Arriendos al alza: ¿Qué sectores aumentaron su arriendo?
Análisis de la UF/m2 de departamentos en arriendo 2021–2022
En mayo de 2022 se registró un alza histórica de la tasa de interés de los créditos hipotecarios llegando al 8% en algunos casos. Hemos evidenciado en columnas anteriores ¿Cuánto impacta el alza de las tasas hipotecarias? puede significar un aumento del valor del dividendo de hasta un 42%.
A la par del aumento del dividendo hemos visto alzas sostenidas en los arriendos, en parte debido al alza de la UF, que impacta directamente en contratos de arriendo pactados en dicha moneda, pero también debido a un aumento de la demanda, de hogares que han postergado su decisión de compra.
Dichas alzas, de UF como tasas hipotecarias, han invisibilizado que de forma paralela e independiente, se producen incrementos en los precios de las propiedades que no necesariamente tienen que ver con estos factores. Dichos aumentos o variaciones del valor de las propiedades ocurren por factores extrínsecos y corresponde a lo que se denominan plusvalías. Como vimos en análisis anteriores (estudio de plusvalías), la plusvalía de un departamento de inversión puede llegar hasta un 5,2% anual, es decir, unos $350.000 mensuales, lo que sobrepasa con creces, las alzas de dividendo que llegan a los $100.000 mensuales. Además, las alzas en el dividendo de departamentos de inversión, son absorbidas principalmente por los arrendatarios, por tanto, el negocio inmobiliario continúa siendo rentable.
Con respecto al aumento al precio de los arriendos, existen varios factores que estarían incidiendo en su alza, entre ellos, como ya mencioné, está la UF, pero también está la menor disponibilidad de oferta, debido principalmente a que menos hogares están optando por la compra (ya que por la pandemia y la inflación tienen menos capacidad de ahorro para juntar un pie o porque deciden no endeudarse con las tasas actuales). Este aumento en la demanda de arriendos, está también generando un aumento en el precio de los mismos.
Es por ello, que en la presente columna, buscamos conocer ¿qué sectores han tenido la mayor alza de arriendos? La metodología para conocer cuáles sectores ha aumentado más su precio se basa en el cálculo de la UF/m2, que considera la superficie útil del departamento y no considera el valor de los estacionamientos. Para la comparación estimamos la UF/m2 de cada semestre y analizamos la variación porcentual. La información corresponde al último semestre móvil del 2021 y del 2022.
Resultados
¿Qué sectores están aumentado más sus precios de arriendo? ¿Qué tipo de producto está absorbiendo más estas alzas? En goplaceit.com hemos analizado la oferta y sus características y hemos generado la Tabla 1, en la cual se muestran las mayores variaciones en la UF/m2 de arriendo por comuna y considerando el programa para cada análisis.
Se evidencia que la comuna de La Cisterna encabeza el alza llegando a aumentar sus precios de arriendo en 59%. Esto se debe en parte a un aumento en la demanda de dicho sector, que se presenta cada vez más atractivo para el sector inmobiliario y también para los hogares.
En segundo lugar, se encuentra la comuna de Estación Central, y en general, le siguen departamentos con programas pequeños, que van entre 1 y 2 dormitorios. Con lo cual podemos decir que los departamentos pequeños son los más susceptibles a absorber dichos incrementos.
También destaca el caso de la comuna de Estación Central (Tabla 2), en dónde se han visto los mayores aumentos en el valor de la UF/m2 de arriendo. Una explicación se debe a que gran parte del stock corresponde a departamentos de inversión que aún podrían estar pagando dividendo, por tanto, estos absorbieron el alza en la UF y la traspasaron directo a sus arrendatarios. Sin embargo, esto explicaría solamente el 10% del aumento de los precios, no el 40% reportado.
Un comportamiento similar en términos de precios, lo tiene La Cisterna, además de estar en la cabecera de lista de comunas que más aumentó su UF/m2 de arriendo con el programa Estudio (59%), el resto de los programas también sufrieron aumentos paulatinos. El aumento en la demanda de este sector, producto de un mayor interés de los hogares en vivir en esta comuna ya había sido materia de una columna anterior: Sector sur de Santiago fricciones entre una ciudad nueva y la vida de barrio. En la cual se analizó la aprobación de un nuevo Plan Regulador Comunal, más restrictivo en términos de altura. Dicha conjunción aumento en la demanda y menor oferta, podría estar repercutiendo en los precios.
En la cara opuesta, está la comuna de Santiago (Tabla 4), que ha mostrado un alza mucho menor en sus precios de arriendo. Esto se puede deber a la consolidación del sector, a pesar de tener un gran parte propiedad de inversionistas, la comuna comenzó en los 2000 a ser política de este tipo de construcción, por tanto, sus créditos 20 años después ya están saldados y puede ser uno de los motivos por los cuales su precio no ha mostrado hoy el comportamiento que muestra Estación Central.
Conclusión
Finalmente, del análisis se concluye que las modalidades más pequeñas absorben mayormente los aumentos de precio que evidenciamos para comunas como La Cisterna, Estación Central, Conchalí, San Miguel y Peñalolén. Por otro lado, una segunda conclusión derivada del análisis da cuenta que aquellas comunas con un fuerte stock de la oferta dedicado a la inversión inmobiliaria son más susceptibles a un aumento de precio frente a escenarios de inflación.
