¿Cuánto impacta el alza de las tasas hipotecarias en el dividendo de una vivienda?
Análisis para una primera vivienda y una de inversión
Desde Marzo de 2021, la tasa de interés para los créditos hipotecarios no ha dejado de aumentar. Con datos históricos entregados por el Banco Central, podemos observar que la tasa alcanzó un mínimo histórico en noviembre de 2019 y, luego de algunas fluctuaciones, en Marzo 2021 comenzó un alza sostenida hasta lo que va del año 2022 (Figura 1).
Sin duda, como ha evidenciado la prensa, entre los efectos más importantes que se generan está la repercusión en las colocaciones, que según reportan alcanzan un 42% menos que el año pasado en el mismo periodo [1], como también un aumento en las cuotas de los dividendos, que reportan podrían llegar al 50% adicional.
En este sentido, en el presente artículo queremos conocer efectivamente cuánto afecta el alza de las tasas en los dividendos. Así como también conocer sí las plusvalías generadas por la propiedad en el tiempo, podrían contrarrestar el alza en el dividendo.
Impactos en el dividendo
En primer lugar, el efecto más evidente de una alza en las tasas hipotecarias es el aumento en la cuota del dividendo. ¿Cuánto puede aumentar? Depende de tres factores: 1) el precio de la vivienda, 2) la cantidad de años de financiamiento y 3) la tasa de interés pactada para el crédito.
En el área de datos de goplaceit.com hemos analizado dos casos; (1) una vivienda con perfil de inversión de 2.500 UF localizada en una comuna reconocida para la inversión y (2) una con perfil de primera vivienda (11.500 UF) en una comuna principalmente residencial.
Si consideramos la propiedad con perfil de inversión de 2.500 UF, con una tasa que pasa de un 3 a 6% el alza en el dividendo es de 42.21%. Pasando de un dividendo de $260 mil pesos a otro de $340 mil pesos, es decir una diferencia de $80 mil pesos mensuales.
Al considerar una vivienda de 11.500 UF con la misma alza de la tasa (de un 3% a un 6%), el aumento en la cuota es de 42.68 %. Es decir se pasará de pagar un dividendo de $1.2 M. a uno de $1.7 M, en el mismo plazo y entregando el mismo pie, es decir $500 mil pesos mensuales.
Los análisis de prensa [2] han demostrado que el aumento en la tasas de interés afectó hasta en un 60% el valor de los dividendos, considerando además que a fines del año 2021, los bancos disminuyeron los años de financiamiento máximos de un crédito, poniendo como tope los 20 años. El análisis anterior que realizamos en goplaceit.com, considera dividendos a 30 años, ya que múltiples entidades se retractaron de esta medida y es factible encontrar en el mercado nuevamente dicho plazo de financiamiento.
¿Qué efectos tendrá esto? El efecto más evidente es que aumentan los requerimientos para acceder a créditos, las entidades financieras exigen, en su mayoría de veces, que el dividendo no sobrepase el 25% de los ingresos, por tanto, un aumento en el valor dividendo debe ser equiparado con un sueldo mayor o optando a una propiedad de menor valor.
Otro efecto importante tiene que ver con la exigencia del pie, actualmente no hay entidades que estén entregando financiamiento al 10% de ahorro, se exige al menos un 20 o un 30% de pie y como hemos visto en análisis anteriores, el pie es lo que más dificulta el acceso a una vivienda, sobre todo si consideramos lo grupos más vulnerables.
Impactos en la demanda
Otro de los efectos evidenciados, tiene relación con el aumento en la demanda para arriendos, la cual fue ampliamente analizada en una columna anterior: cambios en el mercado de arriendo de departamentos, que entre los principales hallazgos se encuentran que estamos frente a una baja histórica en el stock y un alza sostenida en los precios de los arriendos que bordean el 20% anual en todas las modalidades.
¿La plusvalía podría contrarrestar el alza de los dividendos?
La plusvalía de una propiedad, es decir el valor que va adquiriendo una propiedad en el tiempo, depende de múltiples factores y en algunos sectores de Santiago, puede ser realmente considerable.
En goplacecit.com hemos analizado los factores que determinan la plusvalía de una vivienda. Pero también hemos estudiado las plusvalías en la ciudad y hemos identificado los sectores donde existen más o menos plusvalías. La figura a continuación muestra un análisis de plusvalías en el periodo 2016–2021, se muestran plusvalías anualizadas, considerando un interés compuesto. Para el cálculo de plusvalía hemos considerado las variaciones en la uf/m2 de cada sector durante dicho período analizado y la cartografía muestra según intensidad del color, el grado de plusvalía alcanzada.
La figura 2 muestra las plusvalías generadas en un lapso de 5 años, el punto 1, muestra la localización de la propiedad para inversión y el punto 2 muestra la ubicación de la propiedad para primera residencia.
Si consideramos la plusvalía de la propiedad para inversión (1) ha tenido una plusvalía anual de 5.2%. Esto significa que anualmente la propiedad incrementó su valor en 130 UF, es decir, $4.200.000 aproximadamente, si ese monto lo dividimos por 12 meses, tenemos un aumento mensual de $350.000, es decir, las plusvalías ganadas por la propiedad, neutralizan con creces el efecto del alza en el dividendo mensual que corresponde a $80.000.
Al hacer el cálculo con la propiedad 2, de perfil primera vivienda, esta alcanza un 3,5% de plusvalías. En la propiedad es de 11.500 UF, tenemos un incremento de 402 UF anuales. Lo que corresponde a un aumento de $13.000.000, al dividirlo en 12 meses es más de $1M. Lo cual también sobrepasa con creces los $500.000 de alza en el dividendo.
Conclusiones
El alza en las tasas de interés de los créditos hipotecarios ha afectado en alrededor de un 42% el valor del dividendo en los últimos meses, por tanto, mientras más alto sea el valor de la propiedad, mayor también será el aumento en el dividendo. Sin embargo, también hemos evidenciado que las plusvalías de las propiedades no se han estancado en el periodo estudiado (2016–2021), todo lo contrario, se evidencian altas plusvalías sobretodo en el sector poniente de Santiago.
Estas altas plusvalías, permiten que la inversión inmobiliaria siga siendo rentable. Ya que el aumento en el patrimonio inmobiliario que se genera con las plusvalías contrarresta completamente el efecto de alza que el interés del crédito pudiera ejercer, ya que las ganancias anuales en plusvalía, al menos duplican el valor del incremento en el dividendo.
Bibliografía
