Logement multifamilial
Un marché à développer
Nous vous proposons ici un (très) court résumé de l’étude Logement Multifamilial, un marché à développer, par Laura Ciais, Sébastien Bridet et Claire Flurin, pour Curiosity is Keys, Groupe Keys Asset Management.
Cliquez ici pour télécharger le rapport complet.
Le marché français résidentiel en bloc est un marché dynamique et profond. Les taux de rendement stabilisés entre 2.5 % et 3.5 % depuis 3 ans (emplacements prime et Paris) et la croissance structurelle de la demande dont il bénéficie en attestent.
Dans les grandes villes, il a démontré sa résilience : même quand l’immobilier vacille et les prix du logement à l’achat fluctuent, les loyers eux restent stables. Cela s’explique en partie par le demande intarissable dont il bénéficie. Car malgré les soubresauts de la crise Covid19, les villes sont des clusters économiques et culturels qui continuent d’attirer et où le nombre de ménages à loger décuple.
Mais la plupart des logements ne répondent plus aux besoins de ces utilsateurs plus mobiles, couples sans enfants, familles monoparentales ou recomposées, dont les revenus ne croissent pas aussi vite que les prix du logement.
Alors aujourd’hui, notre regard se pose sur le logement multifamilial, c’est-à-dire le logement locatif géré dont fait partie le BTR (sur lequel nous travaillons avec LinkCity !) et qui répond particulièrement bien aux attentes de qualité et de flexibilité des urbains.
Qu’est-ce que c’est ?
Aussi appelé multifamily, le logement multifamilial est une forme de logement collectif spécialement conçu pour la location, et non pour la vente. Il est détenu par un investisseur professionnel et exploité en bloc par un opérateur spécialisé.
Pourquoi le logement locatif ?
D’abord parce que la profession immobilière a délaissé le marché locatif français bien qu’il soit très important et sous-équipé pour répondre aux défis d’adaptation auxquels il fait face. En 2018, la France comptait 40 % de locataires. C’est énorme ! Et pourtant la forme des logements n’a pas évoluée depuis 25 ans…
Cela signifie que de nombreux sous-segments de ce marché résidentiel locatif sont encore suffisamment profonds pour y développer des stratégies intéressantes. Par exemple les ménages composés d’une et deux personnes qui représentent 75 % des locataires du parc privé.
Quel modèle d’exploitation ?
On identifie ici deux montages principaux :
- Le plus connu en France est celui où un exploitant prend à bail un immeuble entier pour l’opérer en logement locatif.
- Mais le plus répandu ailleurs est celui du super property manager, qui assure la gestion locative, la gestion technique, et le community management. Tout ça grâce à une infrastructure web/digitale bien huilée qui lui permet d’optimiser ses coûts d’exploitation, de proposer un reporting efficace à ses propriétaires et d’offrir une expérience utilisateur agréable à ses résidents.
Dans l’un ou l’autre de ces deux montages, les typologies multifamily et BTR sont alors capable de générer un flux de revenus globalement supérieur au logement traditionnel.
Et par rapport au reste du monde résidentiel ?
Le logement familial se positionne entre le logement locatif traditionnel d’un côté (longs séjours, pas de services associés à la location), et le flex living de l’autre côté (séjours de courtes et moyennes durées, nombreux services associés), flirtant avec l’hôtelier et para-hôtelier.
En route vers un impact positif sur la planète et sur les hommes ?
L’occasion en tout cas de défendre certains des grands enjeux sociétaux listés par les Objectif du Développement Durable de l’ONU :
► Améliorer l’accès à un logement flexible, de qualité grâce à une gestion professionnelle et moderne des immeubles résidentiels;
► Améliorer les conditions de travail et de télétravail en rapprochant les résidents de leurs bassins d’emploi et en leur proposant des espaces de travail (mutualisés ou pas) au sein même de leurs immeubles de résidence;
► Réduire les inégalités d’opportunités, en offrant aux ménages le soutien serviciel dont ils ont besoin pour se concentrer sur les activités qui leur permettent de s’épanouir (saisir des opportunités professionnelles, aider leurs proches, élever leurs familles, etc.);
► Promouvoir la santé et le bien-être en ville, au travers d’offres sportives ou d’activités sociales qui luttent contre le sentiment de solitude.
