Acheter ou louer sa résidence principale ? La vérité est ailleurs…

C’est une question vieille comme le monde. Pourtant le débat revient sans cesse au centre des préoccupations des français et suscite toujours autant de controverse.

En tant que professionnelle de l’immobilier, j’ai souvent été sollicité à répondre à cette problématique. C’est pourquoi, je vous partage dans cet article mon angle de vision et vous suggère de chercher la réponse là où vous ne l’attendez pas…

Doit-on payer un loyer à fond perdu puisque le bien ne nous appartient pas ou acheter sa résidence principale en s’endettant ? Quels sont les coûts réels d’une résidence principale ? Ne vaut-il pas mieux rester locataire et acquérir une résidence secondaire ?

D’un point de vue comptable

Oui, l’achat de la résidence principale est un passif.

C’est un investissement qui ne génère aucun revenu, donc pas de rendement.

Lorsque l’on devient propriétaire de sa résidence principale cela signifie que les charges inhérentes au bien seront totalement à notre charge. C’est également vrai pour les travaux.

Par ailleurs, si le bien est situé dans un marché dit « tendu », généralement la mensualité du crédit est supérieure au montant d’un loyer.

De plus, vous devenez redevable d’un impôt supplémentaire : la Taxe Foncières.

Enfin, sur le plan bancaire, il faut tenir compte du taux d’endettement du foyer. Cela représente le seuil à ne pas dépasser pour préserver votre reste à vivre et votre capacité à continuer à épargner. Détail qui a toute son importance et nécessite la plus grande vigilance.

Comment savoir si vos revenus vont augmenter ou stagner au cours de votre carrière ? La crise liée à la pandémie du Covid 19 illustre bien les aléas de la vie qu’on ne peut prédire. Vos projets professionnels peuvent changer. Ce sont autant de facteurs inconnus qui doivent être inclus dans votre équation d’investisseur. L’idéal étant de se laisser une marge en choisissant de ne pas s’endetter au maximum de ses capacités.

Pour toutes ces raisons, si l’on raisonne d’un point de vue purement comptable, on peut dire que l’achat d’une résidence principale est un mauvais calcul.

C’est la théorie défendue par Robert KYOSAKI dans son célèbre ouvrage « Père riche, père pauvre ».

Pour ma part, je pense que même d’un point de vue comptable le tableau n’est pas tout noir.

Je m’explique : certes vous dépenserez plus dans le remboursement de votre crédit en comparaison d’un loyer mais en réalité la mensualité du prêt en dehors des intérêts et de l’assurance constitue votre épargne. Vous capitalisez sur votre futur.

Oui la résidence principale ne génère aucun revenu d’exploitation par contre à la revente, vous obtiendrez un rendement exonéré d’impôts très attractif que vous aurez du mal à obtenir en restant locataire avec une épargne de type livret A.

Oui les travaux et charges seront entièrement à votre charge mais ce sont des frais qui contribuent à rendre votre cadre de vie agréable et cela permet de valoriser votre bien. C’est donc un retour sur investissement.

Sur un plan philosophique, cela revient à considérer le verre à moitié plein.

Ceci étant dit, faut-il raisonner uniquement comme un comptable ?

Doit-on mener sa vie de manière entrepreneuriale ?

Nous avons tous des objectifs de vie, une histoire personnelle.

Si l’on prend le temps de réfléchir, l’investissement est un moyen d’atteindre un projet de vie, ce n’est en aucun cas la finalité.

Le rendement à tout prix n’a aucun sens s’il n’y a pas un rêve qui se cache derrière.

Pour certains, le goût du luxe et collectionner de beaux objets seront leurs motivations premières, la possibilité de se payer de beaux voyages, pour d’autres prendre sa retraite à 40 ans etc…..

Si votre objectif de vie à vous c’est de vivre dans une maison avec jardin, de pouvoir inviter votre bande d’amis à un weekend barbecue et de pouvoir vous projeter plus tard, entourés de vos enfants jouant dans le jardin ou au bord de la piscine, pendant que vous serez en télétravail dans votre bureau. En quoi est-ce un mauvais calcul ? Si c’est votre kif où est le problème ? Voilà un projet qui a du sens, qui vous aura demandé au départ un effort d’investissement mais dont les bénéfices sont bien plus grands.

Et même d’un point de vue entrepreneurial, cela a du sens. Tous les plus grands consultants en développement entreprise désapprouvent la productivité maximale au détriment de sa vie.

Dans son livre « Free to focus » Michael Hyatt (fondateur et PDG de Michael Hyatt & Compagny) l’explique très bien : garder en tête son objectif initial dans son travail pour arriver au final à se dégager du temps et de l’énergie pour ce qui compte le plus pour nous.

Ainsi, pour reprendre l’exemple de la maison, si ce qui compte le plus pour vous au départ c’est de profiter de vos proches, de voir vos enfants grandir dans un cadre de vie agréable; alors vous avez raison d’acheter votre résidence principale.

Au delà de la pierre, l’acte d’achat est effectivement le temps des transactions, des compromis pas uniquement financiers mais affectifs. C’est un engagement avec des conséquences pour vous et votre entourage. Au delà de l’argent, c’est un choix de vie.

Si votre “kif” est de voyager dans des endroits paradisiaques, ou faire le tour du monde, en effet vous aurez besoin de revenus confortables, l’investissement locatif dans ce cas sera la réponse la plus appropriée pour vous, vous obtiendrez un “cash flow” rapidement.

Tout dépend de votre profil, votre histoire et votre projet de vie. C’est pourquoi je pense que la réponse attendue ne se trouve pas dans les chiffres.

Alors à la question doit-on acheter ou louer sa résidence principale ? Je répondrais : suivez votre cœur. Et posez-vous la bonne question : Quelle est mon projet de vie ?

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