Ciudad y el atractivo de mercado: análisis de la demanda potencial

Tomas Cox
Tomas Cox
May 31 · 6 min read

Para evaluar la posibilidad de desarrollar vivienda en un sector de la ciudad, es necesario tener certeza de que este sea un lugar que genera interés en el mercado, es decir, atrae la atención de los hogares para comprar vivienda. Hay diferentes atributos urbanos que las personas consideran atractivos al evaluar un sector como alternativa para vivir, entre los cuales se consideran la accesibilidad en general a otros sectores de la ciudad, el equipamiento cercano (comercio, salud, colegios, etc.), la calidad de la urbanización, entre otros atributos, y es necesario entender las preferencias de los hogares para tener una correcta evaluación de un proyecto.

La demanda, entendido como el interés que genera un producto en las personas, y que tiene una traducción en consumo o compra del producto, es generalmente difícil de caracterizar y cuantificar. El otro aspecto del mercado inmobiliario, la oferta, por lo general es más tangible: podemos observar los proyectos que se han desarrollado y que se están desarrollando, catastrar sus características y su localización. Insertar un proyecto de forma exitosa en el mercado implica entender ambos componentes del mercado: la oferta y la demanda.

Entendiendo que la demanda es algo más atomizado e intangible, en goplaceit.com desarrollamos un análisis que permite despejar la componente de demanda, a partir del comportamiento de búsqueda de propiedades de los usuarios del portal, para entender qué sectores de la ciudad tienen más atractivo a partir de las visitas online que hacen los usuarios a las propiedades publicadas en polígonos específicos.

De esta forma podemos, por ejemplo, de manera simple e ilustrativa definir un sector de estudio acotado, seleccionar de nuestra información las propiedades que se han ofertado en ese sector, y luego extraer la cantidad de visitas que han hecho los usuarios al portal a cada propiedad en un periodo determinado.

Sin embargo, sabemos que un número no dice mucho (por ejemplo, concluir que en el sector Alonso de Córdova las propiedades tienen un promedio de 50 visitas por mes), ya que no hay forma de interpretar cómo eso se va a traducir en, por ejemplo, velocidad de ventas para poder definir si un proyecto en el sector va a ser exitoso. Es por eso que en este tipo de análisis se privilegia la comparabilidad entre sectores, para tener algún marco de referencia. Hacemos esta comparación, por una parte, en el tiempo (¿genera este sector más interés que antes?) a través de la cantidad de visitas por semestre, como también en el espacio (¿genera este sector más interés que otros sectores cercanos?), a través de la cantidad de visitas en otros polígonos cercanos.

Un ejemplo: Av. Macul

Para realizar un ejemplo sencillo, tomaremos el eje de José Pedro Alessandri (más conocida como Av. Macul), en la comuna de Macul. Este sector ha tenido un paulatino desarrollo en densidad en los últimos 15 años, que responde a la buena conectividad hacia sectores como Providencia y Santiago centro, en un entorno comercialmente consolidado, y que ha servido como un rebalse de la alta demanda del sector de Irarrázaval en Ñuñoa.

Vista de la Av. Macul hacia el sur

El Plan Regulador Comunal tiene un polígono en torno a Av. Macul de sectores definidos como habitacionales con alta densidad (ZM-1, ZM-2 y ZM-3), que permiten alturas de hasta 25 pisos. El desarrollo de proyectos se ha centrado principalmente en el tramo norte de la avenida Macul, entre Rodrigo de Araya y Escuela Agrícola.

Para realizar nuestro análisis de demanda potencial, vamos a definir 3 polígonos en torno a la intersección de Av. Macul con tres calles: Los Espinos, Quilín y Carlos Casanueva. Estos polígonos los definimos a partir de una isócrona caminable de 5 minutos a la redonda respecto a cada intersección.

El sector de Los Espinos se encuentra en el límite con la comuna de Ñuñoa, más cercano a sectores intensivos en equipamiento y estación de metro (Chile-España), además de contar con un supermercado de gran escala. El sector de Quilín se caracteriza por ser el acceso norte a la Villa Macul, con gran cantidad de equipamiento, pero de escala intermedia, y la presencia de la Municipalidad de Macul. Su nivel de desarrollo inmobiliario ha sido más bajo en comparación a Los Espinos.

Por su parte, el sector de Carlos Casanueva tiene nulo desarrollo reciente, con villas de menor densidad y equipamiento comercial más disperso. El nivel de urbanización también es de menor calidad.

Izquierda: Parte del Plan Regulador Comunal de Macul, con el polígono habitacional de alta densidad. Derecha: Tres polígonos definidos a partir de la isócrona de 5 minutos a la redonda respecto a las intersecciones de Av. Macul con Los Espinos, Quilín y Carlos Casanueva.

En base a estas tres áreas de comparación podemos evaluar en qué medida los diferentes tramos de esta zona normativa tienen diferentes comportamientos en el tiempo respecto a la demanda de potenciales compradores de vivienda.

Para esto, en cada uno de estos polígonos extraemos de la base de datos de goplaceit.com las propiedades en oferta para los años 2018 a 2020. Luego extraemos la cantidad de visitas online que usuarios del portal han hecho a estas propiedades publicadas y las analizamos semestre a semestre.

Tendencia de visitas por Há. en cada sector

Analizamos la cantidad de visitas en cada polígono según dos indicadores: Visitas por Hectárea (Há), y visitas por cada propiedad. En el primer indicador se divide la cantidad de visitas por la superficie del polígono, así se corrige por el hecho de que alguno de los polígonos pueda ser más grande que el otro. En el segundo, se divide la cantidad de visitas por la cantidad de propiedades en el polígono, para reconocer que un sector puede tener más visitas por el hecho de tener más propiedades en oferta, y no solo porque es más atractivo.

Se observa que , en términos totales, la cantidad de visitas por Há. es decreciente de norte a sur (Los Espinos, Quilín y finalmente C. Casanueva), lo cual tiene sentido. Sin embargo, todos los sectores han aumentado sus visitas en el tiempo , siendo el más estable el sector de Los Espinos.

Por su parte, cuando se analiza la cantidad de visitas por cada publicación, podemos ver que el orden es similar a lo observado, pero también podemos ver algo interesante, que el sector de Carlos Casanueva tiene una tendencia fuerte al alza desde 2019 hasta la fecha, incluso superando al sector de Quilín.

Tendencia de número de visitas por propiedad en cada sector.

Es decir, si bien el sector de Carlos Casanueva tiene una cantidad de propiedades publicadas que es menor a los otros sectores (de acuerdo a los datos del portal), está generando interés en los potenciales compradores de vivienda, incluso actualmente superando al sector de Quilín,que tiene el atractivo de un equipamiento comercial consolidado por el hecho de ser el acceso a la tradicional Villa Macul.

Comentarios finales.

El análisis de demanda potencial a través de las visitas de usuarios de goplaceit.com permite, con una medición bastante sencilla y fácil de interpretar, tener un termómetro del interés que está generando un sector respecto a otros. Este análisis se puede complementar con información de otras fuentes y contextos, como por ejemplo las velocidades de venta. Si se tienen las velocidades de venta de proyectos nuevos en un sector, y se quiere evaluar si un proyecto en otro sector cercano tendría velocidades similares, es posible usar este análisis para ver en qué medida ambos sectores pueden compararse.

El análisis presentado puede desglosarse fácilmente para diferentes tipos de producto (por cantidad de dormitorios, por ejemplo), para mayor detalle. Este tipo de análisis es único en el mercado, dado que se basa exclusivamente en los datos de goplaceit.com, no pudiendo ser levantado en terreno por encuestas ni catastros. Por lo mismo, dado que estos datos se encuentran sistematizados y no es necesario levantarlos especialmente para cada caso de estudio, es que se vuelven muy convenientes para complementar el análisis de mercado en la validación de un proyecto inmobiliario.

GOPLACEIT_DATOS

Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma…

GOPLACEIT_DATOS

Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma inmobiliaria GOPLACEIT.COM. Disponibilizamos nuestros análisis para que todos puedan mirar el mundo como nosotros lo estamos viendo. Los datos muchas veces hablan por sí mismos, pero primero te los mostramos.

Medium is an open platform where 170 million readers come to find insightful and dynamic thinking. Here, expert and undiscovered voices alike dive into the heart of any topic and bring new ideas to the surface. Learn more

Follow the writers, publications, and topics that matter to you, and you’ll see them on your homepage and in your inbox. Explore

If you have a story to tell, knowledge to share, or a perspective to offer — welcome home. It’s easy and free to post your thinking on any topic. Write on Medium

Get the Medium app

A button that says 'Download on the App Store', and if clicked it will lead you to the iOS App store
A button that says 'Get it on, Google Play', and if clicked it will lead you to the Google Play store