แชร์ประสบการณ์ สร้างบ้านในฝัน (Crafting Dreams: EP-1)
Discovering the Perfect Land for Your Dream Home (ค้นหาที่ดินในฝัน)
ติดตามผลงานได้ที่ https://medium.com/donato-story และ https://web.facebook.com/DonatoStory นะครับ
เนื่องจากผมกำลังสร้างบ้านอยู่ จึงอยากมาแชร์ประสบการณ์ การสร้างบ้านตั้งแต่การเลือกซื้อที่ดิน ออกแบบ การหาผู้ออกแบบ การหาผู้รับเหมาก่อสร้าง (ซึ่งปัจจุบันบ้านผมถึงขั้นตอนนี้นะครับ) ผ่านบทความในหัวข้อ “Crafting Dreams: แชร์ประสบการณ์ สร้างบ้านในฝัน” ซึ่งหวังว่าจะเป็นประโยชน์สำหรับหลายๆคนที่อยากมีบ้านนะครับ
ขอออกตัวก่อนนะครับ วิธีของผมอาจไม่ใช่วิธีที่ดีที่สุด ถ้าเพื่อนๆมีคำแนะนำในส่วนไหนก็สามารถแจ้งใน comment หรือพิมพ์มาหลังไมค์ได้นะครับ และอย่างที่กล่าวไป บ้านของผมไม่ได้เป็นบ้านในโครงการจัดสรร ดังนั้นขั้นตอนอาจจะเยอะกว่าปกตินะครับ จึงขอแบ่งเป็นหลายๆ Episode ^__^
เริ่มที่ EP1: Discovering the Perfect Land for Your Dream Home (ค้นหาที่ดินในฝัน) อย่างที่กล่าวไปแล้วนะครับ การจะสร้างบ้านในแบบที่เราอยากได้ ขั้นตอนแรกก็คือการหาที่ดินเพื่อจะสร้างบ้านนะครับ หลายๆคนก็มีวิธีการเลือกที่ดินที่ถูกใจแตกต่างกันออกไป แต่ผมขอแชร์วิธีของผมนะครับ ผิดถูกยังไงขออภัยไว้ ณ ที่นี้ด้วย ^__^
ภาพบ้านในฝันของผมก่อนเริ่มโครงการครับ ^__^
Step 1: Expanding Property Knowledge (หาความรู้เกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์)
ก่อนที่คุณจะเริ่มต้นซื้อของหลักแสน หลักล้าน และต้องผ่อนไปอีกหลายๆปี คุณก็ควรศึกษาหาความรู้ก่อน ถ้าเป็นสมัยที่ผมซื้อที่ดินนั้น หนังสือเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นยังมีไม่มาก แต่แหล่งความรู้หลักๆของผมได้มาจากพี่หนุ่ม จักรพงษ์ เมษพันธุ์ หรือฉายา “Money Coach” (https://moneycoach.co.th/) ผมแนะนำให้ทุกๆท่านที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรติดตามฟังความรู้ต่างๆจากพี่หนุ่ม Money Coach นะครับ มีประโยชน์มากๆ ทั้งสนุกและได้ความรู้ครับ
ถ้าไม่รู้จะเริ่มจากตรงไหน ผมแนะนำ Money Coach on Stage #1: Link
หนึ่งในข้อคิดที่ผมได้จากการฟังพี่หนุ่ม (หรือใครซักคนในช่วงนั้น) คือ
“ก่อนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ 1 แห่ง ควรศึกษาอสังหาริมทรัพย์ 100 แห่ง”
ซึ่งผมไม่ลังเลที่จะทำตามเลยครับ ทำการบ้านเยอะๆไว้ ไม่เสียหาย ^__^
Step 2: Searching for the Ideal Location (หาให้ได้ 100 แห่ง)
จากความตั้งใจดังกล่าว ผมก็มุ่งมั่นที่จะทำตาม อย่างไม่มีข้อสงสัยเลยครับ แต่การที่เราจะไปหาราคาที่ดิน 100 ที่ในโลกแห่งความจริงนั้นยากนัก วิธีที่ผมใช้แบ่งออกเป็น 2 ส่วนครับ คือ 1) หาข้อมูลบนโลก internet อาทิ “https://www.ddproperty.com", “https://www.thaihometown.com", “https://www.teedin108.com/", “https://www.kaidee.com/" และอื่นๆอีกมากมาย และ 2) ขับรถไปในสถานที่ที่ผมสนใจ และถ่ายรูปแปลงที่ดินที่ปักป้ายขายไว้ แล้วโทรสอบถามราคาครับ
✅🎗️ อย่าลืม! 🎗️✅ ออกแบบตารางเปรียบเทียบนะครับ ที่ดินมักคิดเป็น “ราคาต่อตารางวา” แต่อย่างที่รู้ๆกัน เราไม่สามารถตัดสินใจเลือกซื้อที่ดินด้วยองค์ประกอบเรื่องราคาเพียงอย่างเดียวได้ ตารางที่เราออกแบบควรจะมีข้อมูลในมิติอื่นๆเช่น ใกล้ถนนใหญ่หรือไม่ ถนนหน้าที่ดินมีกี่ช่องทาง, เป็นถนนคอนกรีต/ยางมะตอย/ดิน, น้ำ/ไฟเข้าถึงหรือยัง, ใกล้โรงเรียน/โรงพยาบาล/สถานที่สำคัญๆอะไรบ้างไหม ใกล้ร้านสะดวกซื้อ/ตลาดหรือไม่ และอีก 3 ปัจจัยที่ไม่ควรมองข้ามคือ 1) เพื่อนบ้าน หรือ ที่ดินแปลงข้างๆ ถ้าจะสร้างบ้าน แล้วข้างๆเป็นโรงงาน ผมว่าไม่น่าจะดี, 2) น้ำท่วม ประเทศไทยมีน้ำท่วมบ่อยมาก ปัจจัยนี้ไม่ควรมองข้าม และ 3) สภาพแวดล้อม บางแปลงอยู่ใต้ลม ได้กลิ่นขยะ เป็นช่วงๆ ผมว่าทั้ง 3 ปัจจัย ถ้าเลี่ยงได้ก็ควรเลี่ยงครับ
✅🎗️ อย่าลืม! 🎗️✅ ที่ที่เราจะซื้อนั้น ผมแนะนำว่าเราควรตรวจสอบทั้งสัญญาณ internet ทั้งในส่วนมีสายและไร้สาย ถ้ามีพร้อมทั้งสองอัน ถือว่าดีเยี่ยมเพราะปัจจุบัน internet จำเป็นมากๆๆ ^__^
✅🎗️ เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ ในปัจจุบันเราสามารถดูรูปร่างของที่ดินที่เราสนใจและที่ดินบริเวณใกล้เคียงได้แล้วนะครับ Link และเรายังสามารถใช้ Google Street view ในการจำลองการไปดูหน้างานจริงได้อีกด้วยครับ Link ^__^
Step 3: On-Site Screening (ตรวจสอบที่ดินจริง)
หลังจากที่คุณได้สำรวจและเปรียบเทียบข้อมูลทั้ง 100 แปลงจากตารางที่คุณออกแบบไว้แล้วนั้น คุณจะเริ่มเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และยังเข้าใจอีกว่าทำไมบางแปลงมีราคาสูง (อาจเป็นเพราะอยู่ใกล้ถนนหลัก, สถานที่สำคัญ, ร้านค้าสะดวกซื้อ, โรงเรียน / โรงพยาบาล หรืออาจเป็นที่ดินของคนรวยที่ไม่ได้ร้อนเงิน) และทำไมบางแปลงราคาถูก (เข้าถึงยาก, ใกล้ชุมชนแออัด, พื้นที่น้ำท่วม, อื่นๆ)
ในขั้นตอนนี้สิ่งที่ผมแนะนำให้คุณมองหาคือ 1) ราคาตลาด และ 2) ราคาที่ต่ำกว่าปกติ (Outlier ฝั่ง low ซึ่งเป็นสิ่งที่ผมมองหา) และอีก 2 ปัจจัยที่คุณต้องคำนึงคือ Budget ที่คุณมี (อาจจะปรึกษาธนาคารว่า คุณมีกำลังกู้ได้เท่าไร) และขนาดพื้นที่ที่ต้องการ เช่นทำบ้านเดี่ยว 2 ชั้นอาจต้องการพื้นที่ 70–120 ตารางวาเป็นอย่างต่ำ
ในกรณีของผม (ประมาณ 10 ปีที่แล้วหรือ Y2013 และมองหาในตัวเมืองระยอง)
ผมมองหาที่ดินประมาณ 200 ตารางวา มีงบไม่เกิน 2 ล้านบาท ด้วยการเปรียบเทียบที่ดินทั้ง 100 แปลงเพื่อให้ได้ที่ดินในราคาที่เหมาะสม (ถูกกว่าตลาดมากๆ ^__^) บอกกับข้อจำกัดของผม ในขั้นตอนนี้จาก 100 แปลง ผมคัดเหลือเพียง 10 แปลง
จาก 10 แปลงที่เหลือ ผมแนะนำให้คุณขับรถไปดูที่ดินจริงอีกครั้ง ในรอบนี้ราคาและขนาดน่าจะไม่ใช่ปัญหา (เพราะเราตัด อันเกินงบออกไปแล้ว ^__^) ผมแนะนำให้คุณเลือกจากความชอบ เน้นที่ที่คุณคิดว่าอยู่แล้วจะมีความสุข มีสังคมที่ดิน เพื่อนบ้านดี ไม่อยู่ใกล้ชุมชนแออัด น้ำไม่ท่วม เข้าออกสะดวก น้ำไฟเข้าถึง สัญญา internet แรงในขั้นตอนนี้ผมได้ตัดเหลือ 2–3 แปลง
เมื่อถึงจุดนี้ ผมก็เริ่มที่จะโทรไปต่อรองราคาเป็นครั้งสุดท้าย เพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด แนะนำให้เข้าไปด้วยความสุภาพ อ่อนน้อม และจริงใจ เจ้าของที่ดินจะสัมผัสได้
✅🎗️ อย่าลืม! 🎗️✅ ถามว่าทำไมถึงขายที่ดิน เพราะถ้าเค้าร้อนเงิน เราอาจจะได้ที่ดินที่ถูกลงไปอีก (ในกรณีของผม ที่ที่ผมซื้อนั้น ข้างบ้านบอกว่า เค้าขายให้ผมเพราะเค้าอยากได้เพื่อนบ้าน เค้าเห็นผมไม่ใช่นักลงทุน ไม่อยากให้เอาไปสร้างบ้านเช่า)
Step 4: Landing on the Perfect Plot (ได้ที่ดินที่ถูกใจ)
อย่างที่บอกก่อนหน้านี้ สรุปผมได้ที่ดินขนาด 180 ตารางวา ราคาไม่ถึง 1.5 ล้าน ใกล้ทั้งโรงพยาบาลชื่อดังของระยอง ใกล้โรงเรียน ใกล้ร้านสะดวกซื้อจำนวนมาก แต่อย่างที่บอกไม่มีอะไรได้มาฟรีๆ ที่ดินที่ผมได้มานั้นมีข้อจำกัดใหญ่ๆอยู่ 1 ประกาศคือ ถนนเข้าบ้านกว้างประมาณ 4 เมตร กล่าวคือ เป็นถนนทางเดียว (one-way) ยาวประมาณ 100 เมตร แต่ผมก็คิดว่าไม่เป็นไรเพราะผ่านเพื่อนบ้านแค่ 3 หลังเท่านั้น อีกประการนึงคือตอนผมซื้อนั้นถนนรอบๆเป็นถนนคอนกรีตหมดแล้ว แต่ 100 เมตรดังกล่าวยังเป็นถนนดินอยู่เลย (แต่ไม่เป็นไร กว่าผมจะสร้าง มันก็คงเป็นถนนคอนกรีตแล้วแหละ ^__^)
✅🎗️ อย่าลืม! 🎗️✅ อย่าลืมตรวจสอบหลักเขต (หาหมุดจริง) ให้เจอด้วยนะครับ เพื่อป้องกันไม่ให้ที่ดินที่เราซื้อ มีขนาดเล็กลงภายหลังนะครับ
Step 5: Securing a Loan (เกี่ยวกับธนาคาร)
ผู้คนส่วนมากไม่รู้ว่า ธนาคารก็สามารถปล่อยกู้ซื้อที่ดินได้ด้วย ^__^
ตอนที่ผมซื้อที่ดินนั้น ผมติดต่อหลายธนาคารมาก และ 2 ธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อให้กับที่ดินได้ (และดอกเบี้ยไม่แพง) นั้นมี 2 ธนาคารด้วยกันคือ ธนาคารไทยพาณิชย์ และ ธนาคารกรุงเทพ ซึ่งดอกเบี้ยในช่วงนั้นผมจำได้ว่าอยู่ประมาณ 9%–12% (ใครจะกู้ในปัจจุบัน ต้องไปสอบถามอีกทีนะครับ อีกประการนึงซึ่งผมไม่แน่ใจว่าเกี่ยวหรือไม่คือ ผมทำงานในบริษัทที่ดีและมี contact กับธนาคารทั้งสองที่นะครับ)
✅🎗️ อย่าลืม! 🎗️✅ ถามธนาคารว่าถ้าซื้อประกันชีวิตมีดอกเบี้ยพิเศษหรือไม่ ถ้ามีคุณก็ลองประเมินดู ผมแนะนำให้ทำประกันแบบจ่าย 1 ครั้งคุ้มครอง 10 ปี เพราะจะสามารถนำไปลดภาษีเงินได้ (ถ้าฐานภาษีสูง ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจครับ)
✅🎗️ อย่าลืม! 🎗️✅ อยากลืมศึกษาเรื่องประเภทของโฉนดที่ดินนะครับ ผมแนะนำว่าควรเป็น โฉนดที่ดินตราครุฑสีแดงหรือนส.4 นะครับ จะได้ไม่มีปัญหาในอนาคต
✅🎗️เรื่องที่ควรรู้ 🎗️✅ ดอกเบี้ยจากการซื้อที่ดินนั้น ไม่สามารถนำมาลดหน่อยภาษีได้ ซึ่งไม่เหมือนดอกเบี้ยบ้านนะครับ
✅🎗️อีกเรื่องที่ควรรู้🎗️✅ ถ้าคุณไม่มีที่ดินมาก่อน แล้วต้องการกู้ซื้อที่ดิน พร้อมกับสร้างบ้านเองนั้น อาจจะเป็นเรื่องไม่ง่ายอย่างที่คิด คุณต้องมีเงินเดือนมากกว่ากรณีทั่วๆไปอย่างมาก เพราะธนาคารอาจจะปล่อยเงินให้คุณแค่ 50%-70%
ผมได้เขียนเกี่ยวกับการใช้ Data Analytic มาช่วยตัดสินใจกำหนดจำนวนเงินที่จะผ่อนบ้าน ถ้าใครสนใจ Click ได้ที่ Link ด้านล่างนะครับ
Step 6: Finalizing the Purchase (การซื้อขาย)
ในขั้นตอนนี้ ผมคิดว่าไม่ได้ยากอะไร แค่ทำตามที่เจ้าหน้าที่ธนาคารแนะนำก็พอ แต่สิ่งที่ผมอยากแชร์มีด้วยกัน 2 เรื่องคือ
1. ลางานไปทั้งวัน หรืออย่างน้อยๆก็ครึ่งวัน: ขั้นตอนการซื้อ-ขายในสำนักงานที่ดินนั้นกินเวลาหลายชั่วโมง นอกจากรอคิวนานแล้ว เรายังมีเอกสารมากมายที่ต้องเซ็นด้วย
2. เตรียมเงินสำรองไว้ซัก 5% ของมูลค่าที่ดิน เพราะคุณต้องโดนค่าธรรมเนียมอะไรมากมาย ( ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าอาการแสตมป์, อีกมากมาย) เตรียมเหลือไว้ดีกว่าขาด ^__^
ผมได้รวบรวมประสบการณ์ ข้อคิด และสิ่งที่ผมได้เรียนรู้มาจากการซื้อที่ดินแปลงแรกมาแบ่งปันให้ทุกคนแล้วนะครับ หวังว่าจะเป็นประโยชน์ ใน Episode ถัดไปจะพูดถึงการซื้อที่ดินแปลงที่สองนะครับ ซึ่งเป็นแปลงสุดท้ายก่อนผมจะสร้างบ้านครับ เกริ่นไว้ก่อนเลย ว่าผมได้ราคาต่ำกว่าแปลงแรกเป็นอย่างมาก ฝากติดตามด้วยนะครับ
และฝากติดตามผลงาน บทความอื่นๆของผมได้ตาม link ด้านล่างนะครับ ขอบคุณครับ ^__^
Please feel free to contact me, I am willing to share and exchange on topics related to Data Science and Supply Chain.
Facebook: https://web.facebook.com/DonatoStory
Medium: https://medium.com/donato-story
Linkedin: linkedin.com/in/nattapong-thanngam
