Desglosando los 6 gastos operacionales de tu crédito

Para comprar tu propiedad con la ayuda de un préstamo hipotecario, debes asumir una serie de costos adicionales que debes tener contemplados previamente. ¿Cuáles son? ¿Cuánto salen? ¿Cómo y cuándo se pagan? Aquí en goplaceit.com, te entregamos las respuestas, con la asesoría de Paulina Arias, Subgerente de Bci home y Alberto Javier Edwards, Jefe Nacional del Canal Inmobiliario Bci.

Sí, hay que pagar un dividendo, el cual incluye el cobro de dos seguros obligatorios. Sí, hay que pagar una tasa de interés: te cobrarán por prestarte el dinero. Sí, hay que pagar un pie al contado, porque hoy nadie financia el 100% de la propiedad. Pero no, no es lo único que tendrás que costear. Faltan los gastos operacionales, los que desafortunadamente se deben pagar al contado y no se incorporan dentro del crédito hipotecario

¿Qué son? En palabras simples, explica Paulina Arias: son todos los costos asociados para concretar la compra de una propiedad, tanto nueva como usada, los cuales están relacionados principalmente con el pago a empresas externas a la entidad financiera.

¿Cuáles son? Tasación de la propiedad, Estudio de Títulos, redacción de la escritura de compraventa, gastos notariales, pago del Impuesto al Mutuo e inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). Gastos que debes pagar sí o sí, independientemente del banco o entidad financiadora en el que solicitas el crédito hipotecario. Lo que difiere entre una entidad y otra son los valores.

¿Cómo puedes informarte acerca de ellos? Si te acercas al banco, el mismo ejecutivo comercial te explicará en detalle qué son y cuánto te costarán. También puedes usar los simuladores, como el que te ofrecemos aquí en goplaceit.com. No obstante, no olvides que esta información es referencial. Es decir, son valores estimados. Mientras que algunos gastos son fijos en cada institución financiera, otros podrían variar según factores como: las características, valor y ubicación geográfica de la propiedad.

Ahora, ¿cuándo y cómo se cobran? Luego de que entregas tu documentación a la entidad, ésta es evaluada. Si se aprueba tu crédito y tú estás de acuerdo con las condiciones que te ofrece el banco, firmas un Set Hipotecario, lo que hoy en día se hace de manera digital. Es entonces cuando la misma institución comienza a cobrar los primeros gastos operacionales, generalmente con cargo a tu cuenta corriente. “Al momento de firmar la escritura ya debes tener pagados todos los gastos, y después, si hay un excedente, porque son referenciales, se le hace la devolución al cliente”, afirma Paulina Arias.

Costo 1: Tasación de la propiedad

Supongamos que te venden una casa usada en 2500 UF (unos 77 millones de pesos a la escritura de este artículo). Tienes 500 UF (15 millones) ahorrados, o sea un 20% de su valor, para pagar un pie, y le solicitas al banco que te financie el resto. En simple, le pides prestado un 80% (unos 61 millones), los que te comprometes a devolver en 20 años.

Ahora, ¿cuánto te financiará efectivamente la institución? Ello dependerá de la tasación, que según Paulina Arias busca determinar el valor comercial que tiene una propiedad, ya sea nueva o usada, lo cual se va a utilizar para el proceso de financiamiento y otorgamiento del crédito hipotecario.

¿Cómo funciona? Un tasador visitará la casa para inspeccionar sus características y las del lugar donde se ubica, además de evaluar su plusvalía o cuánto podría aumentar su valor en el tiempo. ¿Puedes contratarlo tú? No, explica Paulina Arias, ya que el banco tiene convenios con empresas que tasan. El cliente solo puede elegir entre aquellas compañías, pero el contratante sigue siendo la entidad financiera.

En el 99,9% de los casos, afirma Paulina Arias, cuando se trata de una propiedad nueva, el valor de tasación o comercial será el mismo al de venta. En el caso de los inmuebles usados, como la casa que queremos comprar, podrían existir diferencias, aunque no tan grandes, entre un 5% y un 8%.

Por ejemplo, el tasador podría inspeccionar la propiedad y descubrir lo siguiente: que tiene algunos problemas estructurales, está ubicada en un lugar inseguro, lejano de servicios básicos y con pocos accesos viales o al transporte público. Por lo tanto, en su Informe de tasación, establece que su valor comercial es un 8% menor. Ya no cuesta 2500 UF (77 millones) sino 2300 (70 millones).

En suma, el valor de tasación es menor al de venta. ¿Y qué significa esto? El banco te prestará el 80%, pero de la valorización a los ojos del tasador en convenio (quien da fe del valor reportado). Esto es, te financiará sobre el menor valor entre el precio de venta y el precio de tasación. Es decir, un 80% de 2300 UF (70 millones): 1840 UF (unos 56 millones de pesos) y no un 80% de 2500 UF (77 millones), que corresponde a unos 61 millones. En simple, te prestará menos dinero.

En todo caso, explica Paulina Arias, si el valor comercial es más bajo, “se revisa esa tasación y se le pide la copia de la promesa de compraventa firmada ante notario, porque eso certifica que sea válida legalmente”. Además, muchas veces lo que hace la persona es que aporta mayor pie para cubrir esa diferencia.

Ahora, vamos a lo concreto. ¿Cuánto me saldrá a mí, el comprador, las gestiones y análisis efectuados por el tasador? En general, el costo es fijo por entidad, aunque puede variar en rangos de precio más altos. Por ejemplo, según información del Bci, para una casa o departamento hasta 10.000 UF (307 millones), podría rondar los 64.000 pesos. Entre 10.000 UF y 20.000 UF (615 millones), costaría cerca de 87 mil pesos. Y, en propiedades de mayor precio, hasta 113.000 pesos. Valores bastante similares a los encontrados al simular en otras entidades.

Pero ojo: te repetimos que la simulación te proporciona solo un valor estimado. En el caso de la tasación, hay un factor importante a considerar que puede hacer variar su costo: la ubicación. En palabras de Paulina Arias: “Normalmente las tasaciones en la Región Metropolitana y en ciudades grandes como Antofagasta, Concepción y Viña del Mar tienen valores bastante similares, pero cuando se trata de regiones extremas, donde no hay tasadores, lo que implica que una persona se tenga que movilizar, pagarle un pasaje, esas tienen un costo más alto”. En esto también coincide Alberto Javier Edwards: “Es mayor cuando tienes una ubicación no urbana, tienes que ir a tasar una parcela o un lugar más aislado”.

Por otra parte, algunas entidades cuentan con beneficios en términos de los gastos operacionales. Por ejemplo, cuenta Alberto Javier Edwards, existen algunos proyectos, tanto los financiados por el banco Bci, más algunos con los que tiene convenio, donde la tasación es sin costo para el cliente.

¿Cuándo y cómo se cobra la tasación? Es lo primero que se cobra, posteriormente a la firma del Set Hipotecario y suele hacerse con cargo a tu cuenta corriente.

Costo 2: Estudio de Títulos

Sí, hay que pagarle a un abogado. No, al igual que el tasador, no puedes elegirlo tú. El banco tiene convenios con empresas que hacen este tipo de estudios.

¿En qué consiste? Es un análisis legal de todos los antecedentes de la propiedad, explica Paulina Arias. Esto implica revisar el dominio de la propiedad para establecer si fue adquirida legítimamente por el actual dueño. No deben existir hipotecas, deudas, litigios, terceros que pudieran tener derechos sobre ella, o cualquier otra circunstancia que impida que se pueda hacer la transferencia del dominio de la propiedad, o sea, que puedas convertirte en su dueño.

Si todo está en regla, el banco estará seguro de que el inmueble puede ser transferido y respaldará la hipoteca en caso de no pago del crédito. “Normalmente el análisis se hace desde diez años atrás a la fecha, a no ser que, durante el estudio, dentro de ese período, apareciera algo que el abogado necesitara revisar con más detalle, por lo que te va a pedir más antecedentes”, explica Paulina Arias.

¿Quién debe pagar el estudio? Tú. En general, independiente del valor de la propiedad, este gasto operacional es fijo en cada entidad crediticia. Por ejemplo, al simular en Bci, nos encontramos con que ya sea que el inmueble cueste 2500, 8000 o 15000 UF, el costo del Estudio de Título se mantiene en 3 UF (cerca de 92 mil pesos). Sin embargo, Paulina Arias aclara que en Bci, el valor es fijo para propiedades usadas, pero cuando es una propiedad nueva, no tiene costo de cara al cliente.

En general, simulando en otras entidades, el estudio para una propiedad de 2500 UF oscila entre 2 UF (61 mil pesos) y 4 UF (123 mil pesos). No obstante, algunas instituciones pueden llegar a cobrar 5 UF (153 mil pesos) y excepcionalmente hasta 8 UF (246 mil pesos). Costo que se mantiene para una casa de 8000 UF o 15.000 UF.

Ahora, ¿cuándo y cómo se cobra el Estudio de Título? Con cargo a tu cuenta corriente, en la mayoría de las entidades, luego de firmar el Set hipotecario y antes de ir al notario a firmar.

Costo 3: Redactar un borrador de escritura

También hay que pagarle al abogado por redactar un borrador de la escritura o contrato de compraventa. Un costo que es fijo para cada entidad. Esto también debes costearlo tú.

En general, el valor de este trámite, independiente del precio de la propiedad, oscila entre las 2 UF (61 mil pesos) y 3 UF (92 mil pesos), como en el caso de la simulación obtenida en Bci.

¿Cómo se cobra? Nuevamente con cargo a tu cuenta corriente, antes de que el abogado realice la gestión, la que por supuesto debe estar antes de ir al notario a firmar

Costo 4: Gastos notariales

Son los honorarios cobrados por la notaría por la formalización, firma y tramitación de la escritura de compraventa. Firma en la que participan todos los involucrados en la transacción: comprador, vendedor, aval o codeudor, si corresponde.

Simulando en diferentes entidades, encontramos que los gastos notariales se mantienen, independiente del valor, tipo o antigüedad de la propiedad. Por ejemplo, para una casa o departamento, nueva o usada, de 2500 UF, 8000 UF y 15.000 UF, el cobro aproximado fluctúa entre los 2,5 UF (61 mil pesos) y 3,5 UF (92 mil pesos). En el caso del banco Bci, el valor estimado es de 2,6 UF (80 mil pesos).

No obstante, explica Paulina Arias, pueden haber diferencias en el arancel según la ubicación de la notaría. “Hay notarías en regiones que son más caras incluso que las de Santiago”, afirma. En la capital, según información del Bci, el valor aproximado de la notaría es de 80 mil pesos. En el caso de las propiedades usadas, este costo se paga a medias con el vendedor.

¿Cuándo se cobran los gastos notariales? El mismo día de firmar la escritura en notaría.

Costo 5: Pagarle al fisco

Al momento de ir a la notaría, también debes pagar el Impuesto al Mutuo, también conocido como Impuesto de Timbres y Estampillas. Este se aplica a todos los documentos a actos que involucran una operación de cualquier tipo de crédito. Un gasto operacional no menor y que probablemente desconozcas.

¿A cuánto asciende? Depende de la propiedad. Si es DFL2, o sea, tiene hasta 140 metros cuadrados y menos de 20 años de antigüedad, su valor es de 0,2% del crédito. Si no lo es, asciende a 0,8% del valor o monto del préstamo. Y si es una vivienda social, no se te cobrará este impuesto.

Por ejemplo, supongamos que quiero comprar una casa nueva, no DFL2, de 2500 UF (cerca de 77 millones). Pido un crédito en Bci a 20 años y pago un pie de un 20%, 500 UF (15 millones). El restante 80% me lo financia el banco: 2000 Uf (61 millones), que es el monto total del crédito. ¿Cómo calculo el impuesto a pagar? Multiplicando 2000 por 0,8 y dividiéndolo por 100. El resultado es 16 UF (cerca de 490 mil pesos).

Ahora, en esa misma institución bancaria, si aumento el valor de la propiedad a 8000 UF, el Impuesto al Mutuo te costará 1,5 millones. Y a 15.000 UF, pagarás 2,9 millones. En simple, mientras más cara la propiedad, mayor será el impuesto, pudiendo alcanzar varios millones de pesos. Es más, si consideramos una casa de 30.000 UF, podrías estar pagando más de 4 millones en Impuesto al Mutuo.

¿Cuándo se paga? Al momento de firmar la escritura, al igual que los gastos notariales. En algunas notarías el impuesto se puede pagar hasta con tarjeta de crédito. En otras puedes dejar un cheque nominativo.

Costo 6: Pagarle al Conservador de Bienes Raíces

Ojo, aunque hayas firmado la escritura ante notario, si no se inscribe en los Registros de Propiedad, Hipotecas y Prohibiciones de enajenar del Conservador de Bienes Raíces, no se hará efectivo el traspaso del inmueble. Primero, el Conservador revisará las inscripciones vigentes e inscribirá los títulos de dominio y gravámenes para la propiedad que se está adquiriendo.

Además del Impuesto al Mutuo, este es uno de los gastos operacionales más costosos, explica Alberto Javier Edwards. “No mueven la aguja los gastos más chicos, como la tasación, el Estudio de Títulos, la notaría. Lo que mueve la aguja es el Conservador y el impuesto, para un ahorro y una preparación en tu crédito hipotecario”. ¿Qué significa esto? Son los gastos operacionales que más debes considerar antes de solicitar el crédito.

¿Cuánto cuesta la inscripción en el CBR? Simulando nuestra casa usada de 2500 UF en Bci, alcanza los 307 mil pesos, la de 8000 UF, 984 mil pesos y la de 15000 UF, supera el 1 millón. Pero ojo: el valor entregado por los bancos en la simulación es meramente referencial, pues el monto definitivo lo determinará el Conservador donde se inscriban las garantías hipotecarias que se constituyen a favor del banco. Aunque suele ser de un 0,8% del valor de la propiedad, el arancel cobrado puede variar según la ciudad y la comuna, ya que debe inscribirse en el Conservador que corresponde a la ubicación del inmueble.

¿Cuándo se pagan los gastos del Conservador de Bienes Raíces? Se provisionan ante el banco antes de ir a firmar la escritura a la notaría. Aunque según Alberto Javier Edwards, este gasto es caro, al igual que el Impuesto al Mutuo, su costo no varía entre las instituciones financieras. ¿Por qué? Porque el Conservador es una entidad única por comuna, externa a los bancos. “Los ítems que realmente duelen a tu billetera, como el pago del Impuesto al Mutuo y la inscripción en el CBR, son cobrados por entidades externas, por lo tanto, se los cobran a todos por igual”, explica.

Ahora, ¿cuán importante es considerar todos estos costos asociados a la hora de elegir una institución crediticia? Según Paulina Arias, la decisión de comprar una propiedad no puede basarse en cuánto te salen los gastos operacionales en una entidad u otra, ya que, al comparar una misma propiedad, las diferencias en estos costos son menores. Lo importante, explica, es “lo que te da el banco en términos del plazo del crédito, de poder recursar la operación, en las condiciones de tasas asociadas y que beneficios tienen los seguros asociados a ese hipotecario, pero no el gasto operacional”.

No obstante, es bueno estar informado sobre ellos, advierte Alberto Javier Edwards. ¿Por qué? Para prepararte y ahorrar para tu crédito hipotecario. Por ejemplo, cuando calculas el pie que puedes pagar, debes tener considerado que tendrás que asumir estos gastos. En simple, no conviene ocupar todos tus ahorros en la cuota inicial. “Si tienes que pagar 10 millones, déjate 2, no te gastes 10”, afirma.

En suma, para comprar tu propiedad soñada, es conveniente que conozcas de antemano los valores estimados de los gastos operacionales: tasar la propiedad, estudiar sus títulos, redactar la escritura, costos en notaria, pagarle al fisco el Impuesto al Mutuo y al Conservador por inscribir la escritura. Ello te permitirá guardar plata de tu bolsillo para poder asumirlos sin sufrimiento, ya que en ocasiones pueden llegar a sumar varios millones de pesos.