable », écrit le Think Thank Terra Nova dans son étude « Habiter dans 20 ans ». De plus, « en 2040, les plus de 65 ans représenteront un peu plus d’un quart de la population (26,1 %). Cela entraînera des besoins nouveaux, en termes de confort, d’aménagement, d’accompagnement, d’autant plus que la volonté de « rester chez soi » au grand âge est de plus en plus forte », ajoute-t-il. Et bien sûr les formes de vie familiale ont beaucoup évolué depuis 30 ans comme les modalités de travail, plus nomades et changeantes.
Pour répondre à ces grands dilemmes posés au marché du logement aujourd’hui, nos manières d’habiter comme nos façons de concevoir, de construire ou de rénover le logement doivent nécessairement changer.
Habitat partagé : optimisation des m², réduction des coûts et aventure humaine ?
« Pour développer la qualité de vie à un coût abordable dans la ville dense, on peut imaginer une réponse par un changement des usages, qui commence d’ailleurs à se développer. La perspective est ici celle de l’optimisation des surfaces habitables en ville par un partage des espaces », souligne Terra Nova.
C’est bien l’un des objectifs du déploiement du coliving. Les lieux de vie se transforment surtout dans l’usage alors, entre espaces privatifs, semi-privatifs et espaces en commun, et offrent en sus des services variés allant du ménage à la conciergerie en passant par l’animation d’ateliers collectifs. Le succès français de la start-up Colonies, spécialiste du coliving, témoigne de l’intérêt des investisseurs d’un côté et des locataires de l’autre pour cette nouvelle forme de colocation. “Louer un logement dans une grande ville est devenu un enfer, rappelle Alexandre Martin, le CEO de la startup. Quand on vit seul, même en étant actif, on ne peut s’offrir qu’un petit espace, dans un parc immobilier souvent vieillissant, et après avoir galéré pour la recherche du bien et les lourdeurs administratives. La colocation est une bonne solution, mais il manque l’intimité et les logements ne sont pas souvent adaptés”.
Dans les logements aménagés pour le coliving, pas de mètres carrés perdus : toutes les chambres sont occupées et louées et les espaces communs valorisés. Et pour les habitants c’est l’assurance d’avoir réellement toutes les charges comprises dans un loyer plus accessible qu’ailleurs et pour un logement bien placé.
Cette solution ne contentera toutefois ni tous les besoins ni toutes les envies. Le public cible se constitue d’étudiants, de jeunes actives, d’expatriés ou de cadres en mobilité professionnelle. Toute personne étant finalement en transition de vie. Mais pour les familles ou les couples, elle semble moins adaptée.
A cet égard, le développement de l’habitat participatif paraît plus prometteur. Officiellement reconnu par la loi ALUR (24 mars 2014), ce concept embarque les futurs habitants dans la conception même de leurs logements. Ils les choisissent eux-mêmes et en concertation leurs voisins, ainsi que les espaces à mutualiser (cuisine, salle à tout faire, buanderie, potager…). Ils sont accompagnés, selon les cas, par des architectes, associations, collectivités ou investisseurs engagés. Le tout en prenant soin de construire mieux avec des matériaux et équipements d’énergies renouvelables plus « verts ».
Selon Alain Jund, vice-président du réseau national des collectivités pour l’habitat participatif, on dénombrait près de 500 projets de ce type en France en 2018.
« L’habitat participatif et partagé relève ainsi du « co-housing », un modèle d’architecture de l’habitat et d’urbanisme qui propose justement de favoriser l’interaction entre les habitants, et qui parle donc aux personnes qui veulent posséder leur appartement sans se sentir coupés des autres », écrit la rédaction de COOLOC sur son site.
Parmi les exemples caractéristiques de ce type de lieu de vie nouvelle génération, on peut notamment citer le village vertical de Villeurbanne. Là-bas 14 logements sociaux ou très sociaux, une salle commune, une buanderie, 4 chambres d’amis et un potager à partager sont aujourd’hui occupés par des habitants « coopérateurs ». Et quand un « villageois » s’en va, tous s’accordent pour sélectionner son ou ses remplaçants. On peut aussi citer le projet Zellige en cours de construction sur l’île de Nantes : un ensemble de 100 logements accueillant 15 logements en habitat participatif, portés par le collectifs d’habitants Les Ruches, et un espace partagé pour l’ensemble de l’immeuble sous forme de city-lab.
Ainsi la transformation des usages des programmes de logements existants ou à venir vient participer à l’idée de mieux vivre en utilisant mieux l’espace, voire moins l’espace.
Les épargnants, co-acteurs d’une réinvention du logement ?
Mais ces projets manquent parfois d’attirer les investisseurs traditionnels et notamment les banques. Raison pour laquelle le crowdfunding tend à financer aussi les lieux de vie comme il contribue aujourd’hui au déploiement des énergies renouvelables, au soutien de projets agricoles locaux ou au financement de démarches artistiques.
Pour les parties communes, compléter les plans de financement des candidats à l’accession, construire des logements sociaux, ou mener des opérations d’achat/rénovation/revente, des plateformes de financement participatif dédiées ont ainsi été créées. Citons par exemple Lasolution.coop, Fundimmo et WiSEED pour des projets immobiliers plus variés, ou encore la coopérative Oasis. Créée par le mouvement Colibris, cette plateforme contribue au financement et à l’accompagnement des projets d’« oasis », des lieux de vie « écologiques et solidaires ».
Ce recours au crowdfunding souligne à quel point les épargnants particuliers notamment sont appelés à se mobiliser pour réinventer logements et lieux de vie. Outre des opérations de placement financier, ces plateformes mettent souvent en avant l’idée de donner du sens à son épargne.
Mais le crowdfunding n’est pas la seule manière de mobiliser les épargnants. Des taux d’intérêts bas et des dispositifs fiscaux d’État comme LMNP ou Censi-Bouvard participent au déploiement de l’immobilier géré. Résidences étudiantes, résidences séniors et même Ephad peuvent ainsi être aménagées ou construites avec le soutien de l’épargne française.
De quoi répondre aux attentes très précises d’étudiants à la recherche de logements meublés et disposant de services pratiques, ou de retraités souhaitant vivre dans des espaces confortables, adaptés à la perte de mobilité et proches de toutes les commodités. De l’autre côté, l’offre de gestion intégrée convainc largement les propriétaires investisseurs n’ayant jusqu’alors pas souhaité s’engager en raison du temps et de l’expertise demandés par la recherche de locataires, la signature de baux ou le suivi des travaux.
Avec plus de 15 milliards d’euros d’investissement dans le monde en 2018, le marché du logement étudiant par exemple est particulièrement dynamique. Et côté résidences seniors, les perspectives sont toutes aussi intéressantes. Avec une moyenne de 8,7 places seulement pour 1 000 personnes de 75 ans et plus, « le potentiel de croissance de ce marché demeure massif et global», assure le cabinet d’études Xerfi. Après être passées de 620 résidences en 2017 à 762 en 2019, les experts de Xerfi estiment que plus de 160 résidences nouvelles sortiront de terre en France d’ici 2021.
