3 fausses croyances que toute personne intéressée par l’immobilier devrait éradiquer au plus vite

L’immobilier attire toujours plus de convoitises et d’intérêts, mais gare aux grandes promesses.

Vous êtes nombreux à vous intéresser à l’investissement immobilier.

Peut-être désirez-vous transmettre un héritage ? Ou bien vous aspirez à vous constituer un patrimoine sans prendre trop de risques.

Pour les anciennes générations, devenir propriétaire représentait l’ascension sociale.

Aujourd’hui, l’immobilier apparait comme LA solution pour se créer un complément de revenus.

En effet, le web fourmille de Youtubeurs qui promettent à leur audience l’indépendance financière avec une méthode clé en main. Devenir millionnaire en très peu de temps sans effort ! (je signe où ?) Les vendeurs de rêves comme j’aime les appeler.

Selon moi, il manque un facteur essentiel dans leur équation, c’est vous ! Ce qui fait votre singularité, votre projet de vie. Si je vous demande :

Qu’est-ce que le logement évoque chez vous ?

Si vous êtes entrepreneur, les mots mobilité, flexibilité, liberté vous sont certainement familiers.

Ces dernières décennies, nos modes de vie ont beaucoup changé. Êtes-vous certains de ne pas déménager dans les 5 OU 10 ans à venir ? Vos revenus vont-ils augmenter ou risquent-ils de stagner ? Qu’allez-vous faire de votre logement récemment acquis si vous devez changer de département ou partir travailler à l’étranger ?

Ce sont des questions essentielles, cruciales pour décider comment investir. Il s’agit de déterminer une stratégie patrimoniale.

C’est LA première étape pour débuter dans l’immobilier avant les vidéos YouTube ou l’entretien chez votre banquier.

En effet, il faut garder à l’esprit que votre premier investissement aura un impact sur vos revenus futurs et donc sur votre pouvoir d’achat, mais aussi sur vos prochains projets immobiliers.

Si vous empruntez au maximum de vos capacités lors de votre premier investissement pour financer par exemple votre résidence principale, les chances que votre banque vous prête à nouveau pour un investissement locatif seront extrêmement faibles.

Je n’ai pas dit impossible, car cela va dépendre de l’évolution de vos revenus et de votre capacité à fournir un apport.

Cependant, l’intérêt dans l’investissement locatif est de préserver son épargne et d’emprunter au maximum notamment avec une durée maximum. C’est ce qu’on appelle bénéficier de l’effet de levier.

Je vois déjà poindre l’esprit frondeur de certains, la question de débuter par l’achat d’une résidence principale est sensible et mériterait un article dédié.

Quoi qu’il en soit, au cours de mes 19 années d’expérience en tant que conseillère en immobilier, mes croyances sur la propriété ont été bouleversées. À commencer par le sujet de l’héritage et la transmission.

1re fausse croyance : La question de l’héritage

Savez-vous qu’avec le vieillissement de la population, la transmission du patrimoine intervient en moyenne aujourd’hui à partir de 85/90 ans. La succession théorique se fait donc en faveur d’enfants ayant 50 ans et plus. Ils sont eux-mêmes souvent déjà propriétaires de leur propre résidence et supportent leurs charges personnelles. De plus, tandis que le système des pensions de retraite rétrécit comme peau de chagrin, le coût de la médicalisation de fin de vie lui augmente. Ce qui rend caduc tout espoir de transmission.

Ajoutez à cela les familles recomposées, se pose alors la question de la succession égalitaire entre les enfants nés d’unions différentes. Tout le monde se souvient encore de la succession médiatisée de Johnny HALLYDAY.

2e fausse croyance : La question de transmission

Ça n’a échappé à personne, la composition familiale depuis les années 1980 a changé. Selon l’INSEE, en 2019, 66,7 % des enfants vivent au sein de familles traditionnelles, 24,3 % au sein de familles monoparentales et 9 % au sein de familles recomposées. Ces derniers représentent 723 000 familles françaises. Ainsi, dans ce nouveau contexte, la question d’héritage n’est plus au centre de leur inquiétude, mais plutôt la volonté de transmettre un capital social en investissant dans les meilleures écoles pour leurs enfants. Au bonheur des propriétaires de biens à proximité de ces prestigieuses écoles qui pour le coup se sont réellement enrichis. En effet, en plus des frais de scolarité élevés, ces familles doivent financer le logement de leurs enfants étudiants. Soit en louant des studios soit en achetant pour les plus aisés. Ainsi, sur Paris, la mention « sectorisé Henri IV » dans les annonces immobilières était considérée comme le Saint Graal.

3e fausse croyance : Devenir millionnaire

Si votre objectif est l’indépendance financière, je dirais que l’erreur à ne pas commettre c’est de croire que l’immobilier vous permettra de tirer des revenus sans le moindre effort. Et c’est la conseillère en location qui vous le dit !

Contrairement aux publicités que l’on peut voir sur YouTube, où l’on vous promet de vous enrichir en un temps record, le parcours de l’investisseur locatif est loin d’être un long fleuve tranquille. Avant de réserver vos vacances au soleil, vous devrez passer par différentes étapes et savoir éviter les écueils. Vous devrez réfléchir :

– au choix du bail, vide ou meublé

– à la fiscalité (Micro foncier, régime réel, LMNP, LMP, SCI)

– à la localisation du bien,

– rechercher et effectuer les visites.

– gérer les travaux,

– gérer le locataire.

C’est pourquoi, pour bien investir, je vous recommande en premier lieu de commencer par vous former. Ne pas négliger les points juridiques et techniques, la fiscalité.

Même si vous faites le choix de déléguer et de faire appel à des prestataires (gestionnaire, conciergerie privée, etc.) Sachez que vous serez toujours amené à prendre des décisions en dernier ressort. Vous devrez anticiper les problèmes, être réactif.

Gardez à l’esprit que l’immobilier est une entreprise humaine avant tout, qu’il s’agisse du locataire ou du gestionnaire. Ce dernier souvent faiblement rémunéré par rapport aux tâches fastidieuses qu’il devra assumer pour vous. C’est donc un projet qui demande de l’attention et du temps. Un coût supplémentaire si vous optez pour des prestataires. No pain, no gain! On est loin du tableau de rêve vendu sur internet ou de La semaine de 4 heures de Tim Ferris.

Bilan personnel

Vingt ans plus tard, riche de mon expérience professionnelle et personnelle, je me rends compte que ce que je croyais vrai dans le passé, ne l’est plus forcément aujourd’hui.

La raison qui m’a poussé à investir dans l’immobilier quand j’avais 20 ans était le besoin de sécurité, me mettre à l’abri. Aujourd’hui, l’idée de rester dans la même demeure pour toute une vie est loin de me sécuriser. Je me prends à rêver de voyages et d’un ailleurs ou l’herbe serait plus verte.

Et pour vous, qu’est-ce que le logement évoque chez vous ? Vous êtes-vous donné le temps de la réflexion avant de vous engager dans un investissement immobilier ?