El boom inmobiliario de las casas en medio de crisis covid
Tal como se han evidenciado diversos mercados, como Turquía, Filipinas o Alemania el precio de las casas se disparó en el segundo trimestre de este año, a pesar de los profundos efectos económicos provocados por la pandemia de covid-19.
Según un análisis global quienes han mantenido su trabajo y contaban con ahorros, están aprovechando que las tasas de interés de los créditos hipotecarios han llegado a niveles históricamente bajos. La caída en la tasa de interés ha sido el principal combustible que impulsó este fenómeno en varios países.
Pero también otros estudios han evidenciado que el motor del auge han sido las nuevas preferencias residenciales de los hogares: más espacio y mejor calidad ambiental, sumado a la aceleración del teletrabajo que ha permitido desvincularse del antiguo paradigma que buscaba articular trabajo-residencia, con el cual el desarrollo urbano apuntaba mayoritariamente a espacios centrales de la ciudad y bien conectados, hoy se permite capturar rentabilidades similares en las periferias de las grandes urbes.
Las tasas en Chile están igualmente bajas que lo observado a nivel global, bordeando el orden del 3% según información del propio Banco Central (Figura 1). Por tanto es oportuno preguntarnos si las tendencias observadas en otros países tienen asidero también en Chile. Para ello revisaremos los datos de nuestro portal goplaceit.com.
Figura 1. Tasas de Interés de créditos hipotecarios
Metodológicamente, se analizan dos años de publicaciones de casas (2018–2020) en el portal goplaceit.com (Figura 2). Se evidencia que la mayor disponibilidad de casas publicadas están en el sector de la periferia oriente de la ciudad, particularmente en la precordillera (Vitacura, Las Condes, La Reina, La Florida y Puente Alto), como también en el sector sur-poniente de Santiago.
Figura 2. Publicaciones de Venta de Casas disponibles 2020
El análisis de las publicaciones en arriendo para la tipología de casas (3 y 4 dormitorios) muestran una leve caída del $/m2 los primeros meses del 2020, pero una recuperación total y alza sostenida durante el resto del año y hoy alcanzan los máximos históricos evidenciados durante los 2 años de análisis, los cuales sobrepasan los $6.500 el m2 para las publicaciones de 4 habitaciones. Si se considera que para este programa, a comienzos del 2018 el precio estaba en $5.700 promedio.
La prensa ha evidenciando ya lo que corresponde a una tendencia global hacia la búsqueda de casas, a raíz de la crisis por covid 19. A través de nuestro análisis — en la categoría 3 y 4 dormitorios — podemos evidenciar una mayor valorización de las casas durante el último año que se manifiesta en que la UF/M2 para esta categoría está en alza a diferencia de lo que ocurría con los departamentos.
Para el caso de las publicaciones que tienen 4 dormitorios la UF/m2 alcanza las 58 UF/m2 en promedio en el Área Metropolitana de Santiago, comparativamente con los primeros meses 2018 que estaba en 56 el UF/m2 en promedio, acumulando un alza de 4% en 2 años, por su parte la tipología 3 dormitorios llega a las 55 UF/m2 en promedio, siendo que a comienzos del 2018 estaba en 51 UF/m2, lo que significa un alza de casi un 8% en el mismo período.
Conclusiones
Se evidencia que el precio del mercado de casas ha experimentado un alza en su valor, esta valoración positiva es un correlato a lo evidenciado en el mercado global, que también ha experimentado un alza en el precio de las propiedades cuya tipología es casa.
En el caso de las casas en venta se evidencia una mayor valoración durante el año 2020; no muestra bajas, sino todo lo contrario. La venta de casas comparativamente entre 2018–2020 acumula un alza de un 4% para las publicaciones de 4 dormitorios y un 8% para las publicaciones de 3 dormitorios.
Comparativamente con el mercado de departamentos, en una publicación anterior[1], se expuso un análisis respecto a las variaciones que han tenido los diversos programas (1D1B, 2D1B, 2D2B, 3D2B), en términos de arriendo se concluyó que para la tipología de 1D1B existia una variación negativa del 13%. Así también se evidenció una tendencia a la baja de los departamentos del programa 2D2B, en un 5%. Estas variaciones negativas no han sido observadas para los mercados de casas.
Finalmente queremos destacar que los mercados de casas no son un nuevo nicho de mercado, ya que desde hace algunas décadas y amparado en Instrumentos de Planificación que han ampliado el límite urbano de la ciudad, la urbanización de la perifería se ha ido concretando en comunas como Isla de Maipo, Talagante, Pirque y Colina, como fue analizado anteriormente en una publicación [2], pero lo que vemos es un interés creciente por viviendas con más espacio y en lugares con mejor calidad ambiental, lo que podría acelerar este proceso y demandar cada vez más suelo periurbano.
[1] https://medium.com/goplaceit-datos/subsidio-de-arriendo-quiénes-dónde-y-a-que-acceden-los-hogares-beneficiarios-ca04d5b2573b
