Comprando tu propiedad: 10 factores que determinan su plusvalía

Cuando escogí mi hogar, lo hice pensando en el futuro. Analicé todas y cada una de las variables que podrían aumentar su valor en el tiempo, en el caso de que algún día quisiera o tuviera que venderla. Esto es lo que aprendí.

Hace 20 años, tomé una de las decisiones más importantes de mi vida, comprar una propiedad. En aquel entonces, vivíamos en un departamento pequeño, pero al nacer nuestros hijos, se hizo evidente que necesitábamos más espacio.

La búsqueda no fue fácil. Tenía muy claro que, con el tiempo, las cosas podrían cambiar. Los niños crecerían, me jubilaría de mi trabajo o algún acontecimiento inesperado podría llevarme a tener que vender el inmueble. Por lo tanto, tenía que hacer una compra inteligente: invertir en una propiedad que fuera adquiriendo plusvalía con los años. En simple: que algún día pudiera venderla a un mayor precio que el que pagué por ella. Y con eso en mente, comencé a visitar casas y departamentos.

Factor 1: Una ubicación con todo a la mano

Lo confieso. Si por mí fuera, me habría ido a vivir a la montaña, lejos de los tacos y el ajetreo. Pero no podía. Tenía que trabajar, educar, alimentar y atender a los niños en caso de una urgencia médica. Además, si por algún motivo quería vender la propiedad, ¿quién me pagaría bien por una casa en medio de la nada?

Al igual que yo, la mayor parte de las personas buscan un lugar cercano a colegios, supermercados, centros médicos, transporte, comercio, áreas verdes y lugares recreativos. En efecto, la ubicación es uno de los factores fundamentales para determinar la plusvalía de una propiedad. Por lo tanto, si vas a comprar, elige una casa o departamento en un buen sector, cercano a los servicios esenciales que la gente necesita para su vida diaria. Así, el día de mañana, podrás vender tu inmueble a un mejor precio.

Factor 2: Potencial del sector

Vivir en la periferia de la ciudad también era una opción. Había una casa, en un hermoso y tranquilo condominio, a 10 minutos de un buen colegio. No estaba tan lejos de mi trabajo, si tomaba una recién inaugurada autopista. De hecho, varios conocidos estaban contemplando invertir en esa zona, que se proyectaba a futuro como un nuevo centro urbano.

Es que, con el tiempo, las ciudades cambian, crecen y se expanden. Surgen nuevos proyectos inmobiliarios y a su alrededor, aparecen colegios, hospitales, medios de transporte o carreteras para satisfacer las necesidades de sus habitantes.

Si quieres comprar una propiedad, debes tomar en cuenta qué iniciativas, públicas o privadas, se proyectan a futuro en el sector. Por ejemplo, si en las cercanías se construirá un centro comercial, un parque o una línea de metro, tu inmueble podría potencialmente incrementar su valor.

Ahora ojo: hay obras urbanas que también pueden depreciar o reducir el valor de tu propiedad en el tiempo, lo que se conoce como minusvalía. Por ejemplo, si compras un departamento al lado de un futuro mall, pero en una zona con pocos accesos viales, la congestión vehicular podría empeorar y afectar su plusvalía.

Factor 3: Buenos accesos

El tiempo era muy valioso para mí. No quería demorarme tres horas en llegar al trabajo o al colegio, y otras tres en volver. Cuando escoges una propiedad es vital evaluar la calidad y cantidad de sus conexiones viales. Si las calles, carreteras o autopistas no permiten acceder o salir fácilmente de tu casa, esto podría afectar negativamente su precio a futuro.

Por otra parte, también considera la cercanía al transporte público. ¿Existe una estación de metro a una distancia caminable? ¿Hay paraderos de microbuses cerca? Entre más opciones existan para transportarse hacia o desde la propiedad, mayor será su plusvalía.

Factor 4: Infraestructura básica de calidad

Contemplé alejarme de la capital y comprar un departamento en la costa central. Y encontré uno. Tenía sus años, pero era hermoso, desde la fachada del edificio hasta la vista al mar desde su terraza. ¿El problema? Un tenue olor a desagüe que provenía de los baños. ¿Será que mi nariz era muy sensible? No. Gracias a un vecino, y al conserje, supe que era una molestia recurrente en todos los departamentos. La razón era un desperfecto en el alcantarillado que nadie había podido solucionar jamás de manera definitiva. Vivir ahí no era una opción, y aunque lo comprara, había una posibilidad de que jamás lo arreglaran, bajando el valor de mi propiedad.

¿A qué voy? Revisa que el inmueble, y su entorno, tenga todos los servicios básicos, y que estén en perfecto funcionamiento: alcantarillado, electricidad, abastecimiento de agua potable, gas, pavimentación y alumbrado público. Esto es especialmente cierto si planeas comprar un inmueble antiguo, en el campo o en una zona que está en plena urbanización.

Factor 5: Seguridad, ante todo

Dentro de las propiedades que visité, había una casa que cumplía con casi todas mis expectativas. Grande, buena distribución, lindo jardín, excelentes accesos y cercanía a servicios y áreas verdes. Y digo casi, porque en los últimos meses se habían producido varios asaltos en el sector. ¿Cómo lo supe? Por una vecina muy comunicativa, que justamente estaba regando el pasto cuando salía del recorrido por la propiedad. Evidentemente tenía ganas de desahogarse conmigo sobre la inseguridad que sentía de vivir sola en el barrio. No había ningún tipo de vigilancia y la iluminación en la noche era deficiente, tanto en la calle como en el parque que yo tanto valoraba.

En suma: al hacer una inversión inmobiliaria, la seguridad es un factor determinante. Nadie quiere vivir en un lugar donde la delincuencia es habitual. Las propiedades en zonas más tranquilas y seguras siempre son más demandadas y tienen una mejor plusvalía.

Por otra parte, cuando hablamos de seguridad, evalúa también si el inmueble está en una zona expuesta a riesgos naturales, como sismos, erupciones o derrumbes, ya que esto disminuye su valor.

Factor 6: El estado del inmueble

Horror. Cuando entré a ese departamento, parecía que había pasado un terremoto por ahí. Con razón estaba tan barato en la publicación, había que hacerlo de nuevo. El piso rallado, baldosas rotas, muros con humedad y resquebrajados, ventanas que no cerraban bien, baños en mal estado, una lista sin fin.

Es por eso que cuando visitas por primera vez una propiedad, debes observar con mucha atención el estado de sus materiales, acabados y el funcionamiento de su equipamiento. Por supuesto, siempre puedes comprarlo, hacer reparaciones y mejoras que aumentan su plusvalía, pero no te saldrá barato.

Por otra parte, si decides adquirir una propiedad en buen estado, tú también deberás contribuir para mantener y aumentar su plusvalía. Es que, con los años y el uso, pueden ir apareciendo desperfectos importantes. Es fundamental que estés atento y revises periódicamente el piso, los muros, puertas, ventanas e instalaciones de agua, luz y gas. Haz las reparaciones necesarias para que no disminuya el valor de tu propiedad.

Factor 7: Diseño y arquitectura

Todo entra por la vista. Buscando y buscando, llegué a un edificio recién construido, cercano a un parque y al metro. Con una fachada contemporánea y elegante, departamentos de planta abierta y altura de 2,46 metros de piso a cielo, que combinaban con ladrillo, madera y acero. A ello se sumaban jardines diseñados por una reconocida paisajista, pisos de porcelanato y madera, grandes ventanas con termopanel, terrazas panorámicas, espacios de coworking, piscina y quincho. Estaba deslumbrado por su diseño y el aspecto estético de la propiedad.

No se parecía en nada a otro edificio que había visto la semana anterior, en el mismo sector: pintura de la fachada resquebrajada, ascensores pequeños, muebles de aspecto sucio en la conserjería, un jardín descuidado, espacios grandes pero muy poco iluminados y sin ningún tipo de equipamiento extra. Claro, estaba más barato, pero la primera impresión era realmente negativa para un potencial comprador

En suma: si quieres comprar un departamento, fíjate bien en la calidad y estado de sus materiales y espacios comunes. Esto aumenta su plusvalía y la posibilidad de venderlo a mejor precio a futuro.

Factor 8: El uso de tecnologías verdes

Decidí visitar un “edificio verde” o eco departamento. Así se llama hoy a los proyectos que están construidos de manera sustentable. Es decir, que incorporan tecnologías, materiales y diseños que aprovechan los recursos naturales y reducen el impacto sobre el planeta: uso de energía solar, sistemas para reciclar el agua, pinturas que no contaminan, talleres para bicicletas, entre otros.

Ahora, la verdad es que no soy muy ecológico, lo admito. No reciclo, a veces olvido apagar las luces y me lavo los dientes mientras corre el agua. Sin embargo, tengo claro que actualmente la preocupación por el planeta es un tema importante, sobre todo para las nuevas generaciones, es decir, potenciales compradores. Lo verde también aporta plusvalía.

Factor 9: Una vista despejada

Visité varios departamentos. Muchos de ellos cumplían con casi todos mis requisitos, excepto uno: tenían mala vista. Podía ver al vecino vestirse desde la ventana del dormitorio, había un terreno baldío al frente que anunciaba una futura construcción o escuchaba el ruido incesante de los autos, porque la unidad estaba en el segundo piso. Y aunque le tengo un poco de miedo a las alturas y los terremotos, admito que tener una vista despejada es un plus para mí.

En efecto, para muchos compradores, uno de los factores más atractivos de un departamento es una vista privilegiada. No es lo mismo, en términos de plusvalía, una unidad en el piso 11, que mira a la cordillera o a un parque, que uno en el piso 2, sobre todo si da a una calle muy concurrida. La panorámica es un valor agregado que tiende a aumentar el valor de una propiedad.

Factor 10: Orientación

Qué calor. Eso fue lo primero que pensé cuando entré a ese departamento. Es que era verano y fui a las 3 de la tarde. Fue a propósito, porque la publicación decía que tenía orientación poniente, es decir, el sol le llegaba con mayor intensidad en la tarde. Algo muy agradable, pero en invierno, ya que los ambientes se mantienen más cálidos y ahorras calefacción, pero no cuando el pronóstico climático anuncia 30 grados después de almuerzo.

Es por eso que te recomiendo, a la hora de buscar una propiedad, prestar atención a la orientación con respecto al sol. Esto incide en la luz natural que tiene el departamento, la calefacción que necesitas, el gasto energético y en tu calidad de vida. Un inmueble que sea un horno no aumentará su valor en el tiempo, aunque lo llenes de cortinas blackout. Por otra parte, si es oscuro, frío y deprimente, peor aún. Nadie quiere pagar cientos de miles de pesos en calefacción y electricidad.

En suma, cuando visites una propiedad, debes considerar todos aquellos factores que podrían aumentar su plusvalía o valor en el tiempo. Una casa o departamento bien ubicado, en un sector seguro, cercano a servicios, con fácil accesibilidad, que cuenta con infraestructura básica, construido con materiales de calidad, atractivo a los ojos, con una vista y orientación agradable. Si compras algo así, te aseguro que, si algún día piensas en venderlo, recibirás el mejor retorno por tu inversión.