Buscador de Terrenos:

Tomas Cox
Tomas Cox
May 11 · 8 min read

Una nueva herramienta para un infill urbano inteligente

Puntos clave

● La provisión de vivienda en sectores bien localizados es fundamental para mejorar el acceso a la ciudad, sin embargo, encontrar terrenos bien localizados para desarrollo de vivienda en densidad es cada vez más difícil, escasez que encarece el precio del suelo y luego la vivienda final.

● Presentamos un modelo de búsqueda automatizada de terrenos que, a partir de un área de análisis, ofrece combinaciones de predios que fusionados cumplan ciertos mínimos definidos por el usuario (superficie, consolidación, cantidad de predios a fusionar, regularidad geométrica).

El problema

De acuerdo con los datos de la encuesta CASEN, la cantidad de hogares compuestos por una persona o una pareja (sin niños) ha subido de un 18 a un 29% entre 2006 y 2017, mientras que las familias tradicionales (pareja con niños) ha descendido de 42 a 30% en el mismo periodo. Esto ha generado en la última década un cambio en la demanda por vivienda, con mayor preferencia por departamentos en localizaciones céntricas, y menor demanda de casas en sectores suburbanos. A esta transición demográfica, propia de países que están alcanzando el desarrollo, se le asocia también una mayor inmigración y adultos mayores, los cuales también, por lo general, prefieren viviendas de menor tamaño y mejor localizadas.

Este cambio en la demanda, que tiende hacia departamentos en densidad y céntricos, cuando converge con buenos criterios de diseño urbano, implica beneficios para la ciudad ya que disminuye el proceso de expansión urbana, concentrando a los hogares en sectores bien dotados de servicios e infraestructura, reduciendo sus tiempos de viaje y haciendo un uso más eficiente de las oportunidades que provee la ciudad. Además de facilitar la interacción social, tan necesaria para el desarrollo cultural y económico de una sociedad.

Pero esto también implica desafíos para la provisión de vivienda que satisfaga estas necesidades de localización. Encontrar terrenos para desarrollo de vivienda en sectores bien localizados es más difícil que en sectores de expansión, y más bien la lógica es buscar predios que, ya teniendo construcciones, puedan ser reconvertidos para vivienda en mayor densidad. El desarrollo de proyectos de departamento en zonas céntricas implica una búsqueda más fina, manzana a manzana, de predios que además de cumplir con tener una localización atractiva para los hogares, tengan una baja intensidad de uso (construcciones preexistentes) que haga conveniente su compra. Otro factor sumamente relevante es que la estructura predial en muchos casos corresponde a terrenos de 150 a 300 m2, lo cual está muy lejos de lo requerido para un proyecto en densidad (por lo menos 1.500 m2), lo cual implica que es necesario fusionar un conjunto de predios contiguos para “armar” un terreno apto para desarrollo.

Ante esto, en goplaceit.com hemos desarrollado una herramienta que permite procesar información urbana y aplicar algoritmos inteligentes que buscan automáticamente, dentro de un área de análisis, combinaciones de predios preexistentes que cumplan con ciertos criterios mínimos para el desarrollo de un proyecto en densidad.

Buscador de terrenos

Cómo es posible prever, el desarrollo de una herramienta de este tipo requiere una alta cantidad de información. Para esto en goplaceit.com contamos con un catastro sistematizado y georreferenciado de todos los bienes raíces de Chile, además de información relacionada como geometría predial, normativa digitalizada y modelos de valorización.

En resumen, el buscador de terrenos opera de la siguiente forma: recibe un polígono (área de búsqueda) junto con ciertos criterios de búsqueda, y devuelve todos los conjuntos de predios contiguos que, fusionados, cumplen con esos criterios.

El flujo de análisis para esta herramienta, el cual ejemplificamos más adelante, consiste en 4 pasos:

● Definición de un polígono de análisis, que puede corresponder desde una comuna hasta un sector más acotado a unas cuantas manzanas.

● Definición de los criterios de búsqueda de paños, que corresponden a:

o Superficie mínima de predio resultante: la suma de las superficies de los predios a fusionar debe tener una superficie mínima a definir.

o Cantidad máxima de predios a fusionar: se acota al buscador a ofrecer conjuntos de predios con menos de cierta cantidad de predios, dado que conformar un terreno a partir de una fusión de muchos predios puede implicar mayores costos por gestión, incertidumbre legal, entre otros aspectos.

o Consolidación preexistente: considerando que el objetivo es redesarrollar predios que tengan bajo nivel de consolidación previa, se acota la búsqueda a que el conjunto de predios a fusionar tenga menos de cierto nivel de coeficiente de constructibilidad efectivo (división entre superficie construida y superficie de terreno).

o Regularidad geométrica: un mejor predio para desarrollo es el que tiene una forma más regular, evitando formas muy alargadas, o tipo “estella” o con ángulos muy agudos. Para esto se diseñó un indicador que toma valores cercanos a 1 cuando la forma es más regular y cercanos a 0 cuando es más irregular.

● Ejecutar el buscador de terrenos: modelo que busca automatizadamente las mejores combinaciones de predios que cumplen con los criterios definidos en el paso anterior.

● Presentación de los resultados: reporte con todas las mejores fusiones posibles de predios contiguos, que cumplen con los criterios señalados. Se entrega un plano con la geometría de cada fusión, sus características (superficie, etc), además de los roles, dueños actuales, dirección y avalúo de los terrenos que las componen.

Este proceso de identificación de un paño que se ajuste a las necesidades del desarrollador es iterativo, es decir, es posible correr el modelo repetidas veces acotando progresivamente los parámetros de búsqueda, hasta encontrar una solución ideal.

Ejemplo de aplicación

Desarrollaremos un ejemplo de aplicación en tres manzanas de la comuna de La Cisterna, entre la Gran Avenida por el poniente, la calles Esmeralda y E. Altamirano por el oriente, Santa Clara al norte y F. Rioja al sur. Las manzanas se encuentran en el sector ZU-2 del Plan Regulador Comunal (PRC) de La Cisterna, el cual permite una densidad de 1.000 personas por Há., una constructibilidad de 3 y altura de 7 pisos. La parte oriente de la manzana sur forma parte de otro sector, ZU-5, que tiene una densidad menor (500 hab/Há) y constructibilidad de 2. De acuerdo con información por parte de desarrolladores conocedores del sector, el PRC había definido la obligación de contar con 3 estacionamientos por vivienda para proyectos en copropiedad, lo cual implicaba una fuerte restricción para el desarrollo de proyectos, en contra de la tendencia mundial que es más bien limitar la cantidad de estacionamientos para fomentar el uso de transporte público y/o activo.

Este sector se encuentra a dos cuadras de la estación de metro Lo Ovalle, y cuenta con una gran dotación de servicios en torno a Gran Avenida, lo cual hace que su desarrollo sea atractivo para densificación.

Las 3 manzanas que forman parte del área de análisis.

A partir de este polígono, extraemos la geometría predial y características de la construcción en cada predio.

Geometría predial (izquierda) e intensidad de la construcción existente en cada predio (derecha).

El área de análisis cuenta con 151 predios, los cuales tienen una superficie media de 375 m2, siendo el predio más chico de 120 m2, y el más grande de 9.764 m2. La superficie construida media en las propiedades es de 160 m2. Cinco de los predios tienen más de un rol (copropiedad), destacando dos predios con edificios de 16, 18 y 33 departamentos.

A partir de la información predial, podemos iniciar la búsqueda seteando algunos parámetros, a modo de ejemplo:

● Cantidad máxima de predios a fusionar: 3

● Superficie Resultante Mínima: 2000

● Coeficiente de Constructibilidad Efectivo máximo: 0.4

● Regularidad Geométrica: 0.9

Es decir, buscaremos paños para los cuales no tengamos que fusionar más de tres predios existentes, que el paño resultante tenga por lo menos 2.000 m2 de superficie, que la suma de las superficies construidas en los predios a fusionar sea menos de un 40% de la superficie del terreno resultante (esto es, un coeficiente de constructibilidad efectivo de 0.4), y por último, una regularidad geométrica relativamente alta (0.9, es decir, que se acerque a una forma cuadrada).

Al ejecutar el algoritmo, este identifica 7 potenciales fusiones:

Las características de cada fusión se detallan en la siguiente tabla:

Considerando que cada una de las siete alternativas presentadas cumple con los criterios definidos para la búsqueda, podemos a continuación profundizar en la verificación de cada una de ellas.

Podemos revisar, por ejemplo, la alternativa 2, la cual suena atractiva ya que requiere únicamente dos predios a fusionar, la consolidación es relativamente baja (0.25), y tiene una forma cuadrada (regularidad geométrica = 1).

Al verificar por Google Maps, se trata de dos viviendas que efectivamente tienen un bajo uso del terreno en comparación a muchas de los predios preexistentes. Al ir por más información, el modelo desarrollado nos arroja los detalles de cada uno de los predios que compondrían esta fusión:

(algunos datos se ocultaron por privacidad).

Podemos ver que una de las propiedades tiene destino Culto, lo cual podemos luego verificar que corresponde a una casa pastoral. A partir de esta información, evaluada para cada alternativa, es posible diseñar un plan de acción para priorizar las gestiones en terreno para la búsqueda de predios para desarrollo.

Conclusiones y trabajo futuro

La herramienta presentada permite evaluar sectores de la ciudad que tengan atractivo por la consolidación de su entorno, pero que a su vez esa misma consolidación dificulte encontrar paños para desarrollo. Las diferentes alternativas de fusión de predios deben ser luego evaluadas y priorizadas con algún criterio probablemente más “blando” o experto, para diseñar una estrategia de gestión directa con los propietarios.

Algunos de los criterios que actualmente estamos incluyendo en próximas versiones, es el año de construcción de cada inmueble, calidad, materialidad y tipo de dueño actual (persona natural, empresa normal o empresa inmobiliaria), los cuales también son importantes, sobre todo considerando que no solo es importante la cantidad construida en el terreno a densificar, sino también las características de esta (por ejemplo, una bodega industrial, versus una casa de material sólido). Creemos que estas variables son de suma importancia, sobre todo al considerar que se debiera priorizar la búsqueda de paños con usos como el industrial o bodegaje, cuyo reemplazo por vivienda en densidad genera un efecto positivo para la ciudad.

Creemos que esta herramienta es un avance y ayuda muy importante para la gestión inteligente del suelo urbano en zonas consolidadas, para abrir el espacio necesario para la producción de vivienda en zonas bien localizadas.

Por último, esta plataforma también permite el cambio de conceptos para la búsqueda de terrenos para el diseño de paños inmobiliarios, comúnmente liderados por una tendencia pasiva de búsqueda donde se evalúan paños que armó un tercero y los mismos paños se mueven ofertados para todos los actores del rubro; a una actitud activa, donde el inmobiliario busca en forma proactiva, quizás aún mejores alternativas con un criterio sistémico y bien definido.

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Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma inmobiliaria GOPLACEIT.COM. Disponibilizamos nuestros análisis para que todos puedan mirar el mundo como nosotros lo estamos viendo. Los datos muchas veces hablan por sí mismos, pero primero te los mostramos.

Tomas Cox

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Tomas Cox

Urbanismo, SIG y Modelos Econométricos sobre el comportamiento del Mercado Inmobiliario. Arquitecto y Doctor en Ingeniería. Profesor de la Chile.

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