Ein Haus mieten oder doch besser Eigentum kaufen?

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GOKONG

7 min readJul 11, 2019

Die Schweiz ist traditionell ein Land der Mieter, 59% der Haushalte mieten ihr Eigenheim. Diese Quote ist jedoch im ganzen Land sehr unterschiedlich und reicht von 38% im Jura und Wallis bis 78% in Genf und gar 83% in Basel-Stadt.¹

Ein Grund für den hohen Anteil an gemieteten Immobilien ist, dass es mehrere potenzielle Barrieren für Wohneigentum gibt, darunter hohe Hauspreise und strenge Hypothekenanforderungen. Der Hypothekenmakler Moneypark behauptet jedoch, dass es in der Schweiz aufgrund der niedrigeren Zinssätze nun billiger ist ein Haus zu besitzen als eines zu mieten.² Für einige Leute ist der Kauf eines Hauses ein natürlicher nächster Schritt, der auf die Miete eines Objekts, der Sicherung eines stabilen Arbeitsplatzes und der Gründung einer Familie folgt. Die Schweiz weist die niedrigste Wohneigentumsquote in Europa auf, während rund die Hälfte aller Europäer ein Eigenheim besitzen. Zudem mieten in der Schweiz viele Menschen ihr Haus in Langzeitdauer, wobei einige Mieten 20 Jahre oder länger dauern.³

Gründe, ein Haus zu mieten

Menschen mieten ein Haus aus vielen verschiedenen Gründen. Einige der häufigsten sind:

- Planung eines erneuten Umzugs innerhalb weniger Jahre oder gar früher

- Arbeitsplatzunsicherheit und generelle Unsicherheit

- Flexibel sein, um schnell in einen anderen Bereich zu wechseln, wenn ein neuer Job
oder ein anderer Grund vorliegt

- Reisen

- Sich keine Hausanzahlung leisten können

- Hohe monatliche Hypothekenzahlungen und Eigenheimkosten

- Sorgen betreffend Volatilität des Immobilienmarktes

Gründe ein Haus zu kaufen

Oft entscheiden sich die Menschen aus folgenden Gründen für einen Hauskauf:

- Das Gefühl, dass dies im Leben ein wichtiger Meilenstein ist

- Der Wunsch ein Erbe zu haben, das man den Kindern hinterlassen kann

- Das Bedürfnis nach Sicherheit in den eigenen vier Wänden. So kann der Landbesitzer
im Gegensatz zu einem Vermieter nicht erwarten, dann man wieder auszieht

- Der Wunsch sich langfristig in einer Gemeinschaft niederzulassen

- Die Hoffnung, dass das eigene Zuhause im Laufe der Zeit an Wert gewinnt

- Der Wunsch sich sein Traumhaus zu erschaffen und jedes Zimmer nach eigener
Vorstellung dekorieren oder grössere Renovierungen durchführen zu können

Für viele Menschen ist die Entscheidung, was besser ist, nicht eindeutig. Denn sowohl das Mieten als auch der Besitz haben ihre Vor- und Nachteile. Hier ein paar Punkte, die dir helfen sollen, zu entscheiden, was für dich das Beste ist.

Die Kosten für Miete versus Eigentum

Einige Leute sagen, dass das Zahlen von Miete dem Wegwerfen von Geld gleichkommt. Diese Leute vergessen aber oft, dass selbst wenn sie ihre Hypothek bezahlt haben, immer noch Kosten gedeckt werden müssen, die Mieter nicht bezahlen müssen.

Natürlich werden die Mieter nie aufhören, ihre Miete zu zahlen, aber wenn jemand ein Haus besitzt, muss er auch nach erfolgter Abzahlung der Hypothek weiterhin für Wartung, Reparaturen, Steuern, Versicherungen und andere Kosten aufkommen. Eine Miete kann monatlich CHF 1'350.- betragen, während sich die Kosten für eine Hypothek einschliesslich der zusätzlichen Rechnungen schnell mal auf CHF 2'300.- pro Monat belaufen und dies ohne grössere Reparaturen.

Zudem gibt es bei einem eigenen Haus immer etwas Besonderes, das Pflege erfordert. Von der Dachreparatur über die Rasenpflege bis hin zur Hausratversicherung kann es so schnell teuer werden. In der Schweiz sind auch die Anschaffungskosten beim Kauf eines Hauses höher als anderswo. Zu diesen Kosten zählen:

- Notarkosten

- Grunderwerbsteuer

- Eintragung der Urkunde beim Grundbuchamt

Alle diese zusätzlichen Kosten können laut der Website Expatica⁴ bis zu ca. 5% des Kaufpreises betragen.

Bei Miete eines Objekts muss in der Regel nur die Kaution und die erste Monatsmiete im Voraus bezahlt werden. In einigen Gebieten sind die Mieten jedoch hoch, insbesondere in den Städten. Im Kanton Zug liegt die Durchschnittsmiete beispielsweise über CHF 1'800.-, verglichen mit einer Durchschnittsmiete von CHF 1'306.- für die ganze Schweiz.⁵

Bei der Entscheidung, ob du mieten oder kaufen möchtest, ist es daher hilfreich die gesamten Wohneigentumskosten jetzt als auch in Zukunft mit den Mietkosten zu vergleichen und zwar basierend auf den aktuellen Inflationsraten für Wohnungs- und Mietpreise.

Wie oft hast du vor, umzuziehen?

Wenn du Abenteuer liebst und Veränderungen willkommen heisst, kannst du alle paar Monate oder Jahre umziehen und dich an verschiedensten Orten auf dem Globus an den neuartigen Möglichkeiten erfreuen, entweder in deinem Heimatland oder gar auf der ganzen Welt. Wenn du zur Miete in deinem Zuhause wohnst, ist es viel einfacher umzuziehen, besonders kurzfristig. Alles, was du tun musst, ist deine Kündigung einzureichen und dafür zu sorgen, dass deine Sachen in dein neues Zuhause transportiert werden.

Wenn du hingegen ein eigenes Haus oder eine Wohnung besitzt, ist der Umzug nicht ganz so einfach und zudem normalerweise einiges teurer. Es kann zu Immobiliengebühren und steuerlichen Auswirkungen kommen.

Es kann auch einige Zeit dauern, um dein Haus zu verkaufen und möglicherweise musst du einiges an Geld ausgeben, um es auf Vordermann zu bringen, um so die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, es zu dem Preis verkaufen zu können, den es wert ist. Dabei ist es nicht ungewöhnlich, dass Menschen CHF 3'000.- bis CHF 10'000.- ausgeben, um marktfähig zu sein. Das können Kosten für Malerarbeiten, neue Bodenbeläge oder andere Optimierungen der Immobilie sein.

Im Allgemeinen gilt: Je grösser die Immobilie, desto höher sind die Umzugskosten, egal ob Mietobjekt oder Eigentum. Laut der Schweizer Firma MOVEU kostet der Umzug von einer 6,5-Zimmer-Wohnung fast doppelt so viel wie jener einer 3,5-Zimmer-Wohnung.⁶

Hast du die nötigen Mittel, um einen Hausbesitz für dich erschwinglich zu machen?

Wenn du eine angemessene Anzahlung leisten kannst, ist es wahrscheinlicher, dass du in der Lage bist, sowohl die Hypothek zu sichern als auch die Kosten für das Eigenheim zu bewältigen.

Wer sein Haus von Anfang an mit Eigenkapital finanziert ist in einer besseren Position und kann mit allen Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt fertig werden. Auf dem heutigen Schweizer Immobilienmarkt stellen die meisten Menschen sicher, eine Anzahlung von mindestens 20% leisten zu können. Viele Menschen werden wohl aber einen höheren Betrag benötigen und und dies bewusst auch so wollen. Das bedeutet, dass beim Kauf eines Hauses im Wert von CHF 300'000.- eine Mindestanzahlung von CHF 60'000 nötig ist. Hinzu kommen zusätzliche Mittel für Anwaltskosten, Steuern und Umzug. Und das alles, noch bevor du überhaupt einen Pinsel in die Hand nimmst!

Um eine Immobilie erwerben zu können, braucht es ein gewisses Einkommen. Dies um überhaupt in der Lage zu sein, eine angemessene Anzahlung leisten zu können.

Deshalb ist es wichtig, die für die Wohnkosten zu erwartende Summe im Detail zu kennen. Wenn jemand netto CHF 3'500.- zur Verfügung hat und seine Wohnkosten CHF 2'600.- betragen würden, wäre es sehr wahrscheinlich, dass sich diese Person in Folge die Lebensgrundlage wie Lebensmittel und Transportkosten nur noch schwer leisten könnte.

Eine Möglichkeit, diese Herausforderung anzugehen, besteht darin, die Anzahlung zu erhöhen, so dass in Folge die monatliche Hypothekenzahlung niedriger ausfällt. Einige Menschen setzen sich daher das Ziel, eine 50%ige Anzahlung leisten zu können und mieten ihr Haus solange, bis sie diesen Betrag aufbringen können.

Hast du einen Notfallfonds?

Es gilt die Regel, dass man ein Ersparnis von 3 bis 6 Monatslöhnen oder gar mehr auf der Seite haben sollte. Das ist ein notwendiger Puffer, um in einer Ausnahmesituation, etwa dem Arbeitsplatzverlust, Krankheit oder einer anderen einschneidenden Situation, die Familie und das eigene Vermögen schützen zu können. Wer eine solche Notreserve angelegt hat, kann trotz solchen Umständen immer noch alle Rechnungen rechtzeitig bezahlen. Dies ist besonders dann wichtig, wenn man ein eigenes Haus besitzt.

Hausbesitzer müssen ihre Hypothek und die anfallenden Rechnungen immer bezahlen, auch dann, wenn sie ihren Job verlieren, sich das Bein brechen oder einen älteren Verwandten pflegen müssen. Hausbesitzer stehen auch in der Pflicht, jeweils das für Reparaturen erforderliche Geld auftreiben: Fenster, Dächer, Heizungen, Böden und Möbel müssen eines Tages alle ausgetauscht werden und dies oft zur ungünstigsten Zeit. Ein Notfallfonds schützt dich davor, dein Haus aufgrund eines solchen kurzfristigen Notfalls verkaufen zu müssen und ermöglicht es dir, einen längerfristigen Sturm zu überstehen.

Ein Notfallfonds ist aber auch dann nützlich, wenn du in deinem Haus zur Miete wohnst. So hilft dir diese Finanzreserve die Miete zu decken, solltest du deinen Job verlieren oder unvorhergesehene Kosten begleichen müssen. Kosten, die dich andernfalls hindern könnten, deine Miete zu bezahlen.

Was passt besser zu deinem Lebensstil?

Diese Frage ist sehr subjektiv und deine Gedanken und Meinungen werden sich von denjenigen deines Nachbarn unterscheiden. Leute, die gerne reisen, sagen vermutlich, dass Wohneigentum aus ihrer Sicht problematisch ist, weil sie nicht ihre Wochenenden und Feiertage mit Wartung und Reparatur verbringen möchten.

Andere hingegen werden wohl sagen, dass Wohneigentum mehr Positives als Negatives mit sich bringt. Menschen sind nun mal verschieden. Sie haben unterschiedliche Hoffnungen, Erwartungen und Träume für ihr Leben und die unterschiedlichsten Vorstellungen davon, wie viel sie bereit sind zu investieren, um diese Träume in die Realität umzusetzen.

Wo möchtest du wohnen?

Die Wohnkosten variieren je nach Stadt und Region erheblich. Möglicherweise möchtest du in der Nähe deiner Arbeitsstelle wohnen, damit du mit dem Velo dorthin radeln kannst und mehr Zeit für deine Interessen ausserhalb der Arbeit zur Verfügung hast. Jedoch kann es sein, dass die Preise auf dem Immobilienmarkt in dieser Region derzeit überbewertet sind. In diesem Fall ist es sinnvoller etwas zu mieten, zumindest kurzfristig. Es kann aber auch das Gegenteil der Fall sein. So kann es etwa kostengünstiger sein, in der von dir gewählten Gegend ein Haus zu kaufen anstatt es zu mieten. Ob eine Immobilie gemietete oder gekauft werden soll, kann somit sind abschliessend beantwortet werden, sondern ist jeweils abhängig von den aktuellen Immobilienpreisen der Wohnortwahl.

Mieten oder kaufen?

Die Entscheidung, ein Haus zu mieten oder zu kaufen, ist nicht immer einfach. Neben den finanziellen Aspekten sind noch einige andere Faktoren zu berücksichtigen.

Die diesbezüglich getroffene Entscheidung kann sich im Laufe der Zeit auch ändern. Wenn sich etwa deine Karriere entwickelt, deine Ersparnisse steigen und deine Familie wächst, ist es allenfalls sinnvoll, aus einer gemieteten Unterkunft in ein eigenes Haus umzuziehen.