以房養老到底是什麼?

以房養老他的全名其實叫做「商業型不動產逆向抵押貸款」，簡單來說過往我們買了房子，向銀行借款，繳了房貸，現在反向操作，將房子抵押給銀行，約定一個貸款年限(通常為20年)，銀行每個月給付新台幣給你。

這裡要注意，房子只是「抵押」給銀行而不是「過戶」給銀行，所以房屋的所有權人仍然是屋主。

一旦到期，到時候銀行會把你的房子當成拍賣房屋來清償貸款，如果有剩餘，還是會交給繼承人。

或者最後想要把房產買回來，把貸款本金和利息全部清償完畢，房產就歸屬屋主或者繼承人所有。

我想針對以房養老會帶來的幾個問題做一個簡單的探討

1. 長壽風險
   從民國96年時的78.4歲增至109年80.9歲，國人的壽命是越來越長壽，假如約定年限到期，對於以房養老的人來說，他少了一部分的現金流，若對銀行來說，又不能強制把住在裡面的人趕走，最糟糕的情況就是，銀行擁有了房子的產權，卻不能做任何動作。
2. 房價風險
   銀行願意給付多少新台幣跟年期，是決定與房子擁有多少的價值，以及核貸的成數，都會影響到給付的金額，對於房價來說，最重要的可能就是路段，是不是開發區，雖然銀行有專業的估價師，但在未來20年30年的轉變，房價的漲跌福，是誰要承擔呢？
   若在給付期間，房價大幅度上漲，這時候對於屋主來說相對不利，到期時雖然會拍賣房產，有餘額仍會給繼承人，但對於長輩可以養老的新台幣相對就少了；但若房價大幅度下跌，銀行所約定的金額與年期，如果超過房價會不會有問題？
3. 繼承問題
   以房養老的對象是60歲以上的人，這些人的年紀接下來可能面臨到分年贈與或是繼承的問題，可能造成財產分配不均，又或者下一代對於房子是有所期待，對房子有紀念價值想要保留，未來若想要保留房子勢必要清償貸款，下一代是否能力負擔又是另外一個問題。

那可以怎麼樣解決呢？

下一篇我們來講不動產信託，如何讓長輩活得安心有保障，下一代放心輕鬆繼承。

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