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Cambios en las preferencias residenciales de nuestros usuarios ¿La pandemia detonó el interés por las casas?

Estos últimos años han sido bastante particulares, hemos mencionado en otros artículos de Urbanistik cómo la pandemia ha influenciado ciertos cambios de tendencia, nuevas formas de trabajo y sin duda, la actividad económica inmobiliaria. Además, a escala local, recientemente tuvimos cambios económicos que afectan al sector inmobiliario, ya sea provocados procesos político-sociales o directamente cambios en política monetaria [1].

Por lo general las personas cuando escogen una vivienda, tienen claro que están buscando (casa o departamento), en qué región del país, e incluso muchas veces hasta las calles o sector específico. Razones familiares y/o laborales son las que dominan y tienen mayor peso en la elección, entregando mayor claridad en la búsqueda. Aún así, pueden existir situaciones que permitan ampliar la búsqueda o evaluar una realidad distinta a la ya escogida. Es por esto, que queremos analizar cómo se ha comportado el interés de nuestros usuarios en la búsqueda de casa o departamento a lo largo del tiempo.

Análisis general

Los años de análisis corresponden a usuarios de goplaceit.com que contactaron a publicaciones en Chile, entre el 2016 y 2022. Siendo más de dos millones de datos analizados, que representan el interés de una persona de arrendar o comprar la propiedad publicada.

Para tener un panorama general, en el siguiente gráfico se muestra la distribución de contactos a propiedades por regiones. Podemos observar una tendencia bastante marcada en algunas regiones, por ejemplo, como es de esperar en la Región Metropolitana existe un interés abultado por los departamentos por sobre las casas, en más del 85% de contactos en los últimos 7 años (ver Figura 1).

Figura 1: Distribución porcentual de contactos a casas y departamentos por región. Elaboración propia.

Algo similar ocurre en la Región de Tarapacá, Antofagasta y Atacama, regiones que centran su producción en las grandes minerías y puertos, que normalmente sirven como asentamiento de personal por tiempos esporádicos, siendo el arriendo de departamentos lo más solicitado por los usuarios, con un 52%, 70% y 83% de departamentos, respectivamente.

Al sur de la RM, sucede algo distinto, en particular en la sexta y séptima región nuestro usuarios prefieren a las casas por sobre los departamentos, acumulando entre un 70 y 80% de los contactos. Lo mismo ocurre en las regiones del sur extremo, como lo son la X, XI y XII. En las regiones de la Araucanía, Bío-Bío y Los Ríos pareciera que dada su naturaleza más como centros urbanos grandes (Concepción, Valdivia, Pucón), al tener más oferta de departamentos nuestros usuarios muestran un interés hacia ellos entre un 50% y 60% relegando a las casas. Finalmente, en las regiones de Coquimbo y Valparaíso, pareciera que la irrupción de los departamentos es fuerte y acaparan casi dos tercios del interés.

Este breve análisis expositivo, nos muestra la diversidad de intereses que existen en las distintas regiones de nuestro país, cada una con su propias condiciones geográficas y culturales, que además influyen directamente en cómo se aprovecha el suelo, factor relevante a la hora de construir oferta inmobiliaria.

El punto interesante que queremos abordar, es el efecto pandemia y cómo este influyó en la búsqueda de nuestros usuarios. Ya exploramos en otro artículo como se equiparan las búsquedas para casas y departamentos en el Asistente Inmobiliario de goplaceit.com y Banco BCI [2]. Luego de aquel artículo vimos como en los meses siguientes, los usuarios comenzaron a buscar más casas que departamentos, algo contrario a lo que nos dice la historia en la RM.

El interés causado por la pandemia

En paralelo al creciente interés por casas que veíamos en nuestro Asistente Inmobiliario, se producía un efecto similar en el mercado inmobiliario. En medio de la crisis sanitaria, las casas vivieron un alza de precios, a pesar de la incertidumbre y lentitud económica que acontecía. Este análisis se realizó en medio de la pandemia y concluyó que efectivamente, al igual en mercados internacionales, en la RM se vió un alza en la valorización de las casas, llegando a un 8% en aquellas con 3 habitaciones [3].

Lo anterior nos motivó a hacer el siguiente análisis: comparar el interés de comprar o arrendar una casa o departamento, que hayan ocurrido antes y después de la pandemia (considerando como corte el 1 de marzo del 2020). En particular, nos interesa observar la variación porcentual de interés por una vivienda de un tipo o del otro en cada región.

En términos generales si agregamos los porcentajes de preferencia regionales para tener un promedio a nivel nacional, observamos que el interés para casas antes de la pandemia alcanzaba un 41.5% y posteriormente llega a un 49.4%. Es decir, a nivel nacional en promedio, las casas tuvieron un boom del 7.9% de preferencias por nuestros usuarios. Estos valores los podemos observar en la Figura 2, donde el punto representa el promedio de los valores regionales de interés en las dos instancias de tiempo estudiadas. Además, la barra vertical en cada punto, indica a su vez la desviación estándar asociada al promedio.

Figura 2: Agregación regional mediante el promedio de interés de casas y departamentos antes y durante la pandemia, a nivel nacional. Elaboración propia.

El efecto anterior se muestra a escala nacional, agregando todas las regiones, pero si observamos desagregando un poco, es posible visualizar algunos fenómenos más locales. Por eso, para mayor comprensión, en la siguiente visualización agregamos las regiones a nivel de zonas del país, mostrando nuevamente la variación porcentual de contactos a propiedades antes de la pandemia y posterior al inicio de esta.

Figura 3: Interés de nuestros usuarios a casas y departamentos, agregado por zonas. Un punto muestra el valor en el período mencionado (pre y post 1/3/2020). Elaboración propia.

Se puede observar que tanto en la zona del norte chico, norte grande y extremo sur, no existió cambio alguno de tendencia, se mantuvo la preferencia por departamentos en un 68%, 80% y por casas en un 77%, respectivamente en cada Zona mencionada.

Algo distinto ocurre en las zonas restantes, donde efectivamente si se muestra un aumento de interés por casas. En la zona central (V, VI y VII región) el interés aumentó de un 30% a un 42%. En la zona sur del país (XVI, VIII, IX y X región), este aumento fue desde 41.1% pre-pandemia a un 49.5% en el período post inicio de la pandemia.

Finalmente, en la RM también existió un alza en interés a casas, que fue de un 10.7% antes del inicio de la pandemia a un 20.4% posterior a esta (9.7% aumento).

Una de nuestras hipótesis es que producto de la pandemia y la irrupción del teletrabajo, existió gran parte de personas que buscaron migrar de las ciudades a comunas periféricas o incluso otras regiones. Para ello, al parecer las regiones favoritas son la V y VI, quizás dominadas por gente de la RM que busca migrar a un lugar no tan lejano de su trabajo (en caso de tener que asistir presencialmente) o simplemente para mantenerse cerca de su lugar actual, pero con otro estilo de vida.

Finalmente podemos decir que existe una tendencia histórica al alza en las búsquedas de casas, pero que está lejos de superar al interés de arrendar o incluso comprar un departamento. Es cierto que este comportamiento está limitado por la oferta de propiedades disponible, sobretodo la de departamentos en regiones distintas a la Metropolitana o zonas rurales. Sin embargo, creemos que aún así el comportamiento de nuestros usuarios, muestra un interés creciente hacia las casas y que la pandemia ha potenciado de manera instantánea (Figura 4). ¿Cuánto irá a durar este aumento? Los últimos meses del 2021 ya comienza a ir en retroceso, quizás suceda que la vuelta a la presencialidad o normalidad esté haciendo que las casas ya no sean una opción tan llamativa. Quizás en el futuro lleguen alguna otra situación que nos haga interesarnos por una casa alejada de la ciudad, mientras, veremos como el mercado sigue retomando su curso.

Figura 4: Agrupación mensual del interés hacia casa o departamentos en la Región Metropolitana estos últimos 6 años. Se observa el sutil pero significativo aumento por las casas luego de la pandemia. Elaboración propia.

Referencias

[1] https://medium.com/goplaceit-datos/el-boom-inmobiliario-de-las-casas-en-medio-de-crisis-covid-97a246cfba89

[2] https://medium.com/goplaceit-datos/asistente-inmobiliario-radiograf%C3%ADa-a-un-producto-de-goplaceit-com-junto-a-bci-d4e207dd3f5c

[3] https://medium.com/goplaceit-datos/el-boom-inmobiliario-de-las-casas-en-medio-de-crisis-covid-97a246cfba89

Nota: La Región de Ñuble (XVI) está incluida dentro de su región original, Bío-Bío (VIII), por haberse creado en medio de nuestro rango de tiempo de análisis.

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Omar Miranda

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