Urbanistik
Published in

Urbanistik

Efecto Boric en el precio de las viviendas: ¿Una crónica anunciada para el Barrio Yungay?

Es de común aceptación que el acceso cercano a carreteras, líneas de metro y áreas verdes afecta positivamente el precio de una vivienda independientemente que sea una casa o un departamento. Esto es debido a que las personas consideran estos indicadores como parte importante de la decisión para arrendar o comprar en un lugar determinado ya que, la facilidad de acceso a estas comodidades, repercute en la calidad de vida siendo por tanto muy deseados y demandados.

La lógica de valorización de estos indicadores es evidente en el proceso de reavalúo fiscal donde el Servicio de Impuestos Internos (SII) hace uso estas variables junto a datos de transacciones inmobiliarias para calcular las llamadas áreas homogéneas, que en resumidas cuentas, definen el valor del metro cuadrado fiscal para un sector.

El SII está obligado a realizar una actualización cada 4 años de las minusvalías o plusvalías de las propiedades presentes en su catastro y en términos prácticos el reciente reavalúo 2022 significa para las personas un recálculo de las contribuciones, entendidas como los recursos del impuesto territorial a recaudar por las municipalidades, para su financiamiento e inversión [1].

Fuente: https://www4.sii.cl/mapasui/internet/#/contenido/index.html

El proceso del presente año concluyó en que el valor de los predios con destino habitacional se incrementará un 22,1% respecto al avalúo anterior (realizado el 2018), quedando en 223 billones de pesos en el primer semestre del 2022 siendo tan solo un 23% las viviendas afectas al pago de contribuciones [2].

Lo anterior, da cuenta que la valorización actual del suelo ha ido en crecimiento no obstante las variables consideradas en el proceso de reavalúo fiscal 2022 no son los únicos elementos que pueden causar un aumento o disminución significativa de precios en un sector determinado.

¿Qué dicen los académicos y los modelos de precios respecto a la valorización de propiedades?

Según Vergara-Perucich (2021), al realizar un estudio exploratorio de variables presentes en el Sistema de Indicadores de Desarrollo Urbano (SIEDU) mediante una regresión lineal, dio cuenta que aquellas comunas que poseen mayores recursos tienden a concentrar un alto valor de propiedades, y así también, las con niveles socioeconómicos de sus habitantes en la misma condición. Por tanto, una muestra de barrios presentes –por ejemplo– en comunas como Vitacura o Providencia de características pericentrales, con fácil acceso a servicios y bienes, socioeconómicamente homogéneos, caminables y en un proceso de renovación urbana poseerán los valores de sus viviendas en incremento.

Sin embargo, se recalca que los precios son construidos a partir de elementos multifactoriales debido a que existe una alta variabilidad de los mismos introducidos por características demográficas o ambientales, atributos propios de las propiedades, tasas de interés, etc [3].

Esto es demostrado a partir de una pequeña revisión de los modelos de precios disponibles para casas, por ejemplo, en Kaggle.com que dan cuenta que en los modelos de mayor precisión las principales contribuciones radican en aquellas variables descriptoras de los propiedades más que en atributos externos siendo la ubicación el más destacable entre ellos [4].

Fuente: https://www.kaggle.com/code/agodwinp/stacking-house-prices-walkthrough-to-top-5/notebook

Sin desmedro de lo anterior, no todos los días llega a vivir el presidente del país a un barrio común de características consolidadas, sin duda, el nuevo vecino más popular cambia las reglas del juego repentinamente. Así es como el reciente arribo del Presidente Boric al Barrio Yungay es un hecho que es digno de estudio debido a los cambios que traerá consigo respecto a la modificación del entorno al que estaban acostumbrados sus habitantes.

El efecto de Gabriel Boric en el Barrio Yungay

Sin duda, uno de los hechos más comentados durante el verano fue la búsqueda de la residencia por parte del –para ese entonces– presidente electo. Se barajaron múltiples alternativas incluyendo barrios en San Miguel, y en Santiago, los ubicados en las calles Beaucheff y Yungay. Sin embargo, este último fue el escogido por Gabriel Boric para arrendar una vivienda lo que consecuentemente trajo consigo una subida de 15%, según Tango Rent, de los precios del sector en tal modalidad [5].

El efecto es principalmente atribuido a la seguridad que brinda su presencia en términos de mayor cantidad de carabineros y su propia escolta en un barrio que no ha estado ajeno a los hechos delictuales que afectan al centro de Santiago [6].

No obstante, más allá del aumento de los precios de arriendo en el sector queda por verse los cambios en las plusvalías de las viviendas a largo plazo que debido a su presencia también puede traer consigo una revitalización del comercio local además de la cultura en un sector patrimonial caracterizado por viviendas de gran interés arquitectónico [7, 8].

Conclusión

Los determinantes cuantitativos del precio de una vivienda no alcanzan a cubrir todas las externalidades propias de la localización de las mismas. Si bien, pueden aproximarse razonablemente a nivel micro estos efectos son difíciles de capturar de forma masiva. Lo que ha hecho el SII para determinar las plusvalias o minusvalias es tener un criterio básico de aumento o disminución compensado por las tasas definidas por el Ministerio de Hacienda para mitigar sus impactos.

Los modelos utilizados tradicionalmente para asignar precios no han hecho más que tratar de incorporar todas los elementos que introducen mayor variabilidad, sin embargo, hoy en dia ya existe un acuerdo de cuales son las más influyentes pero aun así no logran capturar todos los elementos sin una visita in situ que quizás incorporará muchos elementos cualitativos, y por ende, de características subjetivas que afectarán la valorización.

La nueva vivienda del presidente Boric es un ejemplo claro de esta situación que por el momento solo ha traído efectos positivos y se espera que así continúe durante su mandato.

[1] https://www.sii.cl/noticias/2022/130422noti01rp.htm

[2] https://www.latercera.com/pulso/noticia/un-77-de-las-viviendas-quedaron-exentas-de-contribuciones-tras-reavaluo-de-bienes-raices-no-agricolas-2022/CJ4NATPHIRF6TCXUMHQYYIASNA/

[3] Vergara-Perucich, José (2021), Determinantes urbanos del precio de la vivienda en Chile: una exploración estadística, Disponible en: https://revistaschilenas.uchile.cl/handle/2250/171580

[4] https://www.kaggle.com/competitions/house-prices-advanced-regression-techniques

[5] https://www.emol.com/noticias/Economia/2022/03/17/1049494/boom-barrio-yungay-llegada-boric.html

[6]https://www.24horas.cl/nacional/barrio-yungay-trafico-fiestas-y-delincuencia-en-plena-pandemia-4278789

[7] https://www.emol.com/noticias/Economia/2022/02/21/1047202/impacto-llegada-boric-barrio-yungay.html

[8] https://radio.uchile.cl/2022/03/12/representa-la-diversidad-social-y-cultural-del-pais-el-impacto-del-arribo-del-presidente-gabriel-boric-al-barrio-yungay/

--

--

--

Educación, innovación y actualización. Estamos aquí para desglosar el mercado inmobiliario y entregar la información de la manera más clara y completa posible, bajo una mirada experta para que sepas todo lo que necesites cuando quieras comprar, vender o arrendar una propiedad.

Get the Medium app

A button that says 'Download on the App Store', and if clicked it will lead you to the iOS App store
A button that says 'Get it on, Google Play', and if clicked it will lead you to the Google Play store
Roberto Salas

Roberto Salas

More from Medium

Should We Be Scared of Virtual Reality? Current Technology vs. Its Promised Growth.

FinPsych 101 — How Can Banks Safely Lend to the Unbanked and Underbanked?

EmpathAI’s predictive capabilities

Why I’m thankful for struggle, triumph, and sacrifice

October, 1981 and Everything After