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¿Cómo afectan las crisis en el comportamiento de aquellos que buscan cambiarse de hogar?

Omar Miranda
Jul 1 · 7 min read

Hemos visto durante los últimos meses cómo el mundo y en particular nuestra sociedad, ha tenido que adaptarse a un nuevo estilo de vida. Cuarentenas, confinamiento, teletrabajo, distanciamiento físico y otros conceptos que antes no eran tan usados, hoy son comunes y cambian la manera en que la ciudad se comporta.

La movilidad en las ciudades ha cambiado drásticamente debido a las cuarentenas (un buen análisis de sus efectos en Santiago, se puede ver en [1]), esto tiene un impacto directo en cómo se comporta la ciudad y evidencia una gran diferencia con respecto a cómo se planificó. Sin duda que a partir de esto, el mercado inmobiliario, actor principal en la construcción de una ciudad, se ve directamente involucrado.

Por otro lado, las consecuencias económicas en nuestro país debido a la crisis social (Octubre 2019) y actual crisis sanitaria (desde Marzo 2020) también han sido un gatillante importante en el mercado inmobiliario; mercado que históricamente se considera más estable y rentable, hoy está funcionando más lento. Según el Banco Central, en su Informe de Estabilidad Financiera [2], el sector inmobiliario ha tenido un menor flujo de ventas, bajo inicio proyectos nuevos y reducido crecimiento de precios.

Si bien esta situación comenzó post-estallido social, la crisis actual aumentó la incertidumbre económica e incluso afecta directamente el día a día de los trabajadores más directos del mercado: corredoras de propiedades, salas de ventas de proyectos inmobiliarios e inversionistas hormigas; quiénes han visto complicada su situación debido a las restricciones de movilidad y contacto físico (además de otros factores económicos). Si bien, un análisis temprano realizado por nuestro equipo ya mostraba un cambio inicial del mercado regional [3], todo indica que las repercusiones se han seguido profundizando.

En ese sentido, un factor importante como portal tecnológico del mercado inmobiliario, es estudiar cómo este fenómeno se ha visto reflejado en nuestra plataforma. Mostraremos brevemente algunos análisis exploratorios que realizamos considerando la actividad que han realizado nuestros usuarios en los últimos meses.

Usuarios nuevos

Dentro de los elementos importantes que toda plataforma considera dentro de sus relaciones con su público objetivo, es la creación de cuentas nuevas de usuario. En nuestro rubro, generalmente un usuario tiene un ciclo de vida bastante efímero, ya que se crea una cuenta con un objetivo específico (ya sea arrendar, rentar, comprar o vender una propiedad) por lo que constantemente estamos en la búsqueda de aumentar la cantidad de usuarios que utilizan nuestros servicios y su permanencia.

El gráfico anterior muestra la creación de cuentas nuevas de usuarios en Chile — que no se consideran profesionales del rubro — , desde el año 2019. Podemos ver que en octubre e inicios de noviembre, posiblemente debido al Estallido Social, existió una menor cantidad de cuentas de usuarios creadas; sin embargo, si consideramos la tendencia del 2019 entero, no se aprecia que la baja sea netamente atribuible a este evento. Más aún, cuando hacia mediados de noviembre y diciembre esa cantidad aumenta al doble; un aumento estacionario que históricamente hemos visto en nuestro sitio (meses finales e inicios de año) principalmente debido al período estival, el cual es el de mayor demanda, porque, entre otras cosas, finalizan los contratos de arrendamiento de muchas propiedades.

Por otro lado, vemos como la pandemia afectó directamente la actividad del sitio, ya que redujo drásticamente en un par de semanas (mediados de marzo) la creación semanal de cuentas desde el punto máximo (mediados de febrero) a menos de la mitad. Este efecto tan repentino, puede ser atribuible al hecho que en esas semanas, muchos trabajadores y trabajadoras se vieron obligadas a cambiar sus patrones de movimiento, sus hábitos de consumo se vieron afectados y sus prioridades se volcaron a entender la incertidumbre de lo que venía; lo que podría no responder necesariamente a un efecto económico.

Actividad en el sitio

Para visualizar efectos más permanentes en el comportamiento de los usuarios, decidimos analizar su actividad en el sitio durante este mismo período de tiempo; en particular, analizamos las visitas a propiedades que realizan los usuarios, lo que incluye usuarios recurrentes de la plataforma y usuarios nuevos que consideramos en el análisis anterior.

Considerando las visitas a propiedades realizadas entre Julio del 2019 y Junio del 2020, podemos reafirmar el alza de actividad estacional en los primeros meses del año. Este efecto deja aún más claro, el decaimiento de la actividad en los dos puntos que estamos analizando. Primero, debido al estallido social, la actividad en nuestro sitio decayó entre un 35% y 40% (respecto a los meses anteriores) en el mes de octubre, reponiéndose recién a mediados de noviembre. Si bien el período de esta caída fue corto, podemos observar la repercusión inmediata pero a corto plazo que tuvo la crisis social, algo contrario a lo que está pasando ahora.

Por otro lado, debido a la crisis sanitaria, en un par de semanas las visitas decayeron un 33% de golpe (efecto similar a la crisis social), pero se observa que esa baja continuó en los meses siguientes. Este hecho, desde nuestra vista, confirma un poco el hecho de que la crisis económica está presente y ha afectado el mercado inmobiliario local a la baja, tal como indica el Banco Central. Dentro de los meses de abril y mayo, vemos algunas alzas de actividad, que atribuimos a nuestra campaña publicitaria en distintos medios #GoHome. A pesar de esto, la actividad inmobiliaria sigue contraída, esto depende además de la oferta de propiedades disponibles; algo que analizaremos en un post futuro.

Visitas a propiedades en la Región Metropolitana

Finalmente, queremos hacer un acercamiento analizando cómo se dividen las acciones de usuarios entre propiedades de arriendo y venta. Sabemos que son intereses e inversiones completamente distintas, por lo que ambos hitos pueden haber sido afectados de distinta manera.

Para esta parte, realizamos un análisis porcentual de nuestros números, considerando como un 100% el total de visitas recibidas por cada modalidad divididas en las 51 semanas de análisis. Así, una repartición equitativa de las visitas semanalmente corresponde a un 1.96% (lo llamaremos baseline).

En ambos casos, el estallido social mostró una caída mínima de actividad por las siguientes dos semanas. Esto impactó más al mercado del arriendo, probablemente por la incertidumbre a corto plazo ligada al devenir de la ciudad misma. y no a intereses de largo plazo como es el caso del mercado de venta, el que no se aprecia muy afectado, volviendo a su baseline a mediados de noviembre. Cabe considerar que los datos, al estar agrupados semanalmente, presentan fluctuaciones constantes, motivadas por factores externos que modelan el (des)interés colectivo, como noticias tendenciosas o alarmistas sobre el mercado en general o fechas especiales, como año nuevo, navidad o incluso la fecha de paga del salario.

Un efecto más interesante de analizar, se lo debemos a la actual crisis sanitaria. Con respecto al mercado de venta de propiedades, se muestra una baja si consideramos la actividad desde el mes de marzo. Desde un 2.8% de visitas a un mínimo de 0.8% registrado la semana del 22 de Marzo, un poco antes que el Gobierno empezara a decretar cuarentenas. La situación mejoró un poco en las semanas siguientes (en conjunto con nuestra campaña de marketing), pero aún así se mantuvo entre el 1% y 1,6% de visitas semanales durante los meses siguientes. Salas de venta cerradas, corredoras imposibilitadas de mostrar físicamente las propiedades, son algunos de los factores que están ralentizando el mercado de venta.

Por otro lado, el mercado de arriendo también fue a la baja de manera abrupta. Con actividad que va desde el 2,5% al inicio de marzo, hasta mantenerse bajo el 1% durante los meses posteriores, llegando incluso a un 0,5% de actividad. Si bien ya lo hemos comentado, pero la incertidumbre económica, además de los otros efectos generados por esta crisis, afectan de una manera mas fuerte al público objetivo del mercado de arriendo, lo cuál repercute notoriamente en la actividad en nuestra plataforma.

Comentarios finales

Sin duda que ambos escenarios analizados, son eventos que afectan en todo sentido a los distintos actores del mercado inmobiliario. En goplaceit.com, nos encanta generar estos espacios de interacción inmobiliaria, tenemos interés en mostrar y analizar lo que está sucediendo, desde la perspectiva de los datos. Si te interesa algún análisis en particular o deseas comentar acerca de nuestro trabajo, no dudes en contactarnos! Nuestro correo es data [at] goplaceit.com


Referencias

[1] Cuarentenillas, tránsito y (des)control. Centro de la Producción del Espacio (CPE), UDLA. https://producciondelespacio.org/2020/06/19/cuarentenillas-transito-y-descontrol/

[2] Informe de Estabilidad Financiera, Primer Semestre 2020. Banco Central de Chile. https://www.bcentral.cl/areas/politica-financiera/informe-de-estabilidad-financiera

[3] COVID-19 + Estallido social ¿Qué tan vulnerable es el mercado inmobiliario?. Gricel Labbé, goplaceit.com. https://medium.com/goplaceit-datos/crisis-y-mercado-inmobiliario-en-chile-es-el-mercado-del-arriendo-el-m%C3%A1s-vulnerable-e87759cf7ac1

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