El análisis de la demanda y los sectores comparables para el desarrollo inmobiliario

Tomas Cox
Tomas Cox
Feb 16 · 7 min read
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● Al evaluar una localización para desarrollo habitacional futuro, es importante definir sectores de la ciudad que le sean asimilables, con el objeto de comparar precios, velocidad de venta y características de la oferta existente.

● Se presenta un método que permite definir estos sectores asimilables, usando un modelo econométrico que proyecta los segmentos de hogares que conforman la demanda potencial en cada sector de la ciudad, tras lo cual se usa un indicador de similaridad para identificar sectores con similar mix de demanda.

● Finalmente, a partir del mapeo de este indicador se pueden definir polígonos que conforman sectores de comparación respecto a la localización analizada.

Uno de los desafíos más importantes en la producción de vivienda en la ciudad, es que las características de estas se ajusten a las preferencias de los hogares. Los deseos y necesidades de las personas cambian en el tiempo, y es fundamental identificar estos patrones para un desarrollo inmobiliario centrado en los hogares.

Cuando un proyecto no calza con lo que los hogares están buscando, puede implicar una baja demanda por el proyecto, incidiendo principalmente en la velocidad de venta, una variable muy importante para el desarrollador. Es por esto que, antes de tomar decisiones relevantes e irreversibles, como la localización y el tamaño de las viviendas, es importante mirar el entorno y ver si localizaciones similares están captando la atención de los hogares.

En este sentido, es fundamental comparar la localización a evaluar respecto a otros sectores que tengan proyectos recientes o en venta, los cuales entregan información relevante sobre qué productos tienen éxito (mayores velocidades de venta). También es importante para establecer la competencia potencial, ya que el comprador siempre evalúa un conjunto de proyectos que considera atractivos y que se ajustan a su capacidad de pago, y finalmente decanta por el que reúne los mejores atributos de acuerdo con sus preferencias.

¿Cómo definir sectores comparables dentro de la ciudad?

Una opción es definir un radio de cierta distancia a la redonda respecto a la localización a evaluar, y realizar el análisis en base al sector definido por ese radio. Pero la ciudad es discontinua, y los sectores comparables no necesariamente se ubican exactamente próximos entre ellos.

Otra alternativa es considerar un tramo de precio e identificar los proyectos que ofrecen productos dentro de ese tramo. Sin embargo, para un mismo tramo de precios puede haber alternativas de vivienda muy disímiles entre sí, que claramente pertenecen a submercados no comparables y que no van a ser evaluados por el mismo tipo de comprador, y por lo demás, no sirven para buscar proyectos de referencia para el proyecto a evaluar.

En este artículo presentamos una metodología basada en atributos urbanos y las preferencias de la demanda, lo cual permite identificar sectores que atraigan a un mix de demanda similar a una localización a evaluar.

En primer lugar, aplicamos un modelo matemático de demanda potencial que permite, dado un sector con ciertos atributos urbanos, calcular las proporciones de hogares por segmento, que demandarían vivienda en esos lugares.

De forma muy resumida, el modelo de demanda potencial se basa en las localizaciones de hogares informadas en el Censo 2017, y en los atributos urbanos de esas localizaciones (distancia al metro, densidad, distancia al centro, nivel socioeconómico, tamaño promedio de la vivienda, entre otros), y a través de un modelo econométrico (modelo bid-auction de Ellickson, 1981, con clases latentes) es capaz de identificar las preferencias de diferentes segmentos de hogares. Para la calibración de este modelo usamos solo hogares que se relocalizaron entre 2012 y 2017, y los segmentamos en niveles educacionales del jefe de hogar y ciclos de vida ( tales como hogares con niños, hogares independientes, hogares adulto mayor, entre otros) Este modelo ha sido validado con un alto ajuste (r2 de 0.83) logrando identificar las proporciones de hogares que se localizarían en viviendas ofertadas en una localización específica.

En base a este modelo, podemos proyectar, para diferentes localizaciones, el mix de demanda potencial. Por ejemplo, como se observa en la figura 1, para una localización en el sector de Los Dominicos, cercano al metro, los hogares que actualmente tienen mayores probabilidades de demandar vivienda serían del segmento “Educación Superior Completa / Independiente”, con un 38.7% de los hogares.

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Figura 1: Tres localizaciones y los mix de demanda esperados según el modelo.

A partir del modelo descrito, es posible calcular la composición de la demanda para cada sector de la totalidad de la ciudad.

Para medir similitud de composición de demanda entre dos localizaciones, se usa una medida directa de diferencias, que es la suma de las diferencias absolutas entre cada segmento.

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La similitud (Sim) de composición de demanda entre dos localizaciones i y j, es calculada como la sumatoria, sobre cada uno de los segmentos de hogares, de la diferencia absoluta entre la proporción de hogares del segmento h en la localización i, y la proporción de ese mismo segmento en la localización j. En muchos sentidos, este indicador es parecido al indicador de disimilitud de Duncan y Duncan (1955), usado para medir segregación socioespacial.

Basándose en una localización específica, es posible calcular su similaridad de demanda respecto al resto de las localizaciones de la ciudad, y luego establecer un umbral que permita seleccionar las localizaciones similares.

En el siguiente mapa se realiza un ejemplo con una localización en Los Dominicos (Las Condes) y otra en San Carlos (Puente Alto), en la cual se muestran en rojo los sectores de la ciudad que tienen una mayor similaridad respecto a la localización analizada.

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Figura 2: Áreas de la ciudad segmentadas según similaridad de demanda respecto a dos localizaciones ejemplo (Los Dominicos y San Carlos): más rojo indica que el sector recibirá un mix de demanda más similar al que recibirá la localización analizada.

El sector de Los Dominicos, si bien históricamente se ha asociado a viviendas para hogares con niños, con la llegada del metro su demanda esperada ha cambiado y actualmente se puede asociar más a hogares del segmento denominado “independientes” (sin niños ni adultos mayores). Esto es recogido por el modelo y el análisis de similaridad, y es por esto que en la Figura 2 se asocia esta localización con otras que, también estando en sectores de segmentos de ingresos altos y medios altos, tienen buena conectividad a través de metro.

El análisis de similaridad del sector de San Carlos, en Puente Alto, muestra que los sectores que le son asimilables son más dispersos, mostrando que en este sector de rápido crecimiento el desarrollo ha sido heterogéneo. Podemos ver que la localización es parte de un sector acotado (San Carlos — Troncal San Francisco), pero que también hay otros sectores comparables relativamente cercanos, como lo que se ha desarrollado en torno a la Av. Diego Portales (Puente Alto oriente). Aparecen otros sectores comparables más lejanos, como el sector de Maestranza en San Bernardo, Ciudad Satélite en Maipú, o una parte importante de Quilicura.

Una vez que el modelo define sectores comparables en términos de demanda potencial, es necesario acotar los sectores de comparación para que el análisis pueda ser más fino. Para esto, es importante considerar que hay una dependencia espacial importante cuando un hogar comienza su proceso de elección de vivienda, en la cual incide su “área de acción” (localización previa o de sus padres, trayectos al trabajo, entre otros), como han mostrado las investigaciones de Adams (1969) y Johnston (1970). Esto implica que los sectores que probablemente “compitan” por ser elegidos por un hogar, tengan cercanía geográfica entre ellos.

Teniendo en cuenta estos criterios, y el mapa de calor que arroja el análisis de demanda presentado, es posible seleccionar los sectores de comparación en base a criterio experto, tomando en cuenta aspectos puntuales de la estructura urbana, y por supuesto, la localización de oferta actual en esas localizaciones.

Por ejemplo, para el caso de San Carlos, usando métodos de clusterización de los proyectos definimos el sector próximo a la localización, junto con el sector de Diego Portales, como áreas comparables con cercanía geográfica, los cuales delimitamos a partir de polígonos de análisis. Luego podemos cruzar estos polígonos con la capa de localización de proyectos nuevos en oferta, y analizar sus características relevantes. A partir de estos polígonos es posible establecer un sin fin de análisis comparativos en base a información de diversas fuentes (Catastros de Bienes Raíces, Compraventas, Accesibilidad, equipamiento, etc.).

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Figura 3: Polígonos de demanda comparable para la localización en San Carlos (Puente Alto), y características de la oferta existente.

Esta delimitación de áreas comparables, surgidas desde la caracterización de la similitud en demanda potencial, permite un conjunto de análisis comparativos desde otras fuentes de datos (comparar velocidades de venta, consolidación, producción de oferta en el tiempo, etc.), los cuales ayudan a situar la localización en un submercado y ajustar de mejor forma la oferta a las preferencias y posibilidades de pago de los hogares.

En una próxima publicación profundizaremos sobre algunos análisis comparativos de demanda potencial a partir de las visitas y acciones de usuarios de goplaceit.com a propiedades y proyectos en los polígonos en comparación, lo cual permite generar indicadores comparativos de cómo varían en el tiempo las tendencias de interés por diferentes sectores comparables. Estos análisis comparativos están siendo de interés tanto para el análisis y prospección de un potencial proyecto inmobiliario como para la delimitación de competidores y productos alternativos en proyectos en desarrollo.

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Tomas Cox

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Tomas Cox

Urbanismo, SIG y Modelos Econométricos sobre el comportamiento del Mercado Inmobiliario. Arquitecto y Candidato a Doctor en Ingeniería. Profesor de la Chile.

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Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma inmobiliaria GOPLACEIT.COM. Disponibilizamos nuestros análisis para que todos puedan mirar el mundo como nosotros lo estamos viendo. Los datos muchas veces hablan por sí mismos, pero primero te los mostramos.

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