Comprar imóvel não vale a pena!
Nem à vista. Muito menos financiado!
Sim, na grande maioria dos casos mais vale é alugar. E abaixo descrevo analiticamente o porquê. E falar sobre isso num país como o Brasil, onde ter um CPF na B3 ou no Tesouro Direto é raridade, já passou da hora.
Obs: texto revisado, atualizado e baseado no anterior que publiquei no Pulse: “COMPRAR IMÓVEL NÃO VALE A PENA. NEM À VISTA’ .
Sobre o IGP-M
As comparações iniciais aqui foram feitas usando o IGP-M, que é popularmente chamado de “inflação do aluguel” junto aos dados de vendas de imóveis do FIPEZAP. Esse apelido foi dado porque o reajuste anual dos contratos de aluguel geralmente tem o IGP-M como base. Todavia, hoje em dia comprar um imóvel para alugar tem sido uma PÉSSIMO investimento e chega a ser surpreendente como se perde dinheiro com isso.
Se compararmos ao CDI, ou seja, o mais “conservador” dos investimentos, tendo o Tesouro SELIC como base, a diferença é maior ainda, corroborando o fato de que em geral, comprar um imóvel pensando em alugar, tendo em mente o aluguel como “renda extra” é na verdade uma grande perda de dinheiro.
Até mesmo comprar um imóvel para morar se tornou uma das piores decisões que alguém pode tomar. Na maioria dos cenários* , o mesmo montante que se pagaria à vista num imóvel , se aplicado na SELIC, o rendimento mensal possibilitaria pagar o aluguel do mesmo imóvel, sobraria parte do rendimento, e você ainda manteria o capital , ad eternum, aplicado. Somente nos raríssimos casos nos quais o valor do aluguel é maior que o rendimento dos juros do capital equivalente ao valor do imóvel, é que não valeria a pena deixar o capital. Mas onde estão esses casos hoje em dia?
- Talvez se você frequente leilões e ache imóveis absurdamente mais baratos que os preços atuais, em bom estado de conservação (para que você não gaste com reformas) e que tenha boa segurança jurídica (leia-se correntes brigas na justiça de família por herança ou inquilino alegando atestado de pobreza e justamente por isso o dono deixando de pagar a hipoteca e leiloando o bem). Eu sinceramente já acompanhei leilões e embora conheça casos onde colegas se deram bem, eu nunca achei algo que valesse a pena.
Já o financiamento imobiliário dispensa comentários, se até mesmo comprar à vista já não vale mais a pena, financiar um imóvel é em geral um grande erro financeiro, e o recorde de distratos, os imóveis indo à leilão, e as quedas nos preços e falência de construtoras explicam por si só a situação.
Se um dia que seja, passou pela sua cabeça a péssima ideia de financiar um imóvel, faça um simples exercício matemático : olhe os sites (Não se limite ao FipeZAP, embora seja o mais confiável) e veja o preço médio do imóvel que você pensa em financiar : há uma diferença entre o valor do aluguel (que está mais baixo, claro, em quase todo o Brasil) do que o financiamento. E é essa diferença que, aplicando (em vez de financiando) que faça com que eu termine por aqui esse assunto sobre financiamento. Muitas pessoas dizem “Ah, se eu não financiar, não consigo nada” , aí o problema é mais grave e não é nem analítico, mas comportamental, e sugiro seguir aí Nathalia Arcuri , Primo Rico, Clube dos Poupadores e outros educadores financeiros para quem está começando a entender as coisas. Abaixo, continuo com a parte analítica.
Escolhi aleatoriamente 4 grandes cidades do Brasil (Santos , Salvador, Osasco e Brasília), com variação negativa em relação ao IGP-M, e claro, o Brasil todo, que , no computo geral, também tem variação negativa : ou seja, no geral, quem tem imóvel no Brasil, este perdeu valor pelo menos nominal no período selecionado.
Observações :
* Índice IGP-M (Índice de Preços) X Variação do Valor Real
* Análises : Santos,Osasco, Salvador,Niterói e Brasil todo.
Enfim, vamos ver abaixo quanto de dinheiro os proprietários em geral têm perdido nos últimos anos…
SANTOS-SP
Começando pela cidade de Santos, aqui vou só mostrar um pouco do tratamento de dados usando Python, mas depois vamos diretamente para as análises.
Bom, que os preços os imóveis se desvalorizaram desde 2013 em Santos, isso fica bem claro no gráfico.Mas quanto ?
Mais uma vez, aqui, vou usar um “pedaço” do que fiz para as outras cidades e o Brasil todo, pois o foco é o resultado da análise, obviamente:
Ou seja, o preço teve uma queda nominal -2.32% , mas o IGP-M aumentou 13.99% no mesmo período, que foi de Janeiro de Julho de 2017, quando houve a máxima e Novembro de 2018!
Melhor explicando, se um imóvel custava 100 mil reais , passou a custar 97.680,00 reais nominalmente. Todavia, a desvalorização foi muito maior levando em conta o IPG-M, pois o imóvel deveria ter crescido no mínimo 13,99% ou seja, estar valendo 113.990,00 reais ! Comparado ao Tesouro SELIC, o custo de oportunidade perdido foi maior ainda.
NITERÓI-RJ
isso significa que o preço teve uma queda nominal -14,77% , mas o IGP-M aumentou 32,14% no mesmo período, que foi de dezembro de 2014 (quando ocorreu o máximo histórico) até agora. Imaginem um apartamento que custava 300 mil reais ? Se transformarmos o valor desse imóvel em “poder de compra “ , o dono do mesmo perdeu quase 50% !
E há quem ainda defenda imóveis como investimento!
SALVADOR-BA
Novamente, o preço teve uma queda nominal 1.5% , e para piorar o IGP-M aumentou 11.35% no mesmo período, que foi de março de 2017 a Novembro de 2018!
OSASCO-SP
De novo, o preço teve uma queda nominal 5.0% , mas o IGP-M aumentou 9.6% no mesmo período, que foi de março de 2017 a Novembro de 2018! É interessante ver essa situação ao redor de cidades como Osasco, Cotia e também a região do ABC. São cidades nas quais milhões moram milhões de pessoas que todos dos dias se deslocam para a zona sul de São Paulo a trabalho. O crescimento econômico via fomento desenfreado do crédito na década passada afetou primeiro a capital e depois essas cidades. Muita gente adquiriu imóveis nessas cidades portanto bem depois do “boom” na capital São Paulo. Essas pessoas certamente são ainda mais afetadas porque compraram nos últimos meses de “alta” , antes da recessão econômica.
Isso dá vazão a uma séria de problemas como esse megacondomínio aqui que , na pressa tanto do “empreendimento” quanto da aquisição não houve um estudos mais profundo da situação, ou casos como esse condomínio de alto padrão aqui , no qual um imóvel à venda por 800 mil reais pode ser alugado por apenas 3,5 mil reais, com condomínio incluso. Os mesmos 800 mil investidos em poupança, dariam mais de 4 mil reais. Nem queira saber agora as prestações de um imóvel desses financiado. Ou seja: a única hipótese na qual alguém compraria um imóvel desses , em vez de alugar, seria algum desejo de rasgar dinheiro ou queimar capital sem motivo aparente. A não ser claro, que você acredite piamente que os preços vão subir. Mas aí, espere até o fim do artigo.
BRASÍLIA-DF
Ou seja, o preço teve uma queda nominal 8,52% desde quando ocorreu o valor máximo, em Janeiro de 2015 , mas o IGP-M aumentou 35.39% no mesmo período, que foi de Janeiro de 2015 a Novembro de 2018!
Agora vamos fazer outro exercício, que não fizemos para as outras cidades.
Agosto de 2010, Brasil batendo “recordes” de crescimento, não era difícil encontrar apartamentos custando por volta de 1 milhão. Suponhamos que uma pessoa tenha comprado um apartamento então de 1 milhão de reais nessa data para “investir” ,apostando no crescimento futuro (que muita gente faz ainda hoje). Suponhamos também que os valores anunciados no FipeZAP sejam de fato os valores pelos quais os imóveis sejam de fato vendidos (é pratica comum ‘pechinchar’ e termos negócios fechados com desconto), mas vamos excluir essa hipótese para facilitar a conta.
Em suma :
1- Quanto vale hoje o imóvel no qual foram pagos 1 milhão de reais?
2 — Quanto deveria valer o imóvel hoje se de fato seguisse o IGP-M?
3 — Quanto valeria hoje o 1 milhão de reais se estivessem aplicados no mais conservador dos investimentos, o Tesouro Selic ?
Respostas:
1 — R$1.251.140,00 é o que vale o imóvel agora, ou melhor, por quanto de fato as pessoas estão comprando/vendendo esse mesmo imóvel
2 — R$ 1.657.600,00 é quanto o imóvel deveria valer, de acordo com o IGP-M. Mas a lei da oferta e demanda é quem manda, não o IGP-M…
3 — R$2.262.500,00 é quanto o mesmo dono do imóvel teria agora em patrimônio, se em Agosto de 2010, tivesse comprado Tesouro Selic, o mais conservador dos investimentos .
Obviamente nos 3 casos eu poderia contabilizar o imposto (tanto nos saques do Tesouro Selic quanto na venda do imóvel) mas pouco ou nenhuma seria a diferença proporcional : o dono do imóvel, que o comprou em vez de investir pelo menos no Tesouro, deixou de ganhar nominalmente no mínimo mais 1 milhão de reais!
Não vou nem citar aqui as possíveis reformas e manutenção, IPTU e demais gastos que todo imóvel dá.
Suponhamos que o proprietário tenha comprado o imóvel , e alugado logo em seguida. Suponhamos ainda o cenário improvável : nunca houve vacância (ou seja, esteve alugado em todos esses anos, e o dono recebendo o aluguel do inquilino todo mês), inquilinos mantiveram o imóvel intacto, em todo esse período. Será ainda que somando alugueis recebidos, isso bate o rendimento do CDI ?
Lembrando que a ideia análoga à essa seria : usar o rendimento mensal do Tesouro Selic e reinvestir o mesmo.
Obs.: A partir daqui uso os gráficos diretamente do FipeZap, e complemento a descrição.
Como esperado : obviamente , o aluguel também perdeu (e bastante) para o CDI . Então, não, prejuízo nesse cenário também. E relembrando : não contabilizei vacância, impostos e manutenção.
Rio de Janeiro e São Paulo
E finalmente, as metrópoles mais importantes. Será que ainda vale a pena comprar imóvel para investir nas duas capitais ?
Não, não nos últimos 12 meses.
Nota: estava divertido usar o IGP-M, mas já que comecei a usar investimentos atrelados ao CDI no meio da análise, foco no mesmo. Os gráficos seguintes (que diferente dos de cima, que fiz no Python) estão no próprio site do FipeZap.
Vemos que no caso do Rio de Janeiro a coisa está tão ruim que há queda até no valor nominal, uma vez que a linha azul está abaixo de zero!
Mas vamos ser honestos, óbvio. Pegando tanto os dados do Rio de Janeiro quanto de São Paulo , e comparando com o CDI desde o início dos dados históricos , houve sim valorização positiva. Abaixo eu deixe o gráfico de São Paulo :
Ou seja,a valorização dos imóveis de Janeiro de 2008 até o final de 2018 foi maior que o CDI pra quem comprou um imóvel. Felizmente, para quem ainda não se desfez do ativo, dá tempo de vender e realizar o lucro e partir para outro tipo de investimento, porque a curva ali tudo indica que , como ocorrido nos últimos 12 meses, o CDI em breve vai superar a valorização pífia dos imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro mesmo até mesmo em todo o histórico.
E não é só por causa da curva acima. Veja esse gráfico dos aluguéis em São Paulo:
Desde o segundo semestre de 2013 o valor nominal dos aluguéis permanece o mesmo! Ou seja, em média, não se aumentam os aluguéis em São Paulo, nem nominalmente, há mais de cinco anos! Muita gente que comprou imóvel esperando não só valorização do mesmo como viver da renda do aluguel já percebeu há anos que esse não é mais um bom investimento. E quem não percebeu ainda, logo irá perceber. Pois o aluguel baixo deve pressionar o valor venal dos imóveis também para baixo.
Por fim, como está a situação a nível Brasil?
Como esperado, o “estrago” no setor imobiliário brasileiro é bem maior quando comparado ao CDI.
Alguém ainda poderia vir aqui, e me dizer : você analisou tudo da perspectiva pessimista, de governos anteriores que gastaram muito, estouraram o orçamento e etc. Concordo em partes. Por maior que seja o otimismo com o novo governo (que em geral, depende ainda de reformas a serem aprovadas, abaixo eu faço novamente uma lista de fatores os quais devemos levar em conta antes de apostar novamente que o setor imobiliário irá se recuperar.
Minha aposta é que isso levará anos,e não veremos tão cedo, nos próximos anos (se é que veremos) um crescimento como o que correu na última década. Assim como linha fixa telefônica não é mais investimento como era outrora, o mesmo ocorrerá com moradia nas próximas décadas.
Obs: antes disso, pode ler meus artigos sobre a saúde das construtoras aqui (vide suas dívidas e recorde de estoques de imóveis vazios), no qual uso Simulação Monte Carlo e Análise de Séries Temporais com a ferramenta “Prophet”, do Facebook Academy :
How is the Bursting Housing Bubble in Brazil affecting construction companies stocks ?
(Em inglês e bem mais detalhado)
Ou esse aqui abaixo, em Português, um pouco mais simples, mas também usando Monte Carlo e Séries Temporais :
Se você não gosta de acompanhar os preços do mercado ou fazer uma análise das ações das construtoras e entender a correlação com os preços de imóveis, mas morre de vontade de se endividar ou comprometer patrimônio e liquidez comprando um passivo de milhares de reais só pra dizer que está morando “no que é seu” , uma alternativa bem mais simples para você também decidir se vale a pena comprar ou alugar um imóvel, é o “PTMRR = price to monthly rent ratio”. Funciona assim: pegue o preço do anúncio de venda do imóvel, e divida pelo aluguel mensal do mesmo imóvel, ou equivalente. Em geral, tem-se o bom senso de que se o valor for maior do que 120*(minha experiência pessoal, esteja à vontade para julgar) , o imóvel está caro , se for menor do que 120, o imóvel está barato (casos raríssimos). Nos anos de crescimento desenfreado, era fácil acharmos esse “PTMRR” acima de 400. Agora com a crise imobiliária, vários estão por volta com o “PTMRR” de 200 a 300 , ou seja, uma boa margem de queda ainda está por vir.
Abaixo cito 20 motivos para você que ainda não se convenceu de que comprar imóvel é uma péssima ideia:
1 — Foram construídos muito mais imóveis do que o mercado conseguiria absorver nesse tempo de “bonança” brasileira subsidiada com dinheiro público. O enorme número de distratos e crise nas construtoras mostram isso.;
2 — Perda do imóvel por falta de pagamento de hipoteca: o proprietário perde(ou melhor, o dono da dívida, pois se você não terminou de pagar o imóvel,ele não é seu) e a propriedade vai a leilão, sempre por um preço menor. Às vezes sai mais barato do que o saldo devedor de quem ainda está pagando corretamente. Então, o preço de venda tem que cair pra ficar interessante de novo. Isso deve explicar em partes o grande crescimento dos distratos.
4 — dissociação entre o preço do imóvel e a renda média da população. Aí que está: por mais que as pessoas até pensem em trocar de imóvel e/ou morar num lugar maior ou melhor, os preços ainda estão descolados da realidade financeira da maioria das pessoas.Não adianta os leigos e “profissionais pagos pra isso” expressarem na mídia o tal de “déficit habitacional” se os preços estão fora da realidade (por desconhecimento de finanças tanto de compradores como proprietários) : seria o mesmo que falarmos que há um déficit de propriedade de Ferraris e Iates.
5 — Imóveis comerciais tornando-se residências: graças ao crescimento do comércio eletrônico. E isso não vai parar, obviamente. A crise dos “shopping centers” vazios que vemos nos EUA deve vir com força total ao Brasil também. Já viram que a grande maioria dos fundos imobiliários, sobretudo os relacionados a Shopping Centers, estão rendendo cada vez menos ? Só observar a venda de produtos financeiros que tenham lastro em propriedades do tipo e se vê que não há grandes rendimentos…
6 — população em geral percebendo a compra da casa e hipoteca como não mais um investimento : não é mais garantido que você vai vender a propriedade por um preço maior do que o que foi pago.
7 — impacto da “Economia Compartilhada” (Airbnb e outros) no setor. Você pode morar facilmente dias, semanas e até meses em um lugar e simplesmente mudar de cidade , estado ou até país depois disso: não tendo obrigação com hipoteca, isso fica bem mais fácil. O importante é ir para onde tem emprego e/ou onde você tenha as melhores oportunidades.
8 — Pessoas perdendo seus empregos, portanto, não pagando sua hipoteca (novamente: propriedades que vão a leilão por preços mais baixos). E sem as reformas necessárias não estamos vendo uma recuperação tão cedo. Desemprego continua forte nos dois dígitos.
9 — Governo atual, assim como o anterior, com dificuldades em colocar em prática medidas de austeridade. Está tudo interligado, e a solução deveria vir daqui. Mas que político vai arriscar perder as próximas eleições ou queimar-se com seu eleitorado(e no Brasil, promessas políticas têm mais holofote do que análises técnicas baseadas em econometria e matemática financeira) fazendo medidas majoritariamente impopulares ? Isso só deixa o cenário econômico com ainda mais incertezas. A euforia dos primeiros meses de 2019 deverá acabar em breve se medidas reais do governo não forem colocadas em prática.
10 — Crise global iminente. Esse assunto está sendo demasiadamente comentado no mundo todo, portanto vou ser breve aqui. A Itália,em recessão. No Reino Unido, O “Hard Brexit” está vindo aí. Espera-se piora da situação na Alemanha e na Zona do Euro como um todo. China e sua desaceleração, que são um pesadelo para todo o mundo , e os EUA, artificialmente com baixo desemprego (quem acha isso uma virtude, favor informa-se sobre estagnação dos ganhos salariais do trabalhador estadunidense nos últimos anos) , e as inúmeras bolhas econômicas se formando, sobretudo as dívidas com universidades, pois estudantes se formam e vão trabalhar em fast food, com uma renda que mal dá para pagar os financiamentos estudantis. Tudo isso afeta o Brasil, uma economia fraca e emergente, de alto risco.
11 — Imóveis feitos por impressoras 3D : em menos de 24 horas, você pode ter uma casa custando 4 mil dólares. Quem vai ficar pagando coisas muito mais caras do que isso, e ainda esperando anos pra ficar pronto ? Na minha opinião, estamos vendo a morte definitiva do “imóvel na planta”.
12 — Boa parte do que mencionei acima está acontecendo no Brasil, mas já aconteceu e ainda acontece em vários países. Que tal o Japão, cujo mercado imobiliário nunca mais se recuperou ? Eu vejo o Japão na verdade como o exemplo do que vai acontecer em vários outros países, inclusive o Brasil.
13 — Jovens estão saindo cada vez mais tarde de casa. Ou retornando. E isso tem acontecido no mundo todo, não só no Brasil . Então, pra que esse pessoal vai se endividar com imóveis ?
https://www.youtube.com/watch?v=wCzS2FZoB-I
14 — O Brasil infelizmente bateu recordes de homicídios nos últimos dois anos. E a maioria dos mortos são jovens. Pessoas que poderiam se casar, constituir família e talvez, comprar um imóvel.
15 — Aumento dos divórcios. Em geral a frase “quem casa , quer casa”, nunca sai de moda. Mas quem “descasa”, não vai querer continuar morando junto. E isso, claro, causa impacto. Em geral o casal vende o imóvel que estava pagando, inundando ainda mais o mercado com imóveis vagos, retroalimentando todo o ciclo supracitado : preços em queda por anos, e mercado desaquecido. Esperar que o mercado imobiliário volte a ser o “motor” da economia de um país não parece mais ser uma boa ideia.
16 — Crescimento dos educadores financeiros.Talvez esse seja o único ponto positivo. As pessoas estão percebendo que em geral, vale mais a pena alugar um imóvel, e reinvestir a diferença do aluguel em relação preço do que você pagaria numa hipoteca . Na maioria das vezes, se você tem o valor à vista do imóvel, em algum tipo de investimento , os juros mensais que você terá disso é suficiente para que você pague o aluguel de um imóvel idêntico , e ainda mantenha o capital principal INTACTO. Pessoas como Nathalia Arcuri (Me Poupe!), Thiago Nigro (Primo Rico), Leandro Ávila do (Clube dos Poupadores) e vários outros já abordaram esse assunto. E todos eles têm um público crescente. No fim, ainda temos esperança de que todos os fatores acima levem a uma mudança positiva de cenário.
17 — Empresas como QuintoAndar , UpEstate e REX e: empresas surgindo por aí, facilitando a locação tem tudo para decolar! E com mais facilidade para alugar, além de todos os motivos financeiros já citados, menos motivos ainda se terá para comprar um imóvel.
18 — Tudo indica que as reformas que deveriam ser feitas pelo governo atual não acontecerão como se esperava ou na velocidade que se esperava. Isso de fato se confirmando nos próximos meses, será o sinal esperado de que a crise imobiliária no Brasil continuará por um bom tempo.
19 — Recentemente estive num evento com o economista-chefe da Febraban dizendo que deveríamos “comemorar” a baixa inflação. O corrigi, dizendo que isso era uma ideia equivocada, pois a baixa inflação , além de não ser mérito algum do governo (como ele apontara), está ligada aos nossos recordes negativos : de desemprego, de ociosidade industrial, de inadimplência de pessoa física e jurídica, ou seja, tudo que afetou drasticamente o consumo e por tabela levou a inflação para a baixo. Um cenário otimista para a inflação seria caso nossa produtividade tivesse aumentado, mas isso também não aconteceu! E se até bens de baixo valor estão tendo seu consumo diminuído, a lógica é que menos pessoas tenham segurança o suficiente para imobilizar grande capital com um imóvel, que é em geral o bem mais caro que alguém compra durante a sua vida . Portanto, além de não comemorar a baixa inflação, discordo totalmente do otimismo do nosso economista supracitado.
Aliás, Sugestão aos meus colegas cientistas de dados : analisem friamente o que dizem os economistas na mídia! E outra : se você conhece algum cientista de dados ou auto-proclamado “entendedor/especialista/empreendedor” de AI que te conte que financiou nos últimos anos ou tenha intenção de financiar imóvel , desconfie seriamente da capacidade analítica dessa pessoa (risos). Brinco, mas é serio : capacidade analítica se exerce o tempo todo,24/7, não das 9h às 17h no Jupyter Notebook ou Rstudio.
20 — Ah sim! Finalmente as ressalvas!
Uso do FGTS ! Se você tem um FGTS bem “gordo” por anos trabalhando via CLT, vale sim fazer o possível pra usar esse dinheiro o qual você é obrigado a dar ao governo todo mês para que ele faça o que quiser. Dificilmente exista algum investimento em renda fixa pior do que o FGTS, portanto, vale a pena sim usar um dos poucos direitos que deixa o trabalhador livre desse confisco e usar o montante para comprar um imóvel. Comprá-lo e logo depois vendê-lo o mais rápido , claro, pois na conjuntura atual, imóvel é um baita de um passivo.
E sobre os dados!? Mesmo que você esteja pensando “Ah, mas você usou dados até dezembro de 2018” . Bom, se você tem a mínima suspeita de que o cenário tenha mudado para melhor nos últimos quatro meses, eu peço para novamente ir ao site do FipeZap tirar suas conclusões .
E pra corroborar isso termino o artigo com as notícias abaixo, de data de publicação posterior às minhas análises:
Anderson L. Amaral
Líder do Motor de Crédito na StoneCo
Consultor em Data Science pela AL Amaral Consultoria
Chief Data Officer na DATAHOLICS.io
Quarto Lugar mundial no Open Innovation Contest NTT Data 2018 , Tóquio- Japão
Vencedor na Open Innovation Contest Everis NTT Data 2018 ,São Paulo- Brasil
Vencedor na Batalha de Inteligência Artificial PAPIS.IO 2017
Vencedor no Visa Track — São Francisco -Califórnia 2017
Vencedor na Ciab-Febraban 2017
Vencedor no Desafio RTM 2017
Histórias de Sucessos — Udacity 2017
Ex-aluno do Instituto de Física da USP e University College Dublin
Nas horas vagas : faixa-marrom de Jiu-jitsu, inventor de receitas para dietas cetogênicas e entusiasta de Jejum intermitente e prolongado.
Obs: recentemente entrevistado por um dos mais importantes programas de TV da Rede Globo, ainda a ser televisionado, sobre “profissões do futuro”, falando sobre Data Science.
